¿Qué es un convenio restrictivo?

Un pacto restrictivo, también conocido como Pacto negativo, es cualquier tipo de acuerdo en un contrato u obligación que restringe al comprador de tomar alguna acción o requiere que se abstenga de una acción específica. En las obligaciones de bonos( debentures), los pactos restrictivos no permiten a los emisores realizar actividades tales como adquirir nueva deuda u otras acciones corporativas.,

en las transacciones inmobiliarias, los pactos restrictivos son obligaciones legales vinculantes escritas en la escritura de un contrato de propiedad, generalmente por el vendedor. Estos convenios pueden ser simples o complejos y pueden imponer sanciones contra los compradores que no los obedezcan.

un pacto restrictivo puede contrastarse con un pacto positivo, que es una cláusula en un acuerdo que requiere que las partes tomen ciertas acciones. en lugar de prevenir acciones.,

entendimiento de convenios restrictivos

un convenio restrictivo es un acuerdo que restringe a una empresa u otra parte de un contrato la participación en ciertas acciones. Por ejemplo, un pacto restrictivo concertado con una empresa pública podría limitar la cantidad de dividendos que la empresa puede pagar a sus accionistas. También podría poner un tope a los salarios de los ejecutivos. Un pacto negativo puede encontrarse en los contratos de trabajo y fusiones y adquisiciones (m&a)., Sin embargo, estos pactos casi siempre se encuentran en los documentos de préstamos o bonos.

las restricciones comunes impuestas a los prestatarios a través de pactos negativos incluyen impedir que un emisor de bonos emita más deuda hasta que una o más series de bonos hayan vencido. Además, una empresa prestataria puede verse restringida a pagar dividendos sobre una cierta cantidad a los accionistas para no aumentar el riesgo de incumplimiento a los tenedores de bonos, ya que cuanto más dinero se pague a los accionistas, menos fondos disponibles serán para hacer obligaciones de pago de intereses y principal a los prestamistas.,

en general, cuanto más pactos negativos existan en una emisión de bonos, menor será la tasa de interés de la deuda, ya que los pactos restrictivos hacen que los bonos sean más seguros a los ojos de los inversores.

los convenios restrictivos también pueden aplicarse a las ofertas de bienes raíces, donde incluyen disposiciones razonables como no permitir mascotas o renovaciones sin la aprobación de los vecinos o la asociación comunitaria., También pueden imponer restricciones más onerosas a los compradores, como el número de inquilinos que pueden vivir en una propiedad o incluso el momento de la configuración y eliminación de la decoración navideña. Estos convenios son particularmente frecuentes en comunidades planificadas con asociaciones de propietarios. Los pagos recibidos por la liberación de pactos restrictivos de propiedades de inversión se tratan como ganancias de capital.

ejemplos de convenios restrictivos en bienes raíces

los convenios restrictivos en una propiedad pueden regir cómo es utilizada por los ocupantes., Por ejemplo, un pacto restrictivo sobre una propiedad residencial podría impedir que se realizaran actividades comerciales en la propiedad. Esto podría impedir que el ocupante administre un negocio en el hogar o tenga una oficina en el hogar en las instalaciones.

las directrices arquitectónicas establecidas en convenios restrictivos pueden limitar los planes de renovación de la propiedad. El comprador de la propiedad puede ser requerido para mantener su apariencia original o para mantener la propiedad en un cierto esquema de color o estilo que es comparable a las propiedades vecinas.,

por ejemplo, una propiedad en un área o vecindario determinado puede estar bajo convenios restrictivos para adherirse a un tipo específico de código de techado y color exterior para mantener la consistencia estética en el vecindario. A los propietarios se les podría prohibir colocar letreros comerciales o letreros de cualquier tipo en las instalaciones, y los astas de bandera en la propiedad pueden estar limitados a una cierta altura.

historia de convenios restrictivos de vivienda

los convenios restrictivos se han utilizado en el pasado para afectar la demografía de los municipios., La segregación Racial en los Estados Unidos se ve reforzada por pactos restrictivos que prohíben la venta de propiedades a personas de etnias específicas. Esta práctica prevaleció en el decenio de 1920 y menos en el decenio de 1940, lo que permitió a las comunidades limitar el acceso de las minorías a la vivienda en muchas ciudades del país.

algunos ejemplos de convenios racialmente restrictivos permanecen en algunos estados, aunque por lo general ya no se aplican., Puede haber casos en que las propiedades todavía incluyan cláusulas racialmente restrictivas para impedir que las minorías adquieran bienes inmuebles e integren a la comunidad. Esas políticas ya no son legales y, de ser necesario, deben ser impugnadas ante los tribunales.