en Nueva York, un inquilino puede ser desalojado por no pagar el alquiler o por violar el contrato de arrendamiento o alquiler. Un inquilino puede tener una defensa disponible para impugnar un desalojo por una de estas razones.
Las leyes de desalojo varían dependiendo de si la propiedad de alquiler se encuentra dentro de la ciudad de Nueva York o fuera de la ciudad, y si la propiedad está cubierta por algún tipo de regulación de alquiler estatal o local. Este artículo proporciona información general para desalojos dentro del Estado de Nueva York. Para obtener más información o preguntas, consulte los recursos a continuación.,
motivos para el desalojo en Nueva York
Un inquilino puede ser desalojado en Nueva York por varias razones diferentes, las más comunes de las cuales son no pagar el alquiler o violar el contrato de arrendamiento. Para desalojar legalmente a un inquilino, el propietario debe obtener un fallo del tribunal que permita que ocurra el desalojo. Antes de que el propietario pueda presentar la demanda de desalojo ante el tribunal, el propietario debe notificar al inquilino.
desalojo por falta de pago del alquiler
antes de que un propietario pueda desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler, el propietario debe dar al inquilino un aviso de catorce días, o la demanda de alquiler., El aviso debe indicar que el inquilino tiene 14 días para pagar el alquiler o mudarse de la unidad de alquiler. Si el inquilino no paga el alquiler o se muda de la unidad de alquiler dentro de los 14 días, el propietario puede iniciar un procedimiento de desalojo contra el inquilino (ver N. Y. Real Prop. Acts § 711(2)).
desalojo por violaciones del contrato de arrendamiento
si el inquilino viola el contrato de arrendamiento, el propietario debe darle al inquilino un aviso de diez días que le permite al inquilino corregir la violación. Si el inquilino arregla la violación dentro del período de diez días, el propietario no debe presentar la demanda de desalojo., Si el inquilino no arregla la violación dentro del período de diez días, el propietario debe darle al inquilino un aviso de terminación. El Aviso de terminación debe indicar que el inquilino tiene al menos 30 días para mudarse de la unidad de alquiler. Si el inquilino no se ha mudado de la unidad de alquiler al final de los 30 días, el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante el Tribunal. Consulte el Centro de ayuda de los Tribunales de Nueva York para obtener más información sobre violaciones de contratos de arrendamiento fuera de la ciudad de Nueva York., Para obtener información sobre las violaciones de arrendamiento dentro de la ciudad de Nueva York, consulte el libro New York City Landlords and Owners, página 8, publicado por el Tribunal de vivienda de la ciudad de Nueva York.
ejemplos de violaciones del contrato de arrendamiento incluyen tener una mascota cuando no se permite o tener una lavadora cuando está expresamente prohibido por el contrato de arrendamiento.
proceso de desalojo
para iniciar el procedimiento de desalojo, el propietario debe presentar una petición ante el Tribunal de distrito o el Tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler., La corte asignará una hora y fecha para una audiencia ante un juez y notificará al inquilino. Si el inquilino desea impugnar el desalojo, el inquilino debe asistir a la audiencia. En la audiencia, el juez escuchará tanto al propietario como al inquilino y tomará una decisión final con respecto al desalojo.
el inquilino puede encontrar que desafiar el desalojo no siempre es la mejor opción. El inquilino podría tener que pagar la corte del propietario y los honorarios del abogado si no tiene éxito en la corte. El inquilino también podría recibir una calificación crediticia negativa y podría ser rechazado para una vivienda futura., La mejor opción para el inquilino podría ser tratar de hablar con el propietario y negociar un acuerdo fuera del sistema judicial. Muchas comunidades tienen servicios de mediación gratuitos o de bajo costo que manejan disputas entre propietarios e inquilinos; los recursos locales están disponibles a través del sitio web mediate.com y la Asociación Americana de Arbitraje. Las preguntas frecuentes sobre mediación en el sitio de Nolo proporcionan más información sobre el tema.
