antes de desalojar a un inquilino, la Ley de California requiere que el propietario rescinda legalmente el arrendamiento. Para hacer esto, el propietario primero debe darle al inquilino una notificación por escrito, según lo especificado por la ley estatal. Si el inquilino no se muda o corrige el mal comportamiento, por ejemplo, pagando el alquiler o encontrando un nuevo hogar para el perro (cuando el contrato de arrendamiento prohíbe las mascotas), entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo (también llamada demanda de retención ilegal)., Para violaciones graves del contrato de arrendamiento, el propietario no necesita darle al inquilino la opción de corregir el comportamiento problemático.

La Ley de California da los requisitos exactos para terminar un Arrendamiento, Con diferentes tipos de Avisos de terminación y procedimientos requeridos para diferentes tipos de situaciones. Este artículo proporciona una descripción general de las reglas que los propietarios deben seguir al desalojar a un inquilino o terminar un arrendamiento en California. Las comunidades con ordenanzas de control de alquileres pueden imponer reglas adicionales en cuanto a la terminación de un arrendamiento.,

Aviso de rescisión con causa

un propietario puede rescindir un contrato de arrendamiento de California antes de tiempo y desalojar al inquilino por una variedad de razones, incluyendo la falta de pago del alquiler, la violación del contrato de arrendamiento o alquiler, o cometer un acto ilegal. Antes de terminar el arrendamiento, el propietario debe dar aviso por escrito al inquilino. La razón de la terminación determinará el tipo de aviso.

• Aviso de tres días para pagar el alquiler: si el inquilino no paga el alquiler cuando vence, el propietario puede darle al inquilino un aviso de tres días para pagar el alquiler o renunciar., Este aviso informa al inquilino que el inquilino tiene tres días para pagar el alquiler en su totalidad. Si el inquilino no paga el alquiler, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante la corte al final de los tres días (ver Cal. Código Civil. Proc. § 1161(2)).
• Aviso de tres días para curar: si el inquilino viola el contrato de arrendamiento o alquiler, el propietario puede darle al inquilino un aviso de tres días para curar. Este aviso informa al inquilino que el inquilino tiene tres días para corregir la violación., Si el inquilino no corrige la violación dentro de tres días, entonces el propietario puede presentar una demanda de desalojo (ver Cal. Código Civil. Proc. § 1161(3)).
• Aviso de abandono incondicional de tres días: este tipo de aviso se le da al inquilino si el inquilino comete violaciones graves y específicas. El aviso informa al inquilino que el inquilino debe mudarse de la unidad de alquiler dentro de los tres días de recibir el aviso. El inquilino no tiene tiempo para arreglar la violación, y si el inquilino no se muda dentro de tres días, el propietario puede ir a la corte para presentar una demanda de desalojo., El arrendador puede usar un aviso de renuncia incondicional de tres días solo en las siguientes situaciones:
  • El inquilino ha asignado o subarrendado la unidad de alquiler en violación del contrato de arrendamiento o alquiler
  • El inquilino ha causado daños sustanciales a la propiedad
  • El inquilino ha permitido o creado una molestia en la unidad de alquiler, o
  • El inquilino ha estado involucrado en actividades ilegales en las instalaciones de la unidad de alquiler.

Cal. Código Civil. Proc. § 1161(4).,

Aviso de rescisión sin causa

las reglas para rescindir un contrato de arrendamiento sin causa varían dependiendo de si el arrendamiento es de mes a mes o un plazo fijo.

Arrendamiento mes a mes

si un inquilino tiene un contrato de alquiler mes a mes y ha vivido en la unidad de alquiler por menos de un año, entonces el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito de 30 días para finalizar el arrendamiento. Si el inquilino ha vivido en la unidad de alquiler por más de un año y es mes a mes, entonces el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito de 60 días para terminar el arrendamiento., Ambos avisos deben informar al inquilino que el arrendamiento expirará al final del período de aviso y el inquilino debe mudarse de la unidad de alquiler para ese momento (ver Cal. Código Civil. Proc. § § 1946 y 1946.1).

para obtener más detalles, consulte Requisitos de Aviso de California para terminar un Arrendamiento mes a mes.

Arrendamiento a plazo fijo

Para alquileres que son más largos que mes a mes, el propietario no puede terminar el arrendamiento sin causa hasta el final del plazo., El propietario no necesita darle aviso al inquilino para que se mude al final del plazo a menos que el contrato de arrendamiento lo requiera específicamente. Esto significa que si el inquilino tiene un arrendamiento de un año que vence a fines de diciembre y el inquilino no ha solicitado una renovación del contrato de arrendamiento, el propietario no tendrá que darle aviso al inquilino para que se mude a fines de diciembre, a menos que los términos del contrato de arrendamiento lo requieran específicamente.

defensas de desalojo de inquilinos

Un inquilino puede decidir luchar contra el desalojo, lo que aumentaría la cantidad de tiempo que tarda la demanda de desalojo., El inquilino podría tener varias defensas potenciales. Una defensa común son los errores de procedimiento que el propietario cometió durante el desalojo, como entregar indebidamente un aviso o no esperar lo suficiente antes de presentar la demanda de desalojo. Otra defensa que el inquilino podría usar es que el propietario no pudo mantener la unidad de alquiler, o que el propietario discriminó al inquilino de alguna manera. Para obtener más información sobre las defensas del inquilino, consulte defensas del inquilino a los desalojos en California.,

remoción del inquilino

la única manera en que un propietario puede desalojar legalmente a un inquilino en California es pasando por los tribunales y ganando una demanda de desalojo o una demanda de retención ilegal. Incluso después de ganar la demanda de desalojo, el propietario debe usar a un sheriff para llevar a cabo el desalojo. La Ley de California ha hecho ilegal que el propietario retire personalmente al inquilino de la unidad de alquiler. Vea Procedimientos de desalojo ilegal en California para más información sobre este tema.,

si el inquilino se ha mudado de la unidad de alquiler y ha dejado bienes personales o pertenencias, el propietario primero debe tratar de notificar al inquilino de la propiedad abandonada y darle al inquilino al menos 15 días para reclamarla (18 días si el aviso fue enviado por correo al inquilino). El propietario puede cobrar al inquilino por el costo de almacenamiento de la propiedad. Si el inquilino no reclama la propiedad, el propietario puede disponer de ella al final del período de aviso (ver Cal. Código Civil. Proc. § § 1980–1991).,

justificación de las reglas

Los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las reglas y procedimientos requeridos por la Ley de California al desalojar a un inquilino. De lo contrario, el desalojo puede no ser válido. Aunque estas reglas y procedimientos pueden parecer onerosos para el propietario, las reglas están ahí por una razón. Los desalojos a menudo ocurren muy rápidamente, con el resultado final de que el inquilino ha perdido su casa. Las reglas ayudan a garantizar que el desalojo esté justificado y que el inquilino tenga tiempo suficiente para encontrar un nuevo lugar para vivir.