hash-mark L’achat d’un complexe D’appartements est-il un bon investissement?
l’Achat d’un appartement complexe peut être un bon investissement si vous faites vos devoirs et d’acheter au bon endroit et au bon prix., Vous voudrez également vous assurer que votre propriété est bien gérée et que vos locations sont commercialisées de manière appropriée, en veillant à ce que les taux d’inoccupation soient faibles.
La première chose à considérer est de savoir si l’achat d’un appartement complexe est un bon investissement, et si vous avez le temps de gérer les biens. Posséder quelques petites propriétés locatives est plus facile à gérer, et les locataires sont plus faciles à travailler sur une base 1 à 1. Avec un complexe d’appartements, il y a plus de postes vacants potentiels et de problèmes à grande échelle que vous pourriez rencontrer.
de manière générale, la plupart des immeubles d’habitation sont un bon investissement., Cependant, tous les bâtiments ne sont pas automatiquement un bon investissement. Chacun devrait être évalué séparément. Vous devriez considérer des choses telles que l’âge, l’état de la propriété, le prix au pied carré (par rapport au reste du marché) et le marché immobilier local. Savoir calculer le prix au pied carré, les taux de plafonnement et la recherche de comps est essentiel.
ce qui fait d’un immeuble un investissement sûr et stable, c’est le fait que lorsque vous possédez un immeuble ou un complexe d’appartements, vous aurez plusieurs appartements individuels dans votre portefeuille., Ainsi, lorsque certains sont vacants, vous aurez probablement d’autres remplis, ce qui signifie que vous ne perdrez pas autant de flux de trésorerie. Et, lorsque vous êtes entièrement plein, vous aurez un flux de revenus beaucoup plus important. Un immeuble vous permet d’élargir votre portefeuille avec un seul achat.
En outre, les immeubles d’habitation, comme tous les biens immobiliers, apprécient. Même si vous atteignez le seuil de rentabilité, l’appréciation est terminée 5 – 10 – 20 les années peuvent fournir de bons rendements.
L’inconvénient est que les immeubles d’appartements ont tendance à exiger un gros acompte. Les bâtiments sont généralement beaucoup plus chers que la maison moyenne., Cela rend un acompte de 20% beaucoup plus cher aussi. Vous devriez vous attendre à faire un acompte de plus de 100 000 as, car même les bâtiments les plus abordables avec seulement quelques unités coûteront plus de 500 000$.
un Autre inconvénient d’un immeuble est le fait que vous allez travailler avec plusieurs locataires. Avec une propriété locative, vous pourriez trouver un locataire pendant 12 mois, puis vous enregistrer toutes les quelques semaines. Avec un immeuble, vous pourriez avoir 6-8 locataires que vous vérifiez avec régulièrement, et vous pourriez avoir à annoncer l’ouverture de vos autres 6-8 appartements., Il est beaucoup plus de travail pour maintenir le revenu. Bien sûr, vous pourriez embaucher un gestionnaire immobilier et d’autres employés, mais tout cela ronge vos profits.
Les Immeubles d’habitation comportent également plus de risques de responsabilité et de problèmes de conformité juridique. Si vous avez une piscine ou un centre de remise en forme, il y a encore plus de risques potentiels impliqués. Ceux-ci peuvent être attrayants et essentiels au succès de votre investissement, mais ils peuvent être à la fois coûteux et chronophages dès le départ.
Les Immeubles D’habitation sont également des investissements plus difficiles à sortir. Ils prennent généralement plus de temps à vendre., Il est donc essentiel qu’en tant qu’investisseur, vous ayez d’autres sources de revenus au cas où vous rencontreriez des problèmes et que vous deviez vendre plus tôt que prévu.
hash-mark combien coûte un immeuble?
gammes de prix pour les immeubles d’habitation en fonction de nombreux facteurs. Le premier est le nombre d’appartements dans l’immeuble. Si vous considérez duplex, triplex, ou fourplex Immeubles d’appartements, alors le prix est relativement bas par rapport aux gratte-ciel, qui pourraient posséder des centaines d’unités individuelles. Cependant, en tant que débutant dans les immeubles d’habitation, vous n’allez probablement pas commencer par un gratte-ciel., Vous cherchez probablement quelque chose au milieu de la route – c’est – à-dire quelque chose avec des unités 4-16.
un deuxième facteur concerne l’emplacement du bâtiment. Les appartements dans les petites villes rurales ont tendance à être moins chers que les bâtiments de taille similaire au cœur d’une grande ou même d’une ville de taille moyenne. Ici cependant, il est essentiel de se rappeler que le loyer aura également tendance à être plus élevé dans ces zones, donc le prix plus élevé peut en valoir la peine.
au cours des 12 derniers mois, le prix de vente moyen d’un complexe d’appartements était de 1 598 091$. Cependant, le prix de vente médian n’était que de 238 400$., Cela signifie que beaucoup d’Immeubles d’habitation sont généralement abordables pour les investisseurs débutants. Vous n’aurez pas à dépenser des millions de dollars pour commencer, bien que cette option est également disponible pour vous.
hash-mark combien D’argent puis-je gagner D’un immeuble?
