Se si sta trasferendo o acquisendo il titolo di proprietà reale, è necessario comprendere i vari tipi di atti che possono essere utilizzati. Questo include atti di concessione, che sono particolarmente suscettibili di essere incontrato se la proprietà viene acquisita attraverso una vendita di imposta o di preclusione.

Che cos’è un atto?

Un atto è un documento legale che trasferisce il titolo alla proprietà reale da una parte all’altra. La parte può essere un individuo, un’entità commerciale (come una società o LLC), un trust o una proprietà., La parte che trasferisce il titolo è chiamata concedente o cedente, mentre la parte che riceve il titolo è chiamata concedente o cessionario.

Esistono due tipi fondamentali di azioni: azioni quitclaim e azioni di garanzia.

Quitclaim deeds. Con questo tipo di atto, il concedente non garantisce che il concedente abbia effettivamente un interesse nella proprietà. Se si scopre che il concedente non ha titolo alla proprietà, o ci sono problemi con il titolo, il concedente non ha alcun ricorso legale contro il concedente.

Atti di garanzia., Con un atto di garanzia, che include un atto di concessione, il concedente dà al concedente una o più garanzie legalmente applicabili, o garanzie, per quanto riguarda il titolo alla proprietà. Esistono due categorie di atti di garanzia:

• Atto di garanzia generale. Questo tipo di atto di garanzia garantisce che non vi siano problemi di titolo non divulgati con la proprietà, anche relativi al tempo prima che il concedente acquisisse la proprietà. Richiede inoltre al concedente di pagare le spese legali che possono essere sostenute in caso di un problema di titolo., In sostanza, il concedente sta dicendo: “Prometto che non ci sono assolutamente problemi di titolo non divulgati, e pagherò per difendere il titolo in tribunale.”Un atto di garanzia generale offre al beneficiario la massima protezione possibile.
• Atto di concessione. Un atto di concessione, noto anche in molti stati come un atto di garanzia limitata o un atto di garanzia speciale, dà al beneficiario alcuni, ma non tutti, delle assicurazioni di un atto di garanzia generale., L’atto di concessione tipico fa solo due garanzie: che il concedente non ha trasferito la proprietà a chiunque altro e che non ci sono problemi di titolo che sono sorti durante il tempo il concedente ha tenuto titolo. Non fornisce alcuna garanzia su eventuali reclami che potrebbero essere sorti prima che il concedente acquisisse il titolo e non promette di pagare le spese legali per difendere qualsiasi rivendicazione del titolo.,

Un atto di garanzia, incluso un atto di concessione, può includere eccezioni per determinati ingombri sulla proprietà, come un mutuo, servitù, tasse di proprietà dovute e altre questioni come le restrizioni dell’atto di suddivisione. Se tali eccezioni sono indicate nell’atto, non sono soggette alle garanzie.

Usi degli atti

Il tipo di atto utilizzato dipende sia dalla relazione tra il concedente e il concedente che dalla natura del trasferimento di proprietà.

Quitclaim deeds., Atti Quitclaim sono per lo più utilizzati nei trasferimenti tra i membri della famiglia, dentro o fuori la fiducia del concedente o di business, o per correggere un errore in un atto di garanzia.

Atti generali di garanzia. Questi sono in genere utilizzati dove il concedente e il beneficiario sono estranei e il denaro sta cambiando le mani. Un atto di garanzia generale sarà quasi sempre richiesto quando l’acquirente sta ottenendo un mutuo per finanziare l’acquisto.

Concedere azioni. Un atto di concessione è più comunemente visto quando il beneficiario sta acquisendo il titolo in una vendita di imposta o preclusione.,

Un concedente preferirebbe idealmente dare un atto quitclaim perché li libera di responsabilità per eventuali problemi di titolo. D’altra parte, il beneficiario è meglio protetto da un atto di garanzia generale. Un atto di concessione può essere visto come una via di mezzo, offrendo al beneficiario un grado di protezione da qualche parte tra un quitclaim e l’atto di garanzia generale.

Contenuto di un atto di concessione

Qualsiasi atto conterrà la data, i nomi del concedente e del concedente, una descrizione della proprietà trasferita e la firma del concedente., Ci sono anche in genere le firme di testimoni o di un notaio riconoscimento pubblico, come richiesto dalla legge dello stato.

Un atto di concessione includerà anche una dichiarazione su quali garanzie sono incluse., Ad esempio, una tipica dichiarazione di garanzia di grant deed è: “Il Concedente garantisce che il Concedente è legalmente sequestrato a pagamento semplice di detta proprietà, e che detta proprietà è libera e chiara da tutti i gravami e gli oneri sostenuti durante il periodo di proprietà del Concedente, ad eccezione di quanto qui stabilito, e ad eccezione delle imposte dovute per gli anni correnti e successivi, e ad eccezione di eventuali restrizioni o servitù di registrazione.”

In alcuni stati, la natura delle garanzie può essere implicita dal titolo dell’atto, senza la necessità di dichiararle nell’atto stesso., Ad esempio, se l’atto è intitolato “Atto di concessione”, si applicano automaticamente le garanzie previste dalla legge statale.

Il contenuto esatto, il formato e i requisiti di esecuzione per le azioni sono anche una questione di legge statale. Pertanto, è necessario essere sicuri di rispettare i requisiti dello stato in cui si trova la proprietà.

Fondamentalmente, se sei quello che acquisisce il titolo, un atto di concessione è preferibile a un atto di quitclaim ma non buono come un atto di garanzia generale. Indipendentemente dal tipo di atto utilizzato, è consigliabile ottenere l’assicurazione del titolo per essere il più possibile protetti.