Terra vacante è uno degli investimenti immobiliari più trascurati e incompresi nel mondo.

La maggior parte degli investitori immobiliari completamente non riescono a riconoscere i benefici superiori che vengono con possedere terra nella sua forma grezza.

È un peccato perché la semplicità e la stabilità che deriva dal possedere il giusto pezzo di terra (acquistato al giusto prezzo) possono superare di gran lunga la miriade di problemi che sono certi di trovare qualsiasi altro tipo di immobile.,

Mentre credo fermamente che la terra vacante è uno dei posti migliori si può mettere i vostri soldi, c’è un altro lato della storia che deve essere attentamente considerato.

Come investitore terriero esperto, ho imparato (a volte nel modo più duro) che ci sono una serie di cose che devono essere valutate prima di acquistare un lotto di terreno libero.

In superficie, sembra una creatura così semplice – ma ci possono essere molti potenziali problemi in agguato sotto la superficie di qualsiasi pezzo di terra., Non direi necessariamente che tutti questi problemi sono comuni, ma il fatto è che una di queste cose potrebbe potenzialmente essere un killer se non affrontata correttamente. Quando si prende tutto in considerazione, si aggiunge a un elenco considerevole di cose che dovrebbero essere investigate come parte del processo di due diligence.

Non fraintendetemi, la terra è un investimento solido come una roccia. È solo una questione di sapere a cosa prestare attenzione e in quali circostanze dovresti aggiustare nuovamente il prezzo dell’offerta (o allontanarti completamente dall’affare).,

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Qual è la zonizzazione della proprietà?

Prima di tutto, è di vitale importanza capire a cosa può essere utilizzata una proprietà e quale sia l’uso più alto e migliore della proprietà. Con una semplice telefonata al dipartimento di zonizzazione locale &, la maggior parte degli uffici può darti la risposta a questa domanda in pochi secondi.

Una volta che si conosce la classificazione zonizzazione (ad esempio-residenziale, commerciale, industriale, agricolo, ecc.,), chiedere loro di darvi alcuni esempi di quale tipo di proprietà sarebbe consentito sotto la zonizzazione della vostra proprietà soggetto. Essi possono anche darvi alcune idee che non aveva precedentemente pensato.

Una volta compreso l’uso più ideale per la terra che stai guardando, puoi determinare rapidamente se si adatta alle tue esigenze (o alle esigenze di coloro a cui intendi vendere la proprietà in futuro).

Qual è la topografia della proprietà?

Soprattutto quando sto comprando terreni vacanti fuori dallo stato, la mia prima linea di business è capire la topografia della proprietà., Ci sono molti, molti luoghi in tutto il mondo che hanno elevazioni imprevedibili, scogliere, montagne, valli, burroni e altro ancora. In molti casi, la topografia del terreno può avere un enorme impatto sulla capacità di costruzione di una proprietà.

Per gli stessi motivi non si può costruire una casa su una scogliera di 90 gradi, si dovrebbe fare qualche ricerca preliminare per scoprire dove si trova la vostra proprietà, e ciò che il terreno del terreno è.

Uno dei modi migliori per farlo è utilizzando Google Earth (che è gratuito) e la mappa topografica da Earth Point (che è anche gratuito)., Con Google Earth, puoi cercare la tua proprietà (usando l’indirizzo o le coordinate) e ingrandire usando i pulsanti del mouse e i tasti control/command e shift sulla tastiera. Questo vi permetterà di inclinare la terra in modo da poter vedere con precisione dove tutte le colline e le valli sono nella vostra zona.

Come puoi vedere, questa combinazione di software può darti una prospettiva cruciale su quale tipo di proprietà stai considerando. E se vuoi ancora più chiarezza su dove sono le linee di pacchi della tua proprietà, assicurati di controllare Parlay come un’altra risorsa utile.,

Qual è il costo annuale delle tasse di proprietà?

Se avete intenzione di tenere su una proprietà per un certo periodo di tempo, attenzione di un disegno di legge fiscale super alta relativa al valore effettivo della proprietà. Non ho incontrato questo problema molto spesso, ma per vari motivi, ci sono alcune proprietà che hanno alcune tasse ridicolmente alte in proporzione al valore effettivo della proprietà (ad esempio, se una proprietà di $10.000 ha una fattura fiscale annuale di $2.000, QUESTO È TROPPO ALTO)., Nella mia esperienza, ho trovato che un disegno di legge fiscale annuale ragionevole di solito cade nel range di 1% – 4% del valore di mercato completo della proprietà.

Qualunque sia la situazione, assicurati di essere a conoscenza di questo costo perché sarà tuo obbligo pagarlo per tutto il tempo in cui possiedi la proprietà.

Quali servizi pubblici sono disponibili?, (Acqua, fogna, elettrico, Gas, Telefono)

Se una proprietà non ha accesso a uno o più di questi servizi pubblici comuni, la proprietà (a tutti gli effetti) potrebbe non essere il candidato più ideale per costruire una casa o altri miglioramenti.

Dopo tutto, chi vorrebbe costruire una casa dove non possono lavare la toilette o avere accesso all’acqua pulita?,

Certo, ci sono alternative che possono essere ricercate se il proprietario è disposto a pagare il prezzo (sistemi settici, acqua di pozzo, energia solare, serbatoi di propano, ecc.), ma se esistono questi ostacoli, ti consigliamo di conoscerli prima di acquistarli.

Se una proprietà non è ideale per la costruzione, potrebbe perdere una parte enorme della sua usabilità, commerciabilità e valore. Dal momento che la maggior parte delle persone acquistano terreni con l’intento di costruire su di esso, sarà sicuramente voglia di sapere tutto ciò che potrebbe ottenere nel modo di questo obiettivo.,

Quali sono le battute d’arresto necessarie?

Una volta comprese le dimensioni del pacco che stai valutando, chiama il dipartimento di pianificazione locale e chiedi loro quali sono le battute d’arresto degli edifici designate per la proprietà (i requisiti di battuta d’arresto degli edifici sono molto comuni e sono imposti come un modo per dare ordine e coerenza agli edifici in una determinata area).

Quando prendi in considerazione queste battute d’arresto e regolamenti (relativi alle dimensioni del pacco), chiediti, c’è ancora abbastanza spazio per costruire qualcosa di utile qui, o questa proprietà è fondamentalmente inutile?,

Mi sono imbattuto in diverse proprietà che erano troppo piccole per costruire qualcosa a causa della dimensione della proprietà in relazione alle battute d’arresto richieste. Simile al problema di utilità menzionato sopra, se una proprietà non è costruibile o ha usi fortemente limitati, perderà una porzione massiccia del suo valore.

La proprietà ha restrizioni di utilizzo?,

La maggior parte del terreno libero che incontrerai avrà una sorta di restrizioni d’uso (c’è un motivo per cui non vedrai mai un allevamento di maiali di 100 acri vicino a un grattacielo di 100 piani, o un enorme centro commerciale vicino a una discarica just semplicemente non ha senso).

Ogni comune in America ha un piano (anche se è vago) per come vogliono utilizzare diverse sezioni della loro terra, indipendentemente da chi la possiede. Come tale, si dovrebbe sempre aspettare la vostra proprietà a venire con alcune limitazioni ragionevoli su ciò che può essere utilizzato per.,

Se la proprietà fa parte dell’Associazione di un proprietario di casa (HOA), molto probabilmente avrà ancora più restrizioni per aiutare a mantenere la “qualità” e la formalità del loro quartiere. L’idea è di mantenere qualsiasi comportamento bizzarro FUORI dal quartiere (ad esempio, auto nel cortile anteriore, prati di cui nessuno si prende cura, case che si affacciano fuori luogo, ecc.).

Le restrizioni di utilizzo non sono necessariamente una cosa negativa – di solito hanno senso a un certo livello. Sono progettati per aiutare a mantenere l’ordine e supportare il valore di ogni proprietà nella suddivisione., Sulla stessa moneta if se non sei a conoscenza di queste restrizioni prima di acquistare, possono anche creare qualche conflitto con i piani che avevi in mente per la proprietà.

Questo non è comune per la maggior parte degli investitori terrieri (perché la maggior parte delle persone non ha intenzione di utilizzare la propria proprietà per scopi che non si sposano con l’ambiente circostante), ma anche così – dovresti sempre assicurarti di capire quali sono le regole PRIMA di acquistare un lotto di terreno libero. Questo ti aiuterà a evitare di possedere una proprietà che richiede manutenzione che non vuoi fare o che non può essere utilizzata per lo scopo previsto.,

La struttura si trova in una zona alluvionale?

In alcune parti del paese, appezzamenti di terreno sono vacanti perché sono letteralmente sott’acqua. In altre aree, potrebbero esserci proprietà vicino a corpi idrici ad alto rischio di inondazioni.

In entrambi i casi, se una proprietà si trova in una zona di piena, ti consigliamo di conoscerla PRIMA di acquistarla perché quando una proprietà si trova in una zona di piena, può essere estremamente costosa da assicurare.,

La terra situata vicino a uno specchio d’acqua può essere estremamente preziosa, ma questa vicinanza può anche creare una serie di potenziali problemi so quindi assicurati di capire le ramificazioni della tua particolare posizione.

Vuoi controllare e vedere se la tua proprietà si trova in una zona di inondazione? Un modo rapido per verificare è quello di controllare le mappe FEMA flood nella vostra zona. Puoi farlo visitando FEMA.gov e seguendo le istruzioni nel video qui sopra. Puoi anche provare FloodTools.com per un altro modo facile da usare per trovare le stesse informazioni.,

Il terreno percola (aka – ” Perk”) o ha accesso a un sistema fognario nelle vicinanze?

Se hai intenzione di costruire una “dimora” di qualsiasi tipo sul tuo appezzamento di terreno, c’è un problema che può sembrare insignificante a prima vista, ma ha il potenziale per fare o rompere un affare di terra. Si chiama “Perc Test” – e se stai facendo cadere qualche moneta seria sulla terra in una zona rurale, questo è un problema di cui vorrai essere sicuro prima di affondare i tuoi soldi.,

Un test Perc (noto anche come “Perk Test”, e più formalmente noto come “Percolazione Test”), è una valutazione del suolo che verifica la velocità con cui l’acqua defluisce attraverso il terreno. Se una proprietà non ha un facile accesso al sistema fognario locale, è necessario un test perc per determinare se un sistema settico (l’alternativa a una fogna) può essere installato sulla proprietà.,

Se una proprietà non supera questo test, potresti avere un momento molto difficile costruire qualsiasi tipo di abitazione sulla proprietà, quindi a meno che tu non sia in grado di attingere al sistema fognario comunale (che annullerà del tutto questo problema), assicurati di chiamare il dipartimento sanitario della contea e chiedere loro cosa è necessario per installare un sistema settico (o connettersi alla fogna locale) nella tua zona. Per una panoramica dettagliata di come funziona un test perc e come verificare lo stato di questo problema, controlla questo post del blog.

La proprietà ha accesso stradale?,

Che ci crediate o no, ci sono migliaia di proprietà in tutto il paese che non hanno accesso stradale. Sono circondati su tutti i lati da altre proprietà di proprietà privata, e poiché non c’è modo di accedere alla proprietà senza sconfinare sulla terra di qualcun altro, la proprietà è essenzialmente inutile.

In un certo senso, queste proprietà potrebbero anche essere sulla luna, perché nessuno può legalmente raggiungerle!

Questo problema può essere superato se sei in grado di ottenere una servitù legale alla proprietà da uno dei vicini circostanti, in modo da poter viaggiare attraverso la loro proprietà alla tua., Nella maggior parte dei casi, un vicino di casa non dovrebbe essere previsto per farlo gratuitamente, dovrete dare loro un motivo per aiutarvi (di solito sotto forma di denaro).

