en ce moment, l’industrie du self-stockage est en plein boom de la construction, avec de nombreuses installations de self-stockage en construction partout au pays. Il y a de bonnes Chances que si vous lisez ce blog, vous envisagez de construire une installation de stockage libre, ou il y en a une en construction près de votre installation. Voici une liste des idées fausses les plus courantes que nous voyons lors du développement d’une installation de stockage libre.,

je vais le remplir en 12-18 mois

tant de facteurs entrent dans le calcul de la demande pour une installation de stockage libre sur n’importe quel marché à un moment donné, qu’il peut être difficile de déterminer combien de mois il faudra pour que l’installation Cependant, nous constatons des tendances constantes en matière de location sur la base des nombreuses études de faisabilité sur l’entreposage libre-service que L’IRE a développées au cours des 20 dernières années dans l’industrie. 12 à 18 mois est pratiquement du jamais vu dans les temps de location pour une installation de stockage libre avec 50,000 + pieds carrés., J’ai géré de nombreuses installations de self-stockage par le biais de la location au cours de ma carrière de self-stockage. Sur la base de mon expérience, je conseille aux développeurs de stockage en libre-service de se préparer financièrement pour que l’installation de plus de 50 000 pieds carrés prenne trois à quatre ans pour atteindre la maturité de 85%.

je vais construire un petit bâtiment…

Construction d’une usine à moins de 40 000 pieds carrés n’est pas aussi rentable que la construction d’une usine de 50 000 pieds carrés ou plus., Certaines des raisons comprennent les coûts de gestion des eaux pluviales, les coûts de gestion sur place et d’autres dépenses d’exploitation fixes. En règle générale, lorsque nous évaluons un projet d’aménagement de moins de 40 000 pieds carrés, il n’offre pas de rendement acceptable. Les exceptions à cette règle empirique sont si le site va être construit en plusieurs phases (et les phases suivantes prendront plus de 40,000 pieds carrés), si le développement est une conversion d’un bâtiment existant qui est obtenu à une base raisonnable, ou si le site est dans un marché de taux de location élevé avec un faible coût d’acquisition du site.,

je peux juste marché en ligne…

C’est dangereux pour enterrer votre nouveau site à l’arrière d’un parc industriel, quartier résidentiel, ou sur un chemin tertiaire. Votre période de location sera nettement plus lente, même avec des investissements importants dans le marketing en ligne ou une excellente signalisation. Il y a seulement tellement que vous pouvez dépenser sur le marketing numérique avant de gaspiller de l’argent. L’outil de marketing le plus puissant que vous pouvez utiliser dans une propriété de self-stockage est d’avoir des portes de self-stockage visibles de la route., Deux types courants de sites faibles que nous voyons sont des sites en forme de drapeau et des sites qui sont masqués de la visibilité sur la route principale mais ont de grands panneaux. La signalisation ne compense pas le fait de voir des portes d’entreposage lorsque des clients potentiels passent à 45 milles à l’heure.

j’ai déjà propriétaires de la terre, de sorte qu’il sera moins cher…

moins Cher n’est pas toujours mieux. Il est important de vous demander: « Est-ce que J’achèterais ce terrain à quelqu’un d’autre pour le transformer en self-stockage?, »Si vous construisez une installation de stockage libre sur un site sans demande sur le marché, et que votre installation prend cinq ans pour se remplir; vous pourriez potentiellement faire faillite avec des coûts de portage. C’est rare, mais plus important encore, vous manquez peut-être des occasions plus lucratives de vendre le terrain pour un autre usage et de construire du self-stockage ailleurs.,

des unités de logement viennent d’être construites à proximité

il est très tentant de regarder le nouveau développement de logements qui monte sur la route et de supposer que cela stimulera la demande pour votre développement de stockage autonome proposé. Cependant, il y a plusieurs raisons pour lesquelles il est préférable d’ignorer ce développement dans les calculs de la demande. Le développement de lotissements est historiquement risqué et peut prendre des années pour remplir un quartier avec des maisons ou des acheteurs pour les maisons., De plus, même s’ils étaient en mesure de construire un développement de 250 maisons et de le remplir du jour au lendemain, cela ne générerait qu’une demande d’environ 4 000 pieds carrés de self-stockage. Étant donné que la plupart des sites commencent à 50 000 pieds carrés (afin d’être économiquement viables), un promoteur devrait être très prudent d’inclure la demande des unités de logement en cours de construction.

j’ai développé XYZ, afin de self stockage sera facile…

Self stockage est un unique immobilier type de produit qu’il est aussi une entreprise en exploitation., Il existe de nombreuses considérations de conception de site qui peuvent simplifier les opérations, telles que des portes à la fin des allées pour pousser la neige hors des allées d’entraînement ou l’inclusion de grandes fenêtres sur un bâtiment avec des unités intérieures face à une route afin d’accélérer la location. Même si vous avez construit des bureaux, des appartements ou d’autres types de biens immobiliers, vous économiserez beaucoup de temps et de chagrin en investissant dans des Entrepreneurs Généraux, des architectes et des fournisseurs de bâtiments spécialisés dans le self-stockage.,

le Self-stockage ne fonctionne pas dans les zones rurales

de nombreux sites de self-stockage sont développés par des investisseurs qui vivent à proximité du site de développement. Ils connaissent la communauté et ont trouvé une opportunité de développement grâce à leurs réseaux personnels. Si vous lancez un filet plus large pour rechercher une opportunité de développement en dehors de votre région, nous vous encourageons à ne pas négliger les zones rurales., Si vous avez un site qui peut fonctionner pour le self storage (sur une route très fréquentée par rapport à la zone, avec une grande visibilité et un zonage approprié), n’hésitez pas à nous contacter pour une étude de l’offre et de la demande afin de déterminer si le marché y soutiendra un développement. De nombreuses installations de self-stockage rentables ont été construites dans les zones rurales.

plus il y a de pieds carrés à température contrôlée, mieux c’est

une tendance qui a dominé les nouveaux développements dans l’industrie du self-stockage au cours des dernières années est le stockage à température contrôlée., Dans les zones urbaines, c’est généralement la meilleure façon de maximiser la superficie en pieds carrés que vous pouvez adapter sur un petit terrain. Dans les zones suburbaines et rurales, les développeurs décident souvent d’ajouter un stockage à température contrôlée en raison de la prime accordée à ce type de stockage par rapport au stockage sans température contrôlée. Aussi séduisant que 25-30% prime dans les prix est, nous vous recommandons de ne pas faire plus de 25-35% de votre pieds carrés température contrôