comprar um complexo de apartamentos pode ser um grande investimento se você fizer sua lição de casa e comprar no local certo e pelo preço certo., Você também vai querer ter certeza de que seu imóvel é bem gerido e que seus aluguéis são adequadamente comercializados, garantindo que as taxas de vagas são baixas.
A primeira coisa a considerar é se comprar um complexo de apartamentos específico é um bom investimento e se você tem tempo para gerenciar a propriedade. Possuir algumas pequenas propriedades de aluguer são mais fáceis de gerir, e os inquilinos são mais fáceis de trabalhar com uma base de 1 para 1. Com um complexo de apartamentos, há mais vagas potenciais e problemas em grande escala que você pode enfrentar. de um modo geral, a maioria dos edifícios de apartamentos são um bom investimento., No entanto, nem todos os edifícios são automaticamente um bom investimento. Cada um deve ser avaliado separadamente. Você deve considerar coisas como idade, condição da propriedade, Preço por pé quadrado (em comparação com o resto do mercado), e o mercado imobiliário local. Saber como calcular o preço por pé quadrado, taxas de limite e como procurar comps é fundamental. o que faz de um prédio de apartamentos um investimento seguro e estável é o fato de que quando você possui um prédio ou complexo de apartamentos, você terá vários apartamentos individuais em seu portfólio., Então, quando alguns estão vazios, você provavelmente terá outros preenchidos, o que significa que você não vai perder tanto fluxo de caixa. E, quando você estiver completamente cheio, você terá um fluxo muito maior de renda. Um prédio de apartamentos permite que você expanda seu portfólio com apenas uma compra. além disso, edifícios de apartamentos, como todos os imóveis, apreciam. Mesmo se você está quebrando o par, apreciação sobre 5 – 10 – 20 os anos podem dar bons resultados.
A desvantagem é que os edifícios de apartamentos tendem a exigir um pagamento elevado. Os edifícios são geralmente muito mais caros do que a casa média., Isso faz com que um pagamento de 20% de entrada significativamente mais caro também. Você deve esperar fazer um pagamento inicial de mais de US $ 100.000 como mesmo os edifícios mais acessíveis com apenas algumas unidades custarão mais de US $ 500.000. outra desvantagem de um prédio de apartamentos é o fato de que você estará trabalhando com vários inquilinos. Com uma propriedade alugada, você pode encontrar um inquilino por 12 meses e, em seguida, check-in a cada poucas semanas. Com um prédio de apartamentos, você pode ter 6-8 inquilinos que você está verificando regularmente, e então você pode ter que anunciar a abertura de seus outros 6-8 apartamentos., É muito mais trabalho manter o rendimento a chegar. Claro que podias contratar um gerente de propriedades e outro pessoal, mas tudo isto corrói os teus lucros. os edifícios de apartamentos também apresentam mais riscos de responsabilidade e questões de conformidade legal. Se você tem uma piscina ou centro de fitness, há ainda mais riscos potenciais envolvidos. Estes podem ser atraentes e essenciais para o sucesso do seu investimento, mas eles podem ser dispendiosos e demorado adiantado. os edifícios de apartamentos também são investimentos mais difíceis de sair. Geralmente levam mais tempo para vender., Portanto, é vital que, como investidor, você tenha outras fontes de renda no caso de ter problemas e ter que vender mais cedo do que o esperado. hash-mark quanto custa um edifício de apartamentos?
gamas de preços para edifícios de apartamentos com base em vários factores. O primeiro é o número de apartamentos no edifício. Se você considerar duplex, triplex, ou quatro apartamentos, então o preço é relativamente baixo em comparação com altos aumentos, que podem possuir centenas de unidades individuais. No entanto, como um novato para edifícios de apartamentos, você provavelmente não vai começar com um arranha-céus., Você provavelmente está procurando algo no meio da estrada – isto é, algo com 4 – 16 unidades. um segundo factor diz respeito à localização do edifício. Apartamentos em cidades menores, rurais tendem a ser mais baratos do que edifícios de tamanho semelhante no coração de uma cidade grande ou mesmo de tamanho médio. Aqui, porém, é essencial lembrar que a renda também tenderá a ser maior nestas áreas, de modo que o preço mais elevado pode valer a pena. nos últimos 12 meses, o preço médio de venda de um complexo de apartamentos foi de 1598.091 dólares. No entanto,o preço de venda médio foi de apenas $ 238,400 ., Isso significa que um monte de prédios de apartamentos são geralmente acessíveis para os investidores iniciais. Você não terá que gastar milhões de dólares para começar, embora essa opção esteja igualmente disponível para você. hash-mark quanto dinheiro posso ganhar num prédio de apartamentos?
