nota: en respuesta a la pandemia del coronavirus (COVID-19), más de 150 ciudades y condados promulgaron «moratorias de desalojo»de emergencia. Además, el gobernador Newsom emitió una declaración de emergencia a nivel estatal (que limita los aumentos de alquiler), y el 1/9/20 firmó la ley estatal de alivio y estabilización de inquilinos, propietarios y propietarios pequeños de 2020. Puede encontrar una discusión sobre las protecciones para inquilinos relacionadas con la COVID-19 de California (incluidas las prohibiciones de emergencia sobre los aumentos de alquiler) aquí.,

en California, el» control de alquiler » en el sentido más estricto tradicionalmente se refería a las ordenanzas de la ciudad o del condado que limitaban el alquiler que los propietarios podían cobrar. (La percepción Popular del control de los alquileres incluye restricciones a los desalojos, como se explica a continuación.) Las leyes de control de alquiler suelen especificar un porcentaje máximo por el cual los propietarios pueden aumentar el alquiler (por ejemplo, 5%) junto con los límites correspondientes en la frecuencia de los aumentos (por lo general una vez al año). A veces, la tasa por la cual los propietarios pueden aumentar el alquiler se expresa como un porcentaje del índice anual de precios al Consumidor (IPC).,

el 1 de enero de 2020, entró en vigor la ley estatal AB 1482 (Ley de protección de inquilinos de California). AB 1482 caps aumenta el alquiler en todo el estado para las unidades calificadas en un 5% Más El aumento en el IPC regional, o el 10% del alquiler más bajo cobrado en cualquier momento durante los 12 meses anteriores al aumento, lo que sea menor. Además (y sujeto al límite de alquiler), el alquiler solo puede aumentarse dos veces durante cualquier período de 12 meses. AB 1482 no anula los controles de alquiler más restrictivos de la ciudad y el condado, pero puede aplicarse a las unidades que no cubren.,

Aquí hay un gráfico de las ciudades y condados de California que tienen leyes de control de alquileres, con información sobre lo que dicen esas leyes. La información sobre los límites en los desalojos y otras protecciones para los inquilinos está debajo de la tabla. Tenga en cuenta que la tabla proporciona resúmenes parciales de la ley, y que los detalles adicionales pueden ser relevantes para su situación. Para obtener más información sobre las muchas ordenanzas locales que afectan el alquiler y los desalojos, incluida la asistencia para la reubicación y la mudanza de propietarios, consulte nuestra tabla detallada de control de alquileres para California.,

propiedad sujeta a control de alquiler

las leyes de control de alquiler se aplican a las unidades de alquiler típicas, como un apartamento dentro de un complejo. Pero no todos los alquileres en California están sujetos al control de alquileres. Una ley estatal de 1995, la Ley de vivienda de alquiler Costa-Hawkins, dice que la regulación local de control de alquiler no se aplica a las casas unifamiliares, condominios y unidades construidas después del 1 de febrero de 1995 (muchas ordenanzas también eximen a las propiedades construidas después de su fecha de vigencia)., La Ley Costa-Hawkins también permite «descontrol de vacantes» de unidades de alquiler controlado, lo que significa que los propietarios pueden aumentar los alquileres a los niveles del mercado cuando los inquilinos se mudan (voluntariamente o después de ser desalojados por falta de pago del alquiler).

otras propiedades exentas del control de alquiler incluyen edificios ocupados por el propietario con no más de tres o cuatro unidades (dependiendo de la regulación local), alquileres a corto plazo (piense en Airbnb), alquileres subvencionados por el Gobierno (Berkeley y San Francisco excluidos) y unidades independientes («abuelita») que no se podían vender independientemente de la casa principal.,

desalojos en áreas de control de alquiler

un arrendamiento normalmente termina cuando expira un contrato de arrendamiento a plazo fijo o después de que un propietario o inquilino en un contrato de arrendamiento mes a mes da aviso. Un propietario puede legalmente pedirle a un inquilino que desocupe el alquiler en cualquier situación, sin especificar una razón (pero no puede hacerlo si la razón es una represalia por el inquilino que ha ejercido un derecho de inquilino, o por una razón discriminatoria).

pero para que el control de alquiler funcione, especialmente porque los propietarios pueden elevar los niveles de alquiler al mercado después de una vacante legítima, la ley debe restringir la capacidad de los propietarios para desalojar., De lo contrario, los propietarios podrían simplemente (y repetidamente) desalojar a los inquilinos actuales y alquilar a nuevos inquilinos dispuestos a pagar alquileres más altos. Para evitar esta posibilidad, la mayoría de las ordenanzas de control de alquileres requieren «causa justa» —razones aceptables-para desalojar., Las razones típicas de causa justa incluyen:

• violar un término significativo del contrato de arrendamiento, por ejemplo, no pagar el alquiler o Permitir que compañeros de cuarto no autorizados
• participar en actividades ilegales o prohibidas como tráfico de drogas, molestar a los vecinos o dañar la propiedad
• EL PROPIETARIO que desea mudarse a la unidad o que un miembro de la familia lo haga, y
• EL PROPIETARIO que desea remodelar sustancialmente la propiedad, lo que no se puede hacer con los inquilinos que viven allí., (A veces, los propietarios en esta situación deben ofrecer a los inquilinos una unidad similar que poseen o la oportunidad de volver a alquilar el apartamento remodelado en el mismo alquiler después del proyecto.)

Los propietarios que violan estas restricciones a menudo se enfrentan a duras sanciones civiles e incluso penales.

otras protecciones para inquilinos

Las ordenanzas de control de alquiler a menudo tienen reglas adicionales que protegen a los inquilinos. Revise su ordenanza(s) local (es) para ver si se aplican protecciones como las siguientes:

regulaciones del Acuerdo de compra., Pautas estrictas con respecto a los acuerdos negociados entre propietario e inquilino para mudanzas anticipadas.

servicios de mediación. Los servicios de mediación están diseñados para ayudar a los propietarios e inquilinos a negociar disputas de alquiler y llegar a una resolución por su cuenta. Algunas ordenanzas incluso hacen que las partes se sometan a arbitraje formal, donde un tercero independiente hace una recomendación no vinculante o una determinación vinculante.

términos mínimos de arrendamiento. Se puede exigir a los propietarios que ofrezcan arrendamientos por escrito por un período mínimo de tiempo, por lo general durante al menos un año.

reembolsos de reubicación y gastos de mudanza., En una tendencia creciente, los inquilinos obligados a mudarse porque una unidad está siendo remodelada, convertida o demolida tienen derecho a pagos de reubicación y reembolsos.

requisitos de aviso especial. La cantidad de aviso requerido para desalojar o aumentar el alquiler bajo una ordenanza local puede ser mayor de lo que la ley estatal requiere. Una ordenanza también podría dar períodos de preaviso más largos a ciertos inquilinos, como las personas con discapacidades, las personas mayores y los niños en edad escolar., También se puede exigir al propietario que proporcione a los inquilinos una copia de la ordenanza o una notificación por escrito sobre los derechos específicos de los inquilinos en virtud de la ordenanza (como la revisión del alquiler o la mediación).

ordenanzas sobre fuentes de ingresos. Los propietarios no pueden discriminar a los inquilinos de bajos ingresos o a los beneficiarios de la asistencia del Gobierno.

dónde obtener más información sobre el control de alquiler

Las ordenanzas de control de alquiler varían mucho. Aquí hay algunos recursos que pueden obtener información detallada sobre la ley que se aplica a usted:

• Nolo Books., Nolo titles for landlords and tenants – the California Landlord’s Law Book: Rights & Responsibilities, the California Landlord’s Law Book: Evictions, and California Tenants’ Rights proporcionan resúmenes completos de la Ley de propietarios e inquilinos. Cada libro viene con acceso a una página en Nolo.com que tiene actualizaciones detalladas.
• Su Junta de control de alquiler de la ciudad. La Junta de control de alquileres debería poder proporcionar una copia de la(s) ordenanza (s) local (es) vigente (s), y posiblemente un folleto con explicaciones (visite sus oficinas o encuéntrelas en línea)., El sitio web del gobierno de su ciudad o condado también debe tener una sección de códigos y ordenanzas, que deben incluir la ley que le interesa.
• Una organización local de inquilinos. Prácticamente todas las ciudades con control de alquiler tienen al menos un grupo de inquilinos activos. Estas organizaciones generalmente supervisan la Junta de alquileres, las decisiones judiciales y las enmiendas propuestas a la boleta electoral que afectan a los inquilinos. Por lo general, pueden proporcionar una explicación por escrito de la ley pertinente y, a veces, tienen personal voluntario disponible para responder preguntas. Algunos incluso proporcionan asistencia legal gratuita o de bajo costo.,
• abogados locales que se especializan en la Ley de propietarios e inquilinos. Obtener una referencia a un abogado de alguien de confianza es a menudo una buena opción. Las organizaciones de inquilinos y las oficinas de asistencia legal a menudo pueden proporcionar referencias a abogados especializados en la Ley de propietarios e inquilinos. Además, puede ver el directorio de abogados de Nolo para los abogados locales que representan a los inquilinos.

11 de enero de 2021