neste momento, a indústria de auto-armazenamento está em um boom de construção, com muitas instalações de auto-armazenamento em construção em todo o país. As Chances são boas de que se você estiver lendo este blog, você está considerando a construção de uma instalação de auto-armazenamento, ou há uma sendo construída perto de suas instalações. Abaixo está uma lista dos equívocos mais comuns que vemos ao desenvolver uma instalação de auto-armazenamento.,
eu vou enchê-lo em 12-18 meses…
muitos fatores que entram no cálculo da demanda de uma instalação de armazenamento de auto em qualquer mercado, em qualquer momento dado, que pode ser difícil de identificar quantos meses levará para a facilidade de concessão de backup. No entanto, vemos tendências consistentes para a locação com base nos muitos estudos de viabilidade de auto-armazenamento que a IRE desenvolveu ao longo dos últimos 20 anos na indústria. 12 a 18 meses é virtualmente inédito em tempos de locação para uma instalação de auto-armazenamento com mais de 50.000 metros quadrados., Eu geri muitas instalações de auto-armazenamento através de Locação-up na minha carreira de auto-armazenamento. Com base na minha experiência, eu aconselho os desenvolvedores de auto-armazenamento a se preparar financeiramente para a instalação de 50.000 pés quadrados para levar de três a quatro anos para atingir 85% de maturidade.
eu vou construir uma unidade pequena…
Construção de uma instalação sob 40.000 pés quadrados não é tão rentável como a construção de uma instalação de 50.000 pés quadrados ou maior., Algumas das razões incluem custos de gestão de águas pluviais, custos de gestão no local e outras despesas operacionais fixas. Normalmente, quando avaliamos um desenvolvimento proposto que está abaixo de 40.000 pés quadrados, ele não oferece retornos aceitáveis. As excepções a esta regra são se o site vai ser construído em várias fases e fases subsequentes vão levá-lo mais de 40.000 pés quadrados), se o desenvolvimento é uma conversão de um edifício existente que é obtido em uma base razoável, ou se o site está em uma alta taxa de aluguer de mercado com baixo custo de aquisição.,
I can just market it online…
é perigoso enterrar o seu novo local na parte de trás de um parque industrial, bairro residencial, ou em uma estrada terciária. Seu período de Locação será marcadamente mais lento, mesmo com investimentos significativos em marketing on-line ou grande sinalização. Não há tanto que você pode gastar em marketing digital antes de você está desperdiçando dinheiro. A ferramenta de marketing mais poderosa que você pode usar em uma propriedade de auto-armazenamento é ter portas de auto-armazenamento visível a partir da estrada., Dois tipos comuns de locais fracos que vemos são locais em forma de bandeira e locais que são obscurecidos da visibilidade na estrada principal, mas têm grandes sinais. A sinalização não compensa ver portas de armazenamento quando potenciais clientes estão dirigindo a 45 milhas por hora.
já possuo o terreno, por isso será mais barato…
nem sempre é melhor. É importante perguntar a si mesmo, ” eu compraria esta terra de outra pessoa para desenvolver em auto-armazenamento?,”Se você construir uma instalação de auto-armazenamento em um site sem demanda no mercado, e então a sua instalação leva cinco anos para encher; você pode potencialmente ir à falência com custos de transporte. Isso é raro, mas mais importante, você pode estar perdendo oportunidades mais lucrativas para vender a terra para outro uso e construir auto-armazenamento em outro lugar.,
unidades Habitacionais foram construídos nas proximidades de…
É muito tentador olhar para o novo desenvolvimento de habitação, indo para baixo da estrada e suponha que ele vai gerar demanda para as suas propostas de armazenamento de auto-desenvolvimento. No entanto, há várias razões que é melhor ignorar esse desenvolvimento nos cálculos da demanda. Desenvolvimento de subdivisão é historicamente arriscado e pode levar anos para encher um bairro com casas ou compradores de casas., Além disso, mesmo que eles fossem capazes de construir um desenvolvimento de 250 casas e enchê-lo de um dia para o outro, isso só iria gerar demanda por cerca de 4.000 pés quadrados de auto-armazenamento. Considerando que a maioria dos locais começa em 50.000 pés quadrados (a fim de ser economicamente sustentável), um desenvolvedor deve ser muito cauteloso de incluir a demanda de unidades habitacionais que estão sendo construídas.