imobiliário, e um complexo de apartamentos, em particular, pode ganhar dinheiro de várias formas. O mais óbvio é usar a propriedade para renda de aluguel. Você também pode ganhar dinheiro com a apreciação da propriedade-complexos de apartamentos continuam a ser investimentos atraentes., Seu valor tende a aumentar tremendamente ao longo do tempo. Mesmo que a renda só lhe permite quebrar mesmo, a apreciação da propriedade pode proporcionar retornos impressionantes.
outras opções incluem alavancar a propriedade e usar a propriedade para seus benefícios fiscais. Estas são estratégias mais nuances, e você provavelmente está se perguntando como é a renda de aluguel. Você pode esperar um máximo de 4% – 10% com qualquer complexo de apartamentos.
hash-mark Como comprar um complexo de apartamentos
a sua primeira compra de um grande complexo de apartamentos pode ser intimidante e excitante., Aqui estão alguns passos fáceis a seguir para se certificar de que você fica no caminho certo.
tipos de complexos de apartamentos
faça a si mesmo algumas perguntas e defina alguns objetivos. Que tipo de edifício queres? O que você quer alcançar com o edifício?
Existem quatro tipos de complexos de apartamentos:
- Classe edifícios: edifícios novos (normalmente menos de 10 anos de idade) que têm amenidades adicionais, tais como centro de fitness, da piscina ou do espaço de escritório.,
- Classe B edifícios com idades compreendidas entre os 10 e os 20 anos com menos equipamentos mas ainda não degradados.
- Class C buildings: Buildings between 20 and 30 years old that might have no amenities and will likely require some renovations.
- classe D edifícios: edifícios mais antigos que requerem reformas em grande escala.
onde deseja investir? Escolher um mercado é um dos fatores mais críticos para o sucesso com o seu investimento., Um mercado de tendência negativa pode ser desastroso, ao passo que entrar no mercado certo no momento certo pode fazer do prédio um dos seus melhores investimentos de sempre. esta etapa envolve também a definição de um orçamento. Lembre-se, muitos prédios de apartamentos vão precisar de um pagamento inicial de US $100.000 ou mais. Certifique-se de que você tem esse tipo de dinheiro prontamente disponível. Ao considerar o seu orçamento, tente prever o seu fluxo de caixa. Existem calculadoras de propriedade de aluguel disponíveis on-line que podem ajudá-lo a determinar a sua renda mensal e anual. Tente ser conservador com estas estimativas., O melhor cenário nem sempre é realista.financiamento de edifícios de apartamentos: obter pré-aprovado
Uma vez que você tem um orçamento, um mercado alvo, e uma previsão de fluxo de caixa em mente, você vai querer começar a ser pré-aprovado para financiamento. É melhor falar com pelo menos 3 credores para garantir que você está recebendo a melhor taxa possível. Tente obter pré-aprovado por pelo menos 2 para que você tenha opções. Uma vez que você está pré-aprovado, você pode começar a procurar por complexos de apartamentos que se encaixam nesse orçamento.,
procure Propriedades e faça ofertas
Depois de saber que tem opções de financiamento disponíveis, pode começar a encontrar edifícios que funcionariam para si. Você deve começar por procurar on-line-encontrar alguns edifícios que você estaria interessado em e começar a fazer ofertas. Mesmo que suas ofertas vêm abaixo do preço listado, é melhor testar o mercado e encontrar um negócio. comece a realizar as suas inspecções. Os prédios de apartamentos são grandes investimentos, por isso sejam minuciosos com a vossa inspecção. Faça perguntas e verifique cada unidade., Preste especial atenção ao telhado, canalização, HVAC e sistema elétrico.
