Aqui está um cenário: você acabou de fechar em uma incrível propriedade de investimento e você avidamente compartilha a grande notícia com seus amigos.”What’s the ROI ?”eles perguntam.”It’s amazing!”dizes tu. “É …”

depois atinge-te. Você não tem certeza de como responder à pergunta, porque há uma série de respostas possíveis.estão a falar da taxa de capitalização? Devolução em dinheiro? Taxa interna de retorno? Cash flow? Apreciação?cada investidor tem a sua própria compreensão do que é um ROI” incrível”., Neste artigo, vamos olhar para a definição de seus objetivos de investimento (ou seja, cash flow vs. apreciação) e executar através das fórmulas primárias para calcular o ROI da propriedade de aluguel.

definindo os seus objetivos de investimento

para calcular o ROI da propriedade de aluguer, você precisa primeiro definir as suas prioridades e objetivos de investimento. Pergunte a si mesmo: você está investindo para o fluxo de caixa ou está investindo para apreciação?eu sei, eu sei, a resposta é ambas. Mas quando você começa a analisar propriedades, Você vai rapidamente descobrir que é difícil alcançar tanto alto fluxo de caixa e alta apreciação., Não estou a dizer que é impossível, mas normalmente as propriedades com grande fluxo de Caixa têm uma taxa de apreciação mais lenta, e vice — versa-propriedades que têm uma taxa de apreciação mais rápida tipicamente não têm um fluxo de caixa elevado.porquê?

porque as taxas de aluguer não aumentam tão rapidamente quanto os valores domésticos em mercados de rápida apreciação. As razões simplesmente não funcionam (a partir de uma perspectiva de fluxo de caixa) a um determinado preço de compra.,

Por exemplo, uma propriedade do Midwest que vende por $ 250.000 e rendas por $ 2.500 por mês pode gerar um forte fluxo de caixa, mas tem uma taxa de apreciação “lenta” esperada de ~1% ao ano. No outro extremo do espectro, uma propriedade da Costa Oeste que vende por $450,000 e rendas por $2,500 por mês pode ter uma taxa de apreciação esperada superior de ~3,5% anualmente — mas pagamentos mensais mais elevados de hipoteca pode significar que você recebe menos (se houver) fluxo de caixa.

Agora, vamos saltar para as métricas específicas usadas para calcular o ROI da propriedade de aluguel e falar através de um exemplo da vida real.,

Metrics for calculating rental property ROI

Cash flow (t. c. p., the key to financial independence)

“Cash is king.”Sim. Esse velho ditado é verdade. Cash flow é a quantidade de dinheiro que você deixou ao longo de cada mês a partir de uma propriedade de aluguel depois de pagar todas as despesas operacionais e deixando de lado dinheiro para quaisquer reparos futuros.Cash flow = rendimento bruto de aluguer-despesas

para investidores “buy and hold”, o cash flow é a chave para aumentar o rendimento passivo. Vais precisar de dinheiro se o teu grande plano é deixar o teu emprego e viver na praia!,

Aqui está um exemplo da vida real de como calcular o fluxo de caixa mensal de uma propriedade que tenho em Indianápolis (um mercado de Roofstock).

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renda Mensal renda: us $1.000

Mensal de despesas operacionais:

• Hipoteca: $346
• impostos sobre a Propriedade: $216
• Seguro: us $46
• gestão da Propriedade: $90 (Para mim, este é de 9% da minha renda de aluguel., Note que as taxas variam entre propriedade e gestão de empresas de)
• Vaga de reserva: us $50 (5% da minha renda de aluguel, ajustável dependendo da tolerância ao risco)
• Reparação de reserva: us $100 (10% da minha renda de aluguel, ajustável dependendo da tolerância ao risco)

Total das despesas mensais: $842

fluxo de Caixa: $152 ($1,000 – $842)

Sugestão: Para uma rápida e fácil, o fluxo de caixa estimado, confira Roofstock nova de aluguel de propriedade de ROI calculator, Cloudhouse. Digite o endereço de qualquer casa de aluguer de uma única família nos EUA e obtenha uma previsão completa de potencial retorno., Roofstock também fornece estimativas de fluxo de caixa para cada propriedade listada em seu mercado.

Cash-on-cash return (aka, The sexy number investors love)

the cash-on-cash return is a good gauge of how well an investment property will perform. Ele expressa a razão de fluxo de caixa anual para a quantidade de dinheiro real que você investiu adiantado.geralmente, procuro propriedades que produzam pelo menos 7% de retorno em dinheiro, uma vez que você pode historicamente obter cerca de 7% investindo em fundos de índice de longo prazo., Quero vencer os fundos do Índice.

