Los terrenos baldíos son una de las inversiones inmobiliarias más ignoradas e incomprendidas del mundo.

La mayoría de los inversionistas de bienes raíces no reconocen por completo los beneficios superiores que vienen con la propiedad de la tierra en su forma cruda.

es desafortunado porque la simplicidad y estabilidad que viene con poseer el pedazo de tierra correcto (comprado al precio correcto) puede superar con creces la miríada de problemas que seguramente surgirán con cualquier otro tipo de bienes raíces.,

si bien creo firmemente que las tierras baldías son uno de los mejores lugares en los que puedes poner tu dinero, hay otro lado de la historia que debe considerarse cuidadosamente.

como inversionista experimentado de la tierra, he aprendido (a veces la manera difícil) que hay una serie de cosas que necesitan ser evaluadas antes de comprar una parcela de tierra vacante.

en la superficie, parece una criatura tan simple, pero puede haber muchos problemas potenciales que acechan debajo de la superficie de cualquier pedazo de tierra., No diría necesariamente que todos estos problemas son comunes, pero el hecho es que cualquiera de estas cosas podría ser potencialmente un asesino de acuerdo si no se aborda adecuadamente. Cuando lo toma todo en consideración, se suma a una lista considerable de cosas que deben investigarse como parte de su proceso de diligencia debida.

no me malinterpretes, la tierra es una inversión sólida como una roca. Es solo una cuestión de saber a qué tener cuidado, y bajo qué circunstancias debe volver a ajustar el precio de su oferta (o alejarse del acuerdo por completo).,

relacionado: el ciclo de vida del Land Flipping

¿qué es la zonificación en la propiedad?

En primer lugar, es de vital importancia entender para qué se puede usar una propiedad y cuál es el uso más alto y mejor de la propiedad. Con una simple llamada telefónica a su departamento de planificación local & zoning, la mayoría de las oficinas pueden darle la respuesta a esta pregunta en cuestión de segundos.

una vez que conozca la clasificación de zonificación (por ejemplo, residencial, comercial, industrial, agrícola, etc.,), pídales que le den algunos ejemplos de qué tipo de propiedad se permitiría bajo la zonificación de su propiedad en cuestión. Incluso pueden darte algunas ideas en las que no habías pensado antes.

una vez que entienda el uso más ideal para la tierra que está mirando, puede determinar rápidamente si se ajustará a sus necesidades (o las necesidades de aquellos a los que tiene la intención de vender la propiedad en el futuro).

¿Cuál es la topografía de la propiedad?

especialmente cuando estoy comprando terrenos baldíos fuera del estado, mi primera línea de negocio es entender la topografía de la propiedad., Hay muchos, muchos lugares en todo el mundo que tienen elevaciones impredecibles, acantilados, montañas, valles, barrancos y más. En muchos casos, la topografía de la tierra puede tener un gran impacto en la capacidad de construcción de una propiedad.

por las mismas razones por las que no puede construir una casa en un acantilado de 90 grados, debe hacer una investigación preliminar para averiguar dónde se encuentra su propiedad y cuál es el terreno de la tierra.

una de las mejores formas de hacerlo es usando Google Earth (que es gratis) y el mapa topográfico de Earth Point (que también es gratis)., Con Google Earth, puede buscar su propiedad (utilizando la dirección o las coordenadas) y hacer zoom utilizando los botones del ratón y las teclas de control/Comando y Mayús en su teclado. Esto le permitirá inclinar la tierra para que pueda ver con precisión dónde están todas las colinas y valles en su área.

como puede ver, esta combinación de software puede darle una perspectiva crucial sobre qué tipo de propiedad está considerando. Y si desea aún más claridad sobre dónde están las líneas de parcelas de su propiedad, asegúrese de revisar Parlay como otro recurso útil.,

¿Cuál es el costo anual de los impuestos sobre la propiedad?

Si tiene la intención de mantener una propiedad durante cualquier período de tiempo, tenga cuidado con una factura de impuestos súper alta en relación con el valor real de la propiedad. No me he encontrado con este problema muy a menudo, pero por varias razones, hay algunas propiedades que tienen algunos impuestos ridículamente altos en proporción al valor real de la propiedad (por ejemplo, si una propiedad de $10,000 tiene una factura de impuestos anual de 2 2,000, esto es demasiado alto)., En mi experiencia, he encontrado que una factura de impuestos anual razonable generalmente cae en el rango de 1% – 4% del valor total de mercado de la propiedad.

cualquiera que sea la situación, asegúrese de estar al tanto de este costo porque será su obligación pagarlo mientras sea propietario de la propiedad.