L’immobilier et un complexe d’appartements, en particulier, peuvent gagner de l’argent de différentes manières. Le plus évident est d’utiliser la propriété pour les revenus locatifs. Vous pouvez également gagner de l’argent sur l’appréciation de la propriété – les complexes d’appartements continuent d’être des investissements attrayants., Leur valeur a tendance à augmenter considérablement au fil du temps. Même si les revenus locatifs ne vous permettent que d’atteindre le seuil de rentabilité, l’appréciation de la propriété peut fournir des rendements impressionnants.
D’autres options incluent l’exploitation de la propriété et l’utilisation de la propriété pour ses avantages fiscaux. Ce sont des stratégies plus nuancées, et vous vous demandez probablement à quoi ressemble le revenu locatif. Vous pouvez vous attendre à un taux de plafond de 4% à 10% avec n’importe quel complexe d’appartements.
hash marque de Comment Acheter un Complexe d’appartements
Votre premier achat d’un grand complexe d’appartements peut être à la fois intimidant et passionnant., Voici quelques étapes faciles à suivre pour vous assurer de rester sur la bonne voie.
types de Complexes D’Appartements
posez-vous quelques questions et fixez-vous des objectifs. Type de bâtiment voulez-vous? Que voulez-vous réaliser avec le bâtiment?
Il existe quatre types de complexes d’appartements:
- bâtiments de classe A: nouveaux bâtiments (généralement âgés de moins de 10 ans) dotés d’équipements supplémentaires tels qu’un centre de fitness, une piscine ou un espace de bureau.,
- bâtiments de Classe B: bâtiments entre 10 et 20 ans avec moins de commodités mais pas encore en dégradation.
- bâtiments de Classe C: bâtiments âgés de 20 à 30 ans qui pourraient ne pas avoir de commodités et nécessiteront probablement des rénovations.
- bâtiments de classe D: bâtiments anciens nécessitant des rénovations à grande échelle.
Où voulez-vous investir? Choisir un marché est l’un des facteurs les plus critiques pour réussir votre investissement., Un marché à tendance négative peut être désastreux, alors qu’entrer sur le bon marché au bon moment peut faire de l’Immeuble l’un de vos meilleurs investissements.
Cette étape consiste également à définir un budget. N’oubliez pas que de nombreux immeubles d’habitation nécessiteront un acompte de 100 000 $ou plus. Assurez-vous d’avoir ce type d’argent facilement disponible. Lorsque vous considérez votre budget, essayez de prévoir vos flux de trésorerie. Il existe des calculatrices de propriété locative disponibles en ligne qui peuvent vous aider à déterminer votre revenu mensuel et annuel. Essayez d’être prudent avec ces estimations., Le meilleur scénario n’est pas toujours réaliste.
Financement D’Immeubles D’Appartements: obtenir une préapprobation
Une fois que vous avez un budget, un marché cible et une prévision de flux de trésorerie à l’esprit, vous voudrez commencer à obtenir une préapprobation pour le financement. Il est préférable de parler à au moins 3 prêteurs pour s’assurer que vous obtenir le meilleur taux possible. Essayez d’obtenir pré-approuvé par au moins 2 afin que vous ayez des options. Une fois que vous êtes pré-approuvé, vous pouvez commencer à rechercher des complexes d’appartements qui correspondent à ce budget.,
Recherchez des propriétés et faites des offres
Une fois que vous savez que vous avez des options de financement disponibles, vous pouvez commencer à trouver des bâtiments qui fonctionneraient pour vous. Vous devriez commencer par regarder en ligne-trouver quelques bâtiments qui vous intéresseraient et commencer à faire des offres. Même si vos offres sont en dessous du prix indiqué, il est préférable de tester le marché et de trouver un accord.
commencez à effectuer vos inspections. Les immeubles d’habitation sont de gros investissements, alors soyez minutieux avec votre inspection. Posez des questions et consultez chaque unité., Portez une attention particulière au toit, à la plomberie, au CVC et au système électrique.
Une stratégie potentielle consiste à demander des avis sur le bâtiment ou à les rechercher en ligne. Bien que certains des problèmes mentionnés dans les examens puissent être le résultat d’une mauvaise gestion ou d’autres problèmes sans rapport avec le bâtiment lui-même, certains examens peuvent mettre en évidence des problèmes dans des unités individuelles. Vous pouvez demander si les problèmes ont été résolus ou si ce sont des problèmes qui viendront avec l’investissement.,
sélectionnez une société de gestion immobilière
Si le complexe d’appartements est assez grand, vous ne gérerez probablement pas la propriété vous-même. Vous embaucherez une société de gestion immobilière pour vous aider dans votre investissement. Il est tout aussi important d’investir sur le bon marché. La société de gestion fera ou cassera votre investissement.
assurez-vous d’effectuer des examens approfondis de plusieurs entreprises et obtenir des devis. Trouvez certains de leurs avis en ligne et inspectez certaines des autres propriétés qu’ils gèrent actuellement. Est-il un problème commun qui vient à travers toutes leurs propriétés?, Cela pourrait vous indiquer une faille potentielle dans l’entreprise.
finalisez la transaction et le financement
Une fois que vous avez trouvé le bâtiment parfait, retournez à ces prêteurs avec votre transaction réelle et finalisez le financement. Avec plusieurs pré-approbations, vous serez en mesure de comparer les taux et d’autres aspects du financement plus précisément. Votre prêteur aura probablement besoin d’une évaluation avant de terminer.
assurez-vous qu’il n’y a aucun problème avec le titre, et le rapport d’évaluation revient en bon état., S’il y a des problèmes que vous ignoriez qui sont révélés par le rapport, vous pourriez reconsidérer votre investissement. Sinon, une fois que tout est confirmé, vous pouvez conclure votre accord et vous préparer à le louer!
stabilisez votre investissement
soyez prêt à passer quelques mois ou années à stabiliser votre investissement et à mettre tous les finances en ordre. Une fois que vous commencez à obtenir des locataires sur le pilote automatique, vous pourriez même envisager d’agrandir avec un nouvel immeuble.
hash-mark Quels types de prêts sont disponibles pour les immeubles D’habitation?,
pour les bâtiments de 4 unités ou moins, les prêts résidentiels sont disponibles pour les acheteurs. Si le complexe d’appartements compte plus de 4 unités, il existe trois options commerciales:
- prêts garantis par le gouvernement: ces prêts vont de 750 000 $à 6 millions de dollars et nécessitent généralement un ratio prêt / valeur élevé. Les taux sont généralement compris entre 3,5% et 6%.
- prêts au bilan bancaire: il s’agit de prêts de prêteurs locaux pour 20 à 25 ans. Ils ont parfois des paiements de ballon d’une durée comprise entre 3 et 15 ans ainsi., Les taux varient également de 3% à 6%.
- options de financement à court terme: celles-ci sont disponibles à court préavis et ont un montant minimum de 100 000$. Les taux sont plus élevés que les autres options à 7% 12%.
hash-mark Comment puis-je évaluer correctement un complexe D’Appartements?
la façon la plus courante de valoriser un complexe d’appartements est l’approche du revenu. Cette approche divise le résultat net d’exploitation (ou NOI) par le taux de capitalisation.,
- NOI = (loyer mensuel par unité x nombre d’unités) – toutes les dépenses d’exploitation
- taux de plafonnement = la plupart des immeubles d’habitation peuvent s’attendre à un taux de plafonnement compris entre 4 et 10%. Vous pouvez parler avec des agents immobiliers locaux ou des courtiers pour déterminer un taux de plafond plus précis.
donc, si votre NOI est de 50 000 $et que le taux plafond est de 0,10, la valeur de la propriété est d’environ 500 000$.
hash-mark puis-je acheter un complexe D’appartements avec zéro Argent?,
de temps en temps, les vendeurs offriront au vendeur un financement couvrant le montant total de l’achat ou uniquement l’acompte. Vous pouvez demander à votre vendeur de voir s’il est prêt à faire cette offre, mais ne vous attendez pas à ce que ce soit le cas dans votre situation.
hash-mark combien de temps faut-il pour gérer un complexe D’Appartements?
Un complexe d’appartements avec plusieurs unités individuelles est trop grand pour une personne à gérer par elle-même. Vous devrez embaucher une société de gestion immobilière pour prendre en charge les opérations quotidiennes., Vous pouvez travailler avec la société de gestion immobilière afin que vous soyez impliqué dans certaines décisions et tout problème important qui se pose.
Cependant, la société de gestion immobilière peut essentiellement là pour vous. En d’autres termes, vous pouvez être aussi actif que vous souhaitez être. Cela rend l’embauche de la bonne entreprise d’autant plus importante pour la réussite de votre projet.