Olhando para a mesma vida real exemplo de propriedade como antes, veja aqui como calcular o dinheiro-em-caixa de retorno:

fluxo de caixa Mensal: $152

fluxo de caixa Anual: $1,824 ($152 x 12 meses)

Inicial dinheiro do bolso: $22,400 (adiantamento + custos de fechamento + de reabilitação de custos)

Dinheiro-em-caixa de retorno = 8.14% ($1,824 / $22,400)

Sugestão: Roofstock fornece um completo financeira instantâneo para cada propriedade listada no seu mercado. Para visualizar o retorno de dinheiro em dinheiro estimado para qualquer propriedade, Clique na página “Finanças” dentro da página de detalhes da propriedade.,

receita operacional Líquida (aka, a renda mensal sem ter em hipoteca)

A receita operacional líquida, ou NOI, é semelhante ao fluxo de dinheiro em que é uma medida de aluguer de renda menos vaga e despesas operacionais. A maior diferença entre o cash flow e a NOI é que a NOI não tem em conta as despesas de hipoteca.,

NOI = (renda de aluguel + outros rendimentos) – vaga perdas e despesas operacionais

à Procura de novo na minha vida real propriedade de exemplo, veja como calcular NOI:

NOI = us $1.000 (rendas) – r $50 (reserva de vaga) – us $452 (despesas operacionais) = $498

NOI é útil quando se comparam várias propriedades, porque isso lhe dá uma grande calibre retorna sem envolver os meandros de vários termos de empréstimo.

taxa de Cap (também conhecida como ROI sem factoring em uma hipoteca)

a taxa de Capitalização, ou taxa de cap, é a taxa estimada de retorno de uma propriedade de investimento., É semelhante ao cash-on-cash return, mas (1) não tem em conta as despesas de empréstimo, e (2) olha para o preço de compra em vez da quantidade de dinheiro que você investiu inicialmente.

Cap = taxa de NOI x 12 meses / preço de compra

Cue minha vida real exemplo:

preço de Compra: us $85.000

$498 (NOI) x 12 meses = us $5,976

Cap de taxa de: 7% ($5,976 / $85,000)

Ahhh…a cereja no topo do bolo! Apreciação significa literalmente um aumento no valor monetário da sua propriedade.,a justificação para investir num mercado lentamente apreciável com grande fluxo de caixa (como no Midwest ou no sul, onde geralmente investi) é que qualquer apreciação que você veja é um bónus. Deixa-me explicar.

Se você está investindo para o fluxo de caixa e renda passiva, não importa realmente o que sua propriedade vale (até que você vendê-lo), desde que sua hipoteca é fixa e a taxa de aluguer permanece consistente ou aumenta. Então, mesmo que o valor da sua propriedade flutue de ano para ano, não é um grande problema se o fluxo de caixa mensal desejado permanece no alvo.,

isto não quer dizer que a apreciação deve ser totalmente ignorada ou descontada, mas remonta àquela pergunta inicial que eu fiz. Está a investir em cash flow ou apreciação?,

Se a longo prazo, a valorização é o nome do jogo e você está apostando em um grande pagamento de 10, 20, ou 30 anos de estrada, aqui estão alguns indicadores de um para cima-e-vem do mercado imobiliário:

• o crescimento da População
• o crescimento do Emprego com salários mais altos
• economia Diversificada
• Forte taxas de ocupação
• desenvolvimento da Infra-estrutura
• estilo de Vida comodidades

a taxa Interna de retorno (aka, que abrange a todos, medidor de retorno do investimento)

A taxa interna de retorno, ou TIR, mede a taxa de retorno de ganho em um investimento durante um determinado período de tempo., Inclui o fluxo de caixa e quaisquer lucros da venda de uma propriedade. Simplificando, a TIR representa o fluxo de caixa líquido de uma propriedade e a apreciação esperada dividida pelo tempo de detenção do alvo.embora a TIR seja uma forma útil de estimar o desempenho do seu activo ao longo de todo o tempo que planeia mantê-lo, não é a primeira métrica que vejo ao avaliar imóveis, Porque depende fortemente de prever anos de fluxo de caixa e um preço de venda projectado. Uma vez que nenhum de nós tem uma bola de cristal, prever anos de antecedência é difícil de fazer e nem sempre o mais confiável.,

os intangíveis (aka, uma pequena tentativa e erro)

um dos maiores ROIs que você pode obter não pode ser calculado em uma planilha do Excel ou uma calculadora: é a experiência que você ganha em tomar medidas.a sua primeira propriedade de investimento pode não ser um home run. Não vai fazer de ti um bilionário. Não te vai dar uma vida de liberdade financeira. E isso é perfeitamente bom-porque é apenas o primeiro passo. E o primeiro passo leva ao seu segundo passo. Você vai aprender uma quantidade inestimável, tomando medidas, assumindo riscos, e aprendendo na mosca., A educação, a preparação e a investigação são importantes, mas a chave é começar.

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Roofstock torna mais fácil para começar a investir em imóveis.