uma estratégia potencial é pedir revisões do edifício ou procurá-los on-line. Embora alguns dos problemas nas revisões possam ser um resultado de má gestão ou outras questões não relacionadas com o próprio edifício, algumas revisões podem destacar problemas em unidades individuais. Você pode perguntar se as questões foram resolvidas ou se esses são problemas que virão com o investimento.,
seleccione uma empresa de gestão de propriedades
Se o complexo de apartamentos for suficientemente grande, provavelmente não irá gerir a propriedade sozinho. Você vai contratar uma empresa de gestão de imóveis para ajudar com o seu investimento. Isto é igualmente importante para investir no mercado certo. A sociedade gestora fará ou quebrará o seu investimento.
certifique-se de realizar revisões completas de várias empresas e obter citações. Encontre alguns de seus comentários online e inspecione algumas das outras propriedades que atualmente gerem. Há algum problema comum que se depare com todas as suas propriedades?, Isso pode alertá-lo para uma possível falha na empresa.
Finalize o negócio e o financiamento
Uma vez que você tenha encontrado o edifício perfeito, retorne a esses credores com o seu negócio real e finalize o financiamento. Com várias pré-aprovações, você será capaz de comparar as taxas e outros aspectos do financiamento com mais precisão. O seu mutuante provavelmente vai precisar de uma avaliação antes de terminar.certifique-se de que não há problemas com o Título, e o relatório de avaliação volta em boa forma., Se houver algum problema que desconheça e que seja revelado pelo relatório, poderá reconsiderar o seu investimento. Caso contrário, uma vez que tudo está confirmado, você pode fechar o seu negócio e se preparar para alugá-lo para fora!
estabilize o seu investimento
esteja pronto para passar alguns meses ou anos a estabilizar o seu investimento e a pôr todas as finanças em ordem. Uma vez que você começa a ter inquilinos em auto-piloto, você pode até considerar expandir com um novo prédio de apartamentos. hash-mark que tipos de empréstimos estão disponíveis para edifícios de apartamentos?, para os edifícios com 4 ou menos unidades, os empréstimos para habitação estão à disposição dos compradores. Se o complexo de apartamentos tem mais de 4 unidades, existem três opções comerciais:
- empréstimos apoiados pelo Governo: estes empréstimos variam de $750.000 a $6 milhões e normalmente requerem um alto rácio empréstimo / valor. As taxas são geralmente entre 3,5% e 6%.
- empréstimos do balanço bancário: trata – se de empréstimos de credores locais durante 20-25 anos. Eles ocasionalmente têm pagamentos de balão que duram entre 3 e 15 anos também., As taxas variam igualmente de 3% a 6%.
- opções de financiamento a curto prazo: estas estão disponíveis em curto prazo e têm um montante mínimo de $100.000. As taxas são mais elevadas do que outras opções a 7% 12%.
hash-mark Como É que valorizo adequadamente um complexo de apartamentos?
a forma mais comum de valorizar um complexo de apartamentos é através da abordagem de renda. Esta abordagem divide o rendimento líquido de exploração (ou NOI) pela taxa da PAC.,
- NOI = (renda mensal por unidade de x número de unidades) – todas as despesas de funcionamento
- Cap = taxa de mais prédios de apartamentos pode esperar de um cap de taxa entre 4 e 10%. Você pode falar com agentes imobiliários locais ou corretores para determinar uma taxa de cap mais precisa.
assim, se seu NOI é de $ 50.000 e a taxa de cap é de 0,10, então o valor da propriedade é de aproximadamente $500.000. hash-mark Posso comprar um complexo de apartamentos sem dinheiro?, ocasionalmente, os vendedores oferecem financiamento ao vendedor que cobre o montante total da compra ou apenas o pagamento inicial. Você pode pedir ao seu vendedor para ver se ele ou ela está disposto a fazer essa oferta, mas não espere que este seja o caso em sua situação. hash-mark Quanto tempo demora a gerir um complexo de apartamentos?
um complexo de apartamentos com várias unidades individuais é demasiado grande para uma pessoa gerir sozinha. Você vai precisar contratar uma empresa de gestão de imóveis para assumir o dia-a-dia operações., Você pode trabalhar com a empresa de gestão de imóveis para que você esteja envolvido com certas decisões e quaisquer questões significativas que surgem.
no entanto, a empresa de gestão de imóveis pode essencialmente substituir-te. Em outras palavras, você pode estar tão envolvido quanto gostaria de estar. Isso torna a contratação da empresa certa ainda mais importante para o sucesso de seu projeto.