en este momento, la industria del self storage está en un auge de la construcción, con muchas instalaciones de self storage En construcción en todo el país. Es muy probable que si estás leyendo este blog, estés considerando construir una instalación de almacenamiento, o que se esté construyendo una cerca de tu instalación. A continuación se muestra una lista de los conceptos erróneos más comunes que vemos al desarrollar una instalación de almacenamiento automático.,
lo completaré en 12-18 meses
hay tantos factores en el cálculo de la demanda de una instalación de almacenamiento automático en cualquier mercado en un momento dado, que puede ser difícil determinar cuántos meses tomará para que la instalación se alquile. Sin embargo, vemos tendencias consistentes para el arrendamiento basado en los muchos estudios de viabilidad de self storage que IRE ha desarrollado en los últimos 20 años en la industria. De 12 a 18 meses es prácticamente inaudito en tiempos de arrendamiento para una instalación de almacenamiento con más de 50,000 pies cuadrados., He manejado muchas instalaciones de self storage a través del arrendamiento en mi carrera de Self storage. Basándome en mi experiencia, aconsejo a los desarrolladores de self storage que se preparen financieramente para que la instalación de más de 50,000 pies cuadrados tome de tres a cuatro años para alcanzar el 85% de madurez.
construiré una instalación pequeña
construir una instalación de menos de 40,000 pies cuadrados no es tan rentable como construir una instalación de 50,000 pies cuadrados o más., Algunas de las razones incluyen los costos de gestión de aguas pluviales, los costos de gestión en el sitio y otros gastos operativos fijos. Por lo general, cuando evaluamos un desarrollo propuesto que está por debajo de 40,000 pies cuadrados, no ofrece rendimientos aceptables. Las excepciones a esta regla empírica son si el sitio se va a construir en múltiples fases (y las fases posteriores lo tomarán más de 40,000 pies cuadrados), si el desarrollo es una conversión de un edificio existente que se obtiene en una base razonable, o si el sitio está en un mercado de alta tasa de alquiler con bajo costo de adquisición del sitio.,
puedo comercializarlo en línea
es peligroso enterrar su nuevo sitio en la parte posterior de un parque industrial, vecindario residencial o en una carretera terciaria. Su período de arrendamiento será marcadamente más lento, incluso con inversiones significativas en marketing en línea o gran señalización. Solo hay tanto que puedes gastar en marketing digital antes de malgastar dinero. La herramienta de marketing más poderosa que puede usar en una propiedad de almacenamiento automático es tener puertas de almacenamiento visibles desde la carretera., Dos tipos comunes de sitios débiles que vemos son sitios en forma de bandera y sitios que están ocultos de la visibilidad en la carretera principal, pero tienen grandes señales. La señalización no compensa ver las puertas de almacenamiento cuando los clientes potenciales están conduciendo a 45 millas por hora.
ya soy dueño de la tierra, por lo que será más barato
más barato no siempre es mejor. Es importante preguntarse: «¿compraría esta tierra a otra persona para convertirla en almacén?,»Si construyes una instalación de self storage en un sitio sin demanda en el mercado, y luego tu instalación tarda cinco años en llenarse; potencialmente podrías ir a la quiebra con costos de transporte. Eso es raro, pero lo más importante, es posible que se esté perdiendo oportunidades más lucrativas para vender la tierra para otro uso y construir almacenamiento en otro lugar.,
las unidades de vivienda se construyeron cerca
es muy tentador mirar el nuevo desarrollo de vivienda que está subiendo por la carretera y asumir que impulsará la demanda de su desarrollo de almacenamiento propuesto. Sin embargo, hay varias razones por las que es mejor ignorar ese desarrollo en los cálculos de demanda. El desarrollo de subdivisiones es históricamente arriesgado y puede tomar años llenar un vecindario con casas o compradores de casas., Además, incluso si fueran capaces de construir un desarrollo de 250 viviendas y llenarlo de la noche a la mañana, solo generaría demanda de aproximadamente 4,000 pies cuadrados de almacenamiento. Teniendo en cuenta que la mayoría de los sitios comienzan en 50,000 pies cuadrados (con el fin de ser económicamente sostenible), un desarrollador debe ser muy cauteloso de incluir la demanda de las unidades de vivienda que se están construyendo.