Ancora una volta, questo non è un problema impossibile da superare, ma è sicuramente qualcosa di cui vorrai essere a conoscenza prima di acquistare.,

Le proprietà senza sbocco sul mare non sono sempre un rompicapo (a volte possono essere una grande opportunità se sei in grado di risolvere il problema della servitù), devi solo essere consapevole del problema prima del tempo, in modo da poter adattare la tua offerta in modo più basso per tenere conto dell’usabilità limitata (o semplicemente allontanarti del tutto dall’affare).

Qual è la dimensione e la forma del pacco?

Ho visto una serie di proprietà che sono praticamente inutili a causa delle loro dimensioni e forma., Ricordo che in un’occasione mi sono imbattuto in un appezzamento di terreno largo 5 piedi e lungo 900 piedi. Ho anche visto proprietà che erano 10 piedi per 10 piedi.

Se vedi un appezzamento di terreno con una forma strana, usa il tuo buon senso. Se non riesci a pensare a qualsiasi uso legittimo per una proprietà con le sue dimensioni date, probabilmente vorrai trasmetterla.

Puoi trovare le dimensioni, la forma, la posizione e le dimensioni abbastanza rapidamente se la tua contea ha un sistema di mappatura GIS gratuito online.,

Puoi anche utilizzare un servizio come Parlay (che richiede un abbonamento a pagamento) e Google Earth (che è gratuito) per trovare una mappa dei pacchi della tua proprietà. Ecco come funziona:

Naturalmente, nessuno di questi sistemi di mappatura GIS è perfetto. L’unico modo per essere sicuri al 100% delle dimensioni e della forma di una proprietà è ordinare un sondaggio sul terreno, ma se stai cercando un modo più veloce e più economico per ottenere un’idea di base che di solito è abbastanza affidabile, queste soluzioni di mappatura online possono essere molto utili.

La proprietà ha accesso all’acqua?,

Ci sono un sacco di proprietà nel mondo che non hanno accesso a un approvvigionamento idrico comunale (cioè – acqua della città). Questo non è necessariamente un problema, ma significa che qualcuno dovrà perforare un pozzo per accedere a una fonte di acqua pulita sotto la superficie. Ci sono alcuni modi per determinare se sarai in grado di farlo o meno, ma nella maggior parte dei casi, se ci sono altri edifici nelle vicinanze (ad esempio case o altre abitazioni costruite accanto), questo di solito è una buona indicazione che non avrai problemi ad accedere all’acqua.,

Se siete alla ricerca di un terreno abbandonato in mezzo al deserto o vicino alla cima di una montagna con niente intorno per chilometri, probabilmente si desidera verificare con un professionista che l’acqua sarà accessibile se/quando ne hai bisogno (e se la tua unica opzione è quella di avere trasportato da camion, si otterrà un’idea di quanto costerà in modo continuativo).

Ci sono zone umide sulla proprietà?

Le zone umide possono presentare alcune situazioni difficili per i proprietari terrieri.

In gran parte degli Stati Uniti.,, ci sono leggi federali e statali che proibiscono proprietari terrieri da sviluppare o usare la loro terra in alcun modo che negativamente intaccerà aree di zona umida (che rende la maggior parte aree di zona umida inutilizzabili). Questo è il motivo per cui è importante identificare la presenza di zone umide PRIMA di chiudere l’affare.

In definitiva, l’unico modo per essere sicuri al 100% della presenza di zone umide è quello di arruolare l’aiuto di un consulente per le zone umide e / o di far sì che gli agenti governativi appropriati conducano un’identificazione e una delineazione delle zone umide in loco.,

Il problema è che questo è molto da chiedere, specialmente quando la transazione deve chiudersi rapidamente.