¿qué servicios públicos están disponibles?, (Agua, alcantarillado, electricidad, Gas, teléfono)

si una propiedad no tiene acceso a uno o más de estos servicios públicos comunes, la propiedad (a todos los efectos) puede no ser el candidato más ideal para construir una casa u otras mejoras.

después de todo, ¿quién querría construir una casa donde no puedan tirar la cadena del inodoro o tener acceso a agua limpia?,

Por supuesto, hay alternativas que se pueden buscar si el propietario está dispuesto a pagar el precio (sistemas sépticos, agua de pozo, energía solar, tanques de propano, etc.), pero si existen estos obstáculos, querrá saber sobre estos antes de comprar.

Si una propiedad no es ideal para construir, podría perder una porción masiva de su usabilidad, comerciabilidad y valor. Dado que la mayoría de la gente compra terrenos con la intención de construir sobre ellos, definitivamente querrá saber acerca de cualquier cosa que pueda interponerse en el camino de este objetivo.,

¿cuáles son los contratiempos de construcción requeridos?

Una vez que entienda las dimensiones de la parcela que está evaluando, llame al Departamento de planificación local y pregúnteles cuáles son los contratiempos de construcción designados para la propiedad (los requisitos de contratiempos de construcción son muy comunes y se imponen como una forma de dar orden y consistencia a los edificios en cualquier área dada).

Cuando toma en cuenta estos contratiempos y regulaciones (en relación con el tamaño de la parcela), pregúntese, ¿todavía hay espacio suficiente para construir algo que valga la pena aquí, o es esta propiedad básicamente inútil?,

he encontrado varias propiedades que eran demasiado pequeñas para construir nada debido al tamaño de la propiedad en relación con los contratiempos requeridos. Al igual que el problema de utilidad mencionado anteriormente, si una propiedad no es edificable o tiene usos severamente limitados, perderá una porción masiva de su valor.

¿la propiedad tiene restricciones de uso?,

La mayor parte de la tierra vacante que encontrará tendrá algún tipo de restricciones de uso (hay una razón por la que nunca verá una granja de cerdos de 100 acres junto a un rascacielos de 100 pisos, o un centro comercial masivo junto a un vertedero it simplemente no tiene sentido).

cada municipio en América tiene un plan (incluso si es vago) sobre cómo quieren que se usen las diferentes secciones de su tierra, independientemente de quién la posea. Como tal, siempre debe esperar que su propiedad venga con algunas limitaciones razonables en lo que se puede utilizar para.,

si la propiedad es parte de una asociación de propietarios de viviendas (HOA), Lo más probable es que tenga aún más restricciones para ayudar a mantener la «calidad» y la formalidad de su vecindario. La idea es mantener cualquier comportamiento extraño fuera del vecindario (por ejemplo, automóviles en el patio delantero, Céspedes que nadie cuida, casas que parecen fuera de lugar, etc.).

las restricciones de uso no son necesariamente algo malo, generalmente tienen sentido en algún nivel. Están diseñados para ayudar a mantener el orden y apoyar el valor de cada propiedad en la subdivisión., En la misma moneda if si no está al tanto de estas restricciones antes de comprar, también pueden crear algún conflicto con los planes que tenía en mente para la propiedad.

esto no es común para la mayoría de los inversores de tierras (porque la mayoría de las personas no tienen intención de usar su propiedad para fines que no se corresponden con su entorno), pero aún así, siempre debe asegurarse de comprender cuáles son las reglas antes de comprar una parcela de tierra vacante. Esto le ayudará a evitar ser propietario de una propiedad que requiere mantenimiento que no desea hacer, o que no puede ser utilizado para su propósito previsto.,

¿la propiedad se encuentra en una zona de inundación?

en algunas partes del país, las parcelas de tierra están vacías porque están literalmente bajo el agua. En otras áreas, puede haber propiedades cerca de cuerpos de agua que están en alto riesgo de inundaciones.

en cualquier caso, si una propiedad está ubicada en una zona de inundación, querrá saber sobre esto antes de comprar porque cuando una propiedad está en una zona de inundación, puede ser extremadamente costoso asegurarla.,

La Tierra ubicada cerca de un cuerpo de agua puede ser extremadamente valiosa, pero esta proximidad también puede crear una serie de problemas potenciales, así que asegúrese de comprender las ramificaciones de su ubicación particular.

¿desea comprobar y ver si su propiedad se encuentra en una zona de inundación? Una forma rápida de verificar es revisar los mapas de inundación de FEMA en su área. Usted puede hacer esto visitando FEMA.gov y siguiendo las instrucciones del video de arriba. También puedes probar FloodTools.com para otra forma fácil de encontrar la misma información.,

¿se filtra el suelo (también conocido como «Perk») o tiene acceso a un sistema de alcantarillado cercano?

si está planeando construir una «vivienda» de cualquier tipo en su parcela de tierra, hay un problema que puede parecer insignificante a primera vista, pero tiene el potencial de hacer o romper un acuerdo de tierra. Se llama una «prueba Perc», y si está arrojando una moneda seria en la tierra en un área rural, este es un problema del que querrá estar seguro antes de invertir su dinero en él.,

una prueba Perc (también conocida como «prueba Perk», y más formalmente conocida como «prueba de percolación»), es una evaluación del suelo que prueba la velocidad a la que el agua drena a través del suelo. Si una propiedad no tiene fácil acceso al sistema de alcantarillado local, se requiere una prueba perc para determinar si se puede instalar un sistema séptico (la alternativa a una alcantarilla) en la propiedad.,

si una propiedad no pasa esta prueba, podría tener dificultades para construir cualquier tipo de vivienda en la propiedad, así que a menos que pueda acceder al sistema de alcantarillado municipal (que anulará este problema por completo), asegúrese de llamar al Departamento de salud del condado y preguntarles qué se requiere para instalar un sistema séptico (o conectarse a la alcantarilla local) en su área. Para obtener una descripción detallada de cómo funciona una prueba perc y cómo verificar el estado de este problema, consulte esta publicación de blog.

¿la propiedad tiene acceso por carretera?,

Lo creas o no, hay miles de propiedades en todo el país que no tienen acceso por carretera. Están rodeados por todos lados por otras propiedades de propiedad privada, y como no hay forma de acceder a la propiedad sin invadir la tierra de otra persona, la propiedad es esencialmente inútil.

en cierto sentido, estas propiedades También podrían estar en la luna, porque nadie puede llegar legalmente a ellas!

Este problema se puede superar si puede obtener una servidumbre legal a la propiedad de uno de los vecinos circundantes, para que pueda viajar a través de su propiedad a la suya., En la mayoría de los casos, no se debe esperar que un vecino haga esto de forma gratuita, tendrá que darles una razón para ayudarlo (generalmente en forma de dinero).

nuevamente, esto no es un problema imposible de superar, pero definitivamente es algo que querrá tener en cuenta antes de comprar.,

Las propiedades sin litoral no siempre son un factor decisivo (a veces pueden ser una gran oportunidad si puede resolver el problema de servidumbre), solo tiene que ser consciente del problema con anticipación, para que pueda ajustar su oferta mucho más baja para tener en cuenta la usabilidad limitada (o simplemente alejarse del acuerdo por completo).

¿Cuál es el tamaño y la forma del paquete?

he visto una serie de propiedades que son prácticamente inútiles debido a su tamaño y forma., Recuerdo que en una ocasión, me encontré con una parcela de tierra que tenía 5 pies de ancho y 900 pies de largo. También he visto propiedades que eran 10 pies por 10 pies.

si ves una parcela de tierra con una forma extraña, usa tu sentido común. Si no puede pensar en ningún uso legítimo para una propiedad con sus dimensiones dadas, probablemente querrá pasarla.

Puede encontrar el tamaño, la forma, la ubicación y las dimensiones rápidamente si su condado tiene un sistema de mapeo GIS gratuito en línea.,

también puede utilizar un servicio como Parlay (que requiere una suscripción de pago) y Google Earth (que es gratuito) para encontrar un mapa de parcela de su propiedad. Así es como funciona:

por supuesto, ninguno de estos sistemas de mapeo GIS son perfectos. La única manera de estar 100% seguro sobre el tamaño y la forma de una propiedad es pedir un levantamiento topográfico, pero si está buscando una forma más rápida y barata de obtener una idea básica que generalmente sea lo suficientemente confiable, estas soluciones de mapeo en línea pueden ser muy útiles.

¿la propiedad tiene acceso al agua?,

hay muchas propiedades en el mundo que no tienen acceso a un suministro de agua municipal (es decir, agua de la ciudad). Esto no es necesariamente un problema, pero significa que alguien tendrá que perforar un pozo para acceder a una fuente de agua limpia debajo de la superficie. Hay algunas maneras de determinar si podrá hacer esto o no, pero en la mayoría de los casos, si hay otros edificios en las inmediaciones (por ejemplo, casas u otras viviendas construidas al lado), esto suele ser una buena indicación de que tampoco tendrá problemas para acceder al agua.,

Si estás buscando un terreno baldío en medio del desierto o cerca de la cima de una montaña sin nada alrededor en millas, probablemente querrás verificar con un profesional que el agua será accesible si/cuando la necesites (y si tu única opción es que la traigan en camión, querrás tener una idea de cuánto costará de forma continua).