he desarrollado XYZ, por lo que el almacenamiento será fácil
el almacenamiento es un tipo de producto inmobiliario único en el que también es un negocio operativo., Hay muchas consideraciones de diseño del sitio que pueden simplificar las operaciones, como puertas al final de las calzadas para expulsar la nieve de los pasillos de las unidades o incluir grandes ventanas en un edificio con unidades interiores frente a una carretera para acelerar el arrendamiento. Incluso si ha construido oficinas, apartamentos u otros tipos de bienes raíces, ahorrará mucho tiempo y dolor al invertir en Contratistas Generales, arquitectos y proveedores de edificios que se especializan en almacenamiento de autoservicio.,
Self storage doesn’t work in rural areas
Many self storage sites are developed by investors who live close to the development site. Conocen a la comunidad y han encontrado una oportunidad para el desarrollo a través de sus redes personales. Si usted está lanzando una red más amplia para buscar una oportunidad de desarrollo fuera de su área, le recomendamos que no pase por alto las áreas rurales., Si tiene un sitio que puede funcionar para el almacenamiento (en un camino muy transitado en relación con el área, con gran visibilidad y zonificación adecuada), no dude en comunicarse con nosotros para un estudio de la oferta y la demanda para determinar si el mercado allí apoyará un desarrollo. En las zonas rurales se han construido muchas instalaciones rentables de almacenamiento personal.
cuanto más metros cuadrados con temperatura controlada, mejor
una tendencia que ha dominado el nuevo desarrollo en la industria del almacenamiento automático en los últimos años es el almacenamiento con temperatura controlada., En áreas urbanas, por lo general es la mejor manera de maximizar los metros cuadrados que puede caber en un pequeño pedazo de tierra. En las áreas suburbanas y rurales, los desarrolladores a menudo deciden agregar almacenamiento con temperatura controlada debido a la prima en este tipo de almacenamiento sobre el almacenamiento sin temperatura controlada. Tan tentador como el 25-30% de prima en el precio es, le recomendamos que no haga más de 25-35% de su temperatura metros cuadrados controlada., La mayoría de sus inquilinos no estarán dispuestos a pagar esa prima, por lo que termina alquilando almacenamiento a temperatura controlada a ellos a tasas de almacenamiento de autoservicio, y a su vez el gasto de HVAC consumirá su margen de beneficio. Cualquier estudio de viabilidad que haya realizado para su sitio debe incluir una sugerencia de mezcla de unidades que aborde la demanda en el mercado (si la hay) de almacenamiento a temperatura controlada.
no necesito un estudio de viabilidad
si estás construyendo en tu ciudad natal, lo sabes mejor que nadie., Usted conoce la clientela para su futuro sitio, su sensibilidad al precio y las leyes generales de zonificación. Puede ser tentador construir una instalación de almacenamiento sin un estudio de viabilidad. Sin embargo, es muy arriesgado. Puede haber cualquier número de trampas a su desarrollo que usted no puede ver. Calcular la demanda de una instalación es difícil, y lo mejor es hacerlo por un consultor que ha revisado los resultados de arrendamiento para muchas instalaciones de almacenamiento automático y puede evaluar su mercado desapasionadamente., Más allá del elemento de mitigación de Riesgos, un consultor calificado puede recomendar modificaciones a su sitio que pueden acelerar el arrendamiento, aumentar las tarifas por pie cuadrado y reducir los costos. El pequeño precio que paga por un estudio de viabilidad de auto almacenamiento sin duda superará el gasto.
¿sigue entusiasmado con el sitio donde le gustaría construir su instalación de almacenamiento? Nuestros asesores de corretaje están encantados de ayudarle a alcanzar sus objetivos de inversión. Si desea contratar con Investment Real Estate servicios de consultoría en su nuevo desarrollo, contáctenos hoy.