Se si desidera identificare eventuali bandiere rosse evidenti senza lasciare il computer, è possibile fare qualche ricerca a livello di ricognizione e ottenere uno sguardo più istruito alla situazione delle zone umide sulla vostra proprietà soggetto. Spiegherò un metodo in questo video

Puoi iniziare con Wetlands Mapper, oppure puoi scaricare il file KML e visualizzare gli stessi dati Wetlands su Google Earth.,

Ora, poiché il mappatore delle zone umide non fornisce sempre la misurazione più accurata in tutte le aree, un altro strumento che è possibile utilizzare per valutare la situazione è il NRCS Web Soil Survey, che è compilato dal laboratorio UC Davis Soil Resource. Ti mostrerò come funziona in questo video

Puoi scaricare questo file SoilWeb KML visitando la Libreria di Google Earth.,

Tieni presente che utilizzare il Mapper delle zone umide e / o il Web Soil Survey NON è la stessa cosa di assumere un consulente per le zone umide e / o avere l’USACE fare una delineazione sulla tua proprietà (quindi renditi conto che non ci sono garanzie con questo approccio). Tuttavia, se stai solo cercando un’ipotesi istruita, entrambi questi strumenti online possono essere utilizzati come punto di partenza.

Che dire di spazzatura, pneumatici, macerie, olio o altri contaminanti sulla proprietà?

In alcune occasioni, ho scoperto che quello che pensavo fosse un pezzo di terra vacante, era in realtà una discarica improvvisata., Se hai intenzione di acquistare un pezzo di terra, assicurati che tutto ciò che ottieni sia TERRA (e se qualcos’altro sta arrivando con l’accordo, assicurati che sia qualcosa che vuoi effettivamente).

Questi tipi di pasticci possono essere molto costosi da ripulire, e come un modo per evitare sorprese indesiderate su questo fronte, è sempre una buona idea vedere effettivamente la proprietà che stai acquistando.,

Se stai acquistando la proprietà da una lunga distanza e semplicemente non è fattibile vedere la proprietà da soli, ci sono alcuni modi in cui puoi trovare un set di occhi locali per trovare la proprietà e ottenere alcune foto per te.

Opzione A

Contatta un’azienda come WeGoLook, che offre alcuni modi molto convenienti e convenienti per verificare l’aspetto della proprietà PRIMA di acquistarla.

Se sei interessato a saperne di più su come funziona WeGoLook, assicurati di controllare la recensione completa che ho fatto sul loro servizio in questo post del blog.,

Nota: Nella mia esperienza, WeGoLook tende ad avere problemi a trovare proprietà che non sono chiaramente contrassegnate e non hanno un indirizzo postale fisico. In quanto tali, non sono sempre la soluzione migliore per le ispezioni dei terreni vacanti but ma potrebbero essere una risorsa utile in alcuni casi.

Opzione B

Trova un fotografo locale (cioè chiunque abbia una fotocamera del cellulare) che possa recarsi alla proprietà e ottenere foto per te., Puoi farlo pubblicando un annuncio di lavoro su Craigslist sotto il nome della città più vicina> gigs> creative gigs.

A seconda di quanto devono guidare e di quante immagini hai bisogno, di solito sufficient 50 – $100 sono sufficienti per questo tipo di lavoro.

Opzione C

Puoi anche provare a contattare alcuni agenti immobiliari locali nella zona e chiedere loro se non gli dispiacerebbe guidare dalla proprietà e scattare alcune foto quando ne hanno la possibilità., La maggior parte degli agenti sono regolarmente sul campo in ogni caso, e non è un enorme chiedere loro di oscillare dalla vostra proprietà e ottenere alcune immagini (soprattutto se si mostra un interesse ad usarli per i vostri annunci futuri e/o pagare loro un paio di dollari per i loro problemi).

Tuttavia decidi di dare un’occhiata alla proprietà – assicurati di essere chiaro al 100% su dove si trova la proprietà e comunicalo accuratamente alla persona che riceve le foto (invia loro mappe di pacchi, indicazioni, anche un video se necessario).

Quali sono stati gli usi precedenti della proprietà?,

La maggior parte degli stati ha leggi ambientali che riguardano proprietà commercialmente zonate (cioè – le proprietà zonate “residenziali” generalmente non sono tenute a questi standard). Se stai considerando un lotto libero suddiviso in zone per lo sviluppo commerciale, assicurati di non ereditare alcuna contaminazione ambientale con la proprietà.

Per la maggior parte delle proprietà commerciali, il modo migliore per farlo è ordinare un “Rapporto ambientale di fase I” (molte banche lo richiederanno automaticamente perché influisce sulla loro garanzia)., Questo rapporto identificherà se ci sono “Preoccupazioni ambientali riconosciute” (REC) sulla proprietà di cui devi preoccuparti. Se trascuri di fare qualsiasi due diligence ambientale, la responsabilità per qualsiasi contaminazione ambientale esistente sulla proprietà potrebbe in ultima analisi cadere sulle spalle – rendendo molto difficile e costoso vendere la proprietà in futuro.

Un altro modo per dare un’occhiata rapida a ciò che sta accadendo (e intorno) alla proprietà in questione è guardare le immagini satellitari storiche della proprietà con uno strumento come Google Earth.,

Ecco un rapido sguardo a come funziona

Come puoi vedere, non è necessariamente il modo più completo o scientifico per rivedere la storia di una proprietà – ma è veloce, facile e non costa nulla – il che lo rende un buon punto di partenza.

Come sono le proprietà circostanti?

Le proprietà accanto possono avere alcune importanti implicazioni per il valore e la “capacità di vendita” di un appezzamento di terreno (ad esempio-Pensateci, preferireste vivere vicino al Parco Nazionale di Yosemite o a una discarica?)., Per ragioni comprensibili, la maggior parte delle persone si preoccupa molto di chi e cosa vivono accanto, quindi assicurati di avere una buona idea di come siano le proprietà circostanti (suggerimento: questa è un’altra area potenziale in cui un servizio come WeGoLook può aiutare).

Questa è un’area desiderabile? È il tipo di posto in cui tu (o chiunque altro) vorresti vivere? Se le proprietà circostanti hanno problemi ovvi che sfuggono al tuo controllo, ti consigliamo di riflettere molto attentamente su cosa significhi per il valore della proprietà e se vuoi possederlo o meno.,

Per un breve tutorial su come scoprire molto rapidamente come appaiono le proprietà adiacenti accanto al pacco che stai ricercando, questo video spiega un modo per farlo:

Queste sono le domande che mi pongo prima di acquistare qualsiasi pezzo di terra vacante. Questo non è destinato ad essere un elenco completo di OGNI possibile problema che potresti mai incontrare, ma direi che copre circa il 95% delle potenziali preoccupazioni di cui dovresti essere a conoscenza. La maggior parte di questi problemi si presentano molto raramente, ma sono comunque cose molto importanti da considerare., Ricordate, non c’è bisogno di avere paura di acquistare terreni liberi. Hai solo bisogno di essere informato.

Non essere il “Grande pazzo”

Il trucco con la terra vacante è capire perché è vacante in primo luogo. Ho incontrato alcuni lotti liberi che sembravano attraenti a prima vista, ma alla fine ho scoperto che il motivo per cui nessuno li stava usando era che NON PUOI usarli. Se uno (o più) dei problemi di cui sopra proibiscono a qualcuno di mettere una proprietà a buon uso, credimi – non vuoi scoprirlo dopo averlo già posseduto.,

Quando alcune persone guardano alla prospettiva di possedere terreni, si avvolgono nel sogno della proprietà. L’idea di possedere un ampio tratto di proprietà può sembrare molto attraente, anche se non è di alcuna utilità pratica per loro. Questo tipo di trappola è particolarmente facile per le persone a cadere con la terra perché è una proprietà a bassa manutenzione e non sembra complicato (anche se ci sono molti fattori da considerare).

MOLTE persone acquistano nel sogno di proprietà – anche se l’investimento non ha assolutamente senso dal punto di vista finanziario., Se non mi credi, dai un’occhiata a questo ragazzo che vende terreni sulla luna:

Sfortunatamente, molti appezzamenti di terreno sono venduti a “the greater fool”. Quando le persone non fanno i compiti e pensano alle cose, possono farsi male.

Non essere il più grande sciocco. Sempre essere sicuri di aver fatto una quantità ragionevole di ricerca e non prendere su una proprietà fino a capire a fondo che cosa si sta ottenendo in.