¿hay Humedales en la Propiedad?

Los Humedales pueden presentar algunas situaciones difíciles para los propietarios de tierras.

En la mayoría de los estados UNIDOS,, hay leyes federales y estatales que prohíben a los propietarios de tierras desarrollar o utilizar sus tierras de cualquier manera que afecte negativamente a las áreas de humedales (lo que hace que la mayoría de las áreas de humedales sean inutilizables). Por eso es importante identificar la presencia de humedales antes de cerrar el Acuerdo.

en última instancia – la única manera de estar 100% seguro de la presencia de humedales es conseguir la ayuda de un consultor sobre humedales y / o hacer que los agentes gubernamentales competentes lleven a cabo una identificación y delineación de humedales in situ.,

el problema es que esto es mucho pedir, especialmente cuando la transacción necesita cerrarse rápidamente.

si desea identificar cualquier bandera roja obvia sin salir de su computadora, es posible hacer una investigación a nivel de reconocimiento y obtener una visión más educada de la situación de los humedales en su propiedad temática. Explicaré un método en este video

Puede comenzar con el mapeador de humedales, o puede descargar el archivo KML y ver estos mismos datos de humedales en Google Earth.,

ahora, dado que el mapeador de humedales no siempre proporciona la medición más precisa en todas las áreas, otra herramienta que puede usar para evaluar la situación es el NRCS web Soil Survey, que es compilado por el UC Davis Soil Resource Lab. Te mostraré cómo funciona en este video

puedes descargar este archivo KML de SoilWeb visitando la Biblioteca de Google Earth.,

tenga en cuenta que usar el mapeador de humedales y/o el Web Soil Survey no es lo mismo que contratar a un consultor de humedales y/o que el USACE haga una delineación en su propiedad (así que tenga en cuenta que no hay garantías con este enfoque). Sin embargo, si solo está buscando una conjetura informada, ambas herramientas en línea se pueden usar como punto de partida.

¿Qué pasa con basura, neumáticos, escombros, aceite u otros contaminantes en la propiedad?

en algunas ocasiones, he descubierto que lo que pensé que era un pedazo de tierra vacía, era en realidad un vertedero improvisado., Si usted va a comprar un pedazo de tierra, asegúrese de que todo lo que está recibiendo es la tierra (y si algo más viene junto con el Acuerdo, asegúrese de que es algo que realmente quiere).

Este tipo de desorden puede ser muy costoso de limpiar, y como una forma de evitar sorpresas no deseadas en este frente, siempre es una buena idea ver realmente la propiedad que está comprando.,

si está comprando la propiedad a larga distancia y simplemente no es factible ver la propiedad usted mismo, hay algunas maneras en que puede encontrar un par de ojos locales para encontrar la propiedad y obtener algunas fotos para usted.

opción a

póngase en contacto con una empresa como WeGoLook, que ofrece algunas formas muy convenientes y rentables de verificar cómo se ve la propiedad antes de comprar.

si estás interesado en aprender más sobre cómo funciona WeGoLook, asegúrate de revisar la revisión completa que hice en su servicio en esta publicación del blog.,

Nota: En mi experiencia, WeGoLook tiende a tener problemas para encontrar propiedades que no están claramente marcadas y no tienen una dirección de correo física. Como tales, no siempre son los más adecuados para las inspecciones de terrenos vacantes, pero podrían ser un recurso útil en algunos casos.

Opción B

Busque un fotógrafo local (es decir, cualquier persona con una cámara de teléfono celular) que pueda viajar a la propiedad y obtener fotos para usted., Puede hacer esto publicando un anuncio de trabajo en Craigslist bajo el nombre de la ciudad más cercana > gigs > Creative gigs.

dependiendo de lo lejos que tienen que conducir y cuántas fotos necesita, generalmente 5 50-1 100 es suficiente para este tipo de trabajo.

Opción C

También puede tratar de ponerse en contacto con algunos agentes locales de bienes raíces en el área y preguntarles si no les importaría pasar por la propiedad y tomar algunas fotos cuando tengan la oportunidad., La mayoría de los agentes están regularmente en el campo de todos modos, y no es una gran petición para que pasen por su propiedad y obtengan algunas fotos (especialmente si muestra interés en usarlas para sus futuros listados y/o pagarles unos pocos dólares por sus problemas).