eu desenvolvi XYZ, então o auto-armazenamento será fácil…
auto-armazenamento é um tipo único de produto imobiliário, na medida em que também é uma empresa operacional., Há muitas considerações de design do site que podem simplificar as operações, tais como portões no final das pistas para empurrar a neve para fora dos corredores ou incluindo grandes janelas em um edifício com unidades interiores de frente para uma estrada, a fim de acelerar a locação-up. Mesmo que você tenha construído escritórios, apartamentos ou outros tipos de imóveis, você vai economizar muito tempo e sofrimento, investindo em empreiteiros gerais, arquitetos e fornecedores de construção que se especializam em auto-armazenamento.,
Self storage doesn’t work in rural areas…
Many self storage sites are developed by investors who live close to the development site. Eles conhecem a comunidade e encontraram uma oportunidade de desenvolvimento através de suas redes pessoais. Se você está lançando uma rede mais ampla para procurar uma oportunidade de desenvolvimento fora de sua área, nós encorajamos você a não ignorar as áreas rurais., Se você tem um site que pode trabalhar para auto-armazenamento (em uma estrada fortemente percorrida em relação à área, com grande visibilidade e zoneamento apropriado), sinta-se livre para chegar até nós para um estudo de oferta e demanda para determinar se o mercado lá vai apoiar um desenvolvimento. Muitas instalações de auto-armazenamento rentáveis foram construídas em áreas rurais.
A mais de temperatura controlada metragem quadrada, melhor…
Uma tendência que tem dominado o novo desenvolvimento no auto da indústria de armazenamento ao longo dos últimos anos é a temperatura controlada de armazenamento., Em áreas urbanas, é tipicamente a melhor maneira de maximizar as imagens quadradas que você pode caber em um pequeno pedaço de terra. Em áreas suburbanas e rurais, os desenvolvedores muitas vezes decidem adicionar armazenamento controlado por temperatura por causa do prémio neste tipo de armazenamento sobre drive up, armazenamento não controlado por temperatura. Por mais tentador que seja esse prémio de 25-30% em preços, recomendamos que você não faça mais de 25-35% da sua temperatura de filmagem quadrada controlada., A maioria dos seus inquilinos não estará disposto a pagar esse prémio, então você acaba alugando temperatura de armazenamento controlado para eles a conduzir até taxas de auto-armazenamento, e, por sua vez, a despesa HVAC vai consumir a sua margem de lucro. Qualquer estudo de viabilidade que você tenha feito para o seu site deve incluir uma sugestão de mistura de unidades que atende à demanda no mercado (se houver) para armazenamento controlado por temperatura.
I don’t need a feasibility study…
If you’re building in your hometown, you know it better than anyone., Conhece a clientela para o seu futuro site, a sua sensibilidade ao preço e as leis gerais de zoneamento. Pode ser tentador construir uma instalação de auto-armazenamento sem um estudo de viabilidade. Mas é muito arriscado. Pode haver qualquer número de armadilhas para o seu desenvolvimento que você pode não ver. Calcular a demanda por uma instalação é difícil, e melhor feito por um consultor que reviu os resultados de Locação-up para muitas instalações de auto-armazenamento e pode avaliar o seu mercado desapaixonadamente., Além do elemento de mitigação do risco, um consultor qualificado pode recomendar modificações ao seu site que podem acelerar o arrendamento, aumentar as taxas por pé quadrado e custos mais baixos. O pequeno preço que você paga por um estudo de viabilidade de auto-armazenamento certamente superará a despesa.
ainda animado sobre o site onde você gostaria de construir o seu próprio local de armazenamento? Nossos consultores de corretagem estão felizes em ajudá-lo a alcançar seus objetivos de investimento. Se você gostaria de contratar com a Investment Real Estate para serviços de consultoria sobre o seu novo desenvolvimento, entre em contato conosco hoje.