defensas de desalojo en Nueva York
Un inquilino puede tener una defensa disponible si es desalojado porque el inquilino no pagó el alquiler o violó el contrato de arrendamiento.,
el propietario desaloja al inquilino con acciones de «autoayuda»
es ilegal en Nueva York que un propietario desaloje a un inquilino a través de cualquier medio que no sea obtener una orden judicial de un juez. Un propietario no puede apagar los Servicios Públicos de la unidad de alquiler o cambiar las cerraduras de las puertas o hacer nada que interfiera con el acceso del inquilino a la propiedad o el uso de la propiedad. Este tipo de comportamiento a menudo se conoce como un desalojo de «autoayuda». Si un propietario intenta desalojar a un inquilino con un desalojo de «autoayuda», el inquilino podría demandar al propietario por daños y perjuicios (ver N. Y. Real Prop., Ley § § 235 y 853). El artículo de Nolo Procedimientos de desalojo ilegal en Nueva York tiene más información sobre el tema.
el propietario no sigue los Procedimientos de desalojo adecuados
al desalojar a un inquilino, es muy importante que el propietario siga cuidadosamente todos los procedimientos establecidos en la Ley de Nueva York. De lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Por ejemplo, un propietario debe darle al inquilino un aviso de tres días antes de desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler., Si el propietario no le da ningún aviso al inquilino pero presenta la demanda de desalojo de todos modos, el inquilino puede usar la falta de aviso como una defensa para el desalojo. La demanda de desalojo se detendría, y el propietario tendría que dar al inquilino un aviso de tres días. Si el inquilino aún no paga el alquiler, el propietario puede presentar una nueva demanda de desalojo ante el Tribunal.
tenga en cuenta que este tipo de defensa no detiene por completo un desalojo justificado; simplemente lo retrasa. Tan pronto como el propietario arregle el procedimiento deficiente, el desalojo procederá de la manera normal.,
el propietario desaloja al inquilino por no pagar el alquiler
Un inquilino que está siendo desalojado por no pagar el alquiler puede tener una defensa disponible.
el inquilino pagó el alquiler en su totalidad
después de que un inquilino no pague el alquiler a tiempo, se requiere que el propietario le dé un aviso de tres días que indique que el propietario iniciará una demanda de desalojo a menos que el inquilino pague el alquiler o se mude de la unidad de alquiler dentro de tres días. Si el inquilino paga el alquiler durante el período de tiempo de tres días, el propietario no debe proceder con el desalojo (ver N. Y. Real Prop. Acts § 711(2))., El inquilino debe pedir un recibo con fecha y hora al pagar el alquiler. De esta manera, si el propietario procede con el desalojo de todos modos, el inquilino puede usar el recibo como prueba de que el alquiler fue pagado durante el período de tiempo apropiado.
el propietario no mantuvo la unidad de alquiler
en Nueva York, el propietario debe mantener una unidad de alquiler en condiciones aptas y habitables. Esto significa que el propietario debe suministrar la unidad de alquiler con los servicios públicos necesarios, incluyendo agua corriente y calefacción, y luego hacer las reparaciones necesarias según sea necesario(ver N. Y. Real Prop. Ley § § 235 y 235-b).,
si el propietario no hace las reparaciones necesarias o no proporciona los servicios necesarios a la unidad de alquiler, el inquilino puede tener algunas opciones:
- El inquilino puede retener el alquiler hasta que el propietario haga las reparaciones necesarias. El inquilino debe notificar al propietario por escrito de las reparaciones que se necesitan y darle al propietario una cantidad razonable de tiempo para hacer las reparaciones. Si el propietario no hace las reparaciones, el inquilino puede retener el alquiler hasta que se hagan las reparaciones.,
- El inquilino puede optar por hacer las reparaciones necesarias y luego deducir el costo de las reparaciones del alquiler. Una vez más, el inquilino debe notificar al propietario por escrito de las reparaciones que se necesitan y darle al propietario una cantidad razonable de tiempo para hacer las reparaciones. Si el inquilino decide hacer las reparaciones y luego deducir el costo de las reparaciones del alquiler, el inquilino debe conservar una copia de todos los recibos y facturas y proporcionar al propietario copias de los mismos.,
si el inquilino elige cualquiera de estas opciones, el inquilino probablemente también debe hablar con un abogado para asegurarse de que el inquilino está siguiendo las mejores prácticas.