Sin embargo, usted decide echar un vistazo a la propiedad-asegúrese de que está 100% claro acerca de dónde se encuentra la propiedad, y comunicar esto a fondo a la persona que recibe fotos (enviarles mapas de paquetes, direcciones, incluso un video si es necesario).

¿Cuáles fueron los usos anteriores de la propiedad?,

La mayoría de los estados tienen leyes ambientales que se refieren a la propiedad con zonas comerciales (es decir, las propiedades con zonas «residenciales» generalmente no cumplen con estos estándares). Si está considerando un terreno baldío zonificado para desarrollo comercial, asegúrese de no heredar ninguna contaminación ambiental con la propiedad.

para la mayoría de las propiedades comerciales, la mejor manera de hacerlo es pidiendo un «informe ambiental de fase I» (muchos bancos lo requerirán automáticamente porque afecta a sus garantías)., Este informe identificará si hay alguna «preocupación ambiental reconocida» (Rec) en la propiedad de la que usted deba preocuparse. Si descuida hacer cualquier diligencia debida ambiental, la responsabilidad por cualquier contaminación ambiental existente en la propiedad podría caer en última instancia sobre sus hombros, lo que hace que sea muy difícil y costoso vender la propiedad en el futuro.

otra forma de obtener un vistazo rápido a lo que ha estado pasando (y alrededor) la propiedad en cuestión es mirar las imágenes de satélite históricas de la propiedad con una herramienta como Google Earth.,

Aquí hay un vistazo rápido a cómo funciona

como puede ver, no es necesariamente la forma más completa o científica de revisar el historial de una propiedad, pero es rápido, fácil y no cuesta nada, lo que lo convierte en un buen lugar para comenzar.

¿cómo se ven las propiedades circundantes?

las propiedades de al lado pueden tener algunas implicaciones importantes para el valor y la «capacidad de venta» de una parcela de tierra (por ejemplo, piénselo, ¿preferiría vivir al lado del Parque Nacional Yosemite o un vertedero?)., Por razones comprensibles, la mayoría de las personas se preocupan mucho por quién y qué viven al lado, así que asegúrese de tener una buena idea de cómo se ven las propiedades circundantes (pista: esta es otra área potencial donde un servicio como WeGoLook puede ayudar).

¿Es este un área deseable? ¿Es el tipo de lugar donde usted (o cualquier otra persona) querría vivir? Si las propiedades circundantes tienen problemas obvios que están fuera de su control, querrá pensar muy cuidadosamente sobre lo que esto significa para el valor de la propiedad y si desea o no poseerla.,

para un tutorial rápido sobre cómo averiguar rápidamente cómo se ven las propiedades contiguas al lado de la parcela que está investigando, este video explica una manera de hacerlo:

estas son las preguntas que me hago antes de comprar cualquier pedazo de tierra vacante. Esto no pretende ser una lista completa de todos los problemas posibles que pueda encontrar, pero diría que cubre aproximadamente el 95% de las preocupaciones potenciales que debe tener en cuenta. La mayoría de estos problemas surgen con muy poca frecuencia, pero son cosas muy importantes a considerar, no obstante., Recuerde, usted no tiene que tener miedo de comprar terrenos baldíos. Solo necesitas estar informado.

no seas el «mayor Tonto»

el truco con la tierra vacante es entender por qué está vacante en primer lugar. Me he encontrado con bastantes lotes baldíos que parecían atractivos a primera vista, pero finalmente, descubrí que la razón por la que nadie los usaba era que no se pueden usar. Si uno (o más) de los problemas anteriores están prohibiendo a alguien poner una propiedad a buen uso, créame, no querrá averiguarlo después de que ya la posea.,

cuando algunas personas miran la perspectiva de poseer tierras, se envuelven en el sueño de la propiedad. La idea de poseer una gran extensión de propiedad puede parecer muy atractiva, incluso si no es de utilidad práctica para ellos. Este tipo de trampa es especialmente fácil para las personas caer en la tierra porque es una propiedad de bajo mantenimiento y no parece complicada (a pesar de que hay muchos factores a considerar).

Muchas personas compran el sueño de la propiedad, incluso si la inversión no tiene absolutamente ningún sentido desde un punto de vista financiero., Si no me crees, echa un vistazo a este tipo que vende tierras en la luna:

desafortunadamente, muchas parcelas de tierra se venden a «the greater fool». Cuando la gente no hace su tarea y piensa bien las cosas, pueden salir lastimados.

no seas el tonto más grande. Siempre asegúrese de haber hecho una cantidad razonable de investigación y no asumir una propiedad hasta que entienda a fondo en lo que se está metiendo.