si el propietario intenta desalojar al inquilino después de que el inquilino ejerza una de estas opciones, el inquilino puede defenderse de la demanda demostrando que el propietario no mantuvo la unidad de alquiler de acuerdo con la ley. Para obtener más información sobre este tema, consulte el artículo derechos del inquilino de Nueva York para retener el alquiler o «reparar y deducir», publicado por Nolo.,
el propietario desaloja al inquilino por violar el contrato de arrendamiento
un propietario debe darle al inquilino un aviso de diez días para que cure antes de comenzar una demanda de desalojo debido a una violación del contrato de arrendamiento. Si el inquilino arregla la violación del contrato de arrendamiento dentro de diez días, el propietario no debe proceder con el desalojo. Si el propietario procede con el desalojo de todos modos, el inquilino puede usar la prueba de que la violación se arregló dentro del marco de tiempo apropiado como defensa contra el desalojo.,
el propietario desaloja al inquilino por discriminación
la Ley Federal de Vivienda Justa hace ilegal que un propietario discrimine a un inquilino por motivos de raza, religión, género, origen nacional, estado familiar (incluidos los niños menores de 18 años y las mujeres embarazadas) y discapacidad. La Ley de Derechos Humanos del Estado de Nueva York también hace ilegal que un propietario discrimine a un inquilino en base a su credo, edad, orientación sexual, estado civil o estado militar., Si un propietario intenta desalojar a un inquilino basándose en cualquiera de estas características, el inquilino puede usar la discriminación como una defensa para el desalojo. Vea el artículo de Nolo discriminación de vivienda prohibida por la ley estatal y Local para más información sobre las leyes que prohíben la discriminación contra los inquilinos.
recursos adicionales para inquilinos en Nueva York
Es importante tener en cuenta que las leyes de propietarios e inquilinos varían dentro del Estado de Nueva York dependiendo de si usted vive o no dentro de la ciudad de Nueva York y si su propiedad está cubierta por alguna forma de regulación de alquiler., Para obtener un recurso en línea completo sobre los derechos de los inquilinos en Nueva York, consulte TenantNet. También hay información útil disponible en el Sitio Web de New York State Homes and Community Renewal. Las organizaciones de asistencia jurídica de todo el estado, como la Sociedad de Asistencia Jurídica, pueden proporcionar representación jurídica gratuita o a bajo costo a quienes reúnan las condiciones en función de sus ingresos. La Sociedad de Asistencia Legal también tiene un centro de autoayuda en línea con preguntas y respuestas relacionadas con la vivienda. La Oficina del Fiscal General de Nueva York también ha publicado un libro con información sobre los derechos de los inquilinos, disponible en línea., Los inquilinos que viven en viviendas asistidas por el gobierno federal también deben consultar la página de recursos para inquilinos en HUD.gov.
encontrar su palacio de Justicia local
los casos de desalojo generalmente se presentan en el Tribunal de distrito o el Tribunal de vivienda del condado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. Para encontrar su tribunal local, visite el localizador de tribunales en línea de New York Courts. Los Tribunales de Nueva York también tienen un centro de ayuda en línea con información relacionada con los desalojos Dentro y fuera de la ciudad de Nueva York.,
si usted vive dentro del Bronx, Brooklyn, Manhattan, Queens o Staten Island, su corte de vivienda local ha publicado un folleto útil con información relacionada con las relaciones entre propietario e inquilino y la corte de vivienda.
cuándo contratar a un abogado con experiencia
Si tiene preguntas legales más específicas sobre su caso de desalojo o el propietario ya ha contratado a un abogado, probablemente también debe comunicarse con un abogado. Un abogado puede manejar todo el caso o darle consejos sobre cómo proceder. Un abogado también puede hacerle saber qué tan probable es que gane su caso., Es posible que desee contratar a un abogado especialmente si está seguro de su caso y su contrato de arrendamiento o alquiler le da derecho a honorarios de abogado si gana en la corte.
para obtener consejos sobre cómo encontrar un buen abogado, consulte el artículo de Nolo cómo encontrar un abogado excelente.
también consulte El Directorio de abogados de Nolo para abogados de Nueva York que se especializan en leyes de propietarios e inquilinos.
más información sobre desalojos y terminaciones
para más artículos sobre el tema, consulte la sección de desalojos y terminaciones de Nolo.com.,
para obtener más información sobre los derechos de los inquilinos, consulte la Guía Legal de cada inquilino, de Janet Portman y Marcia Stewart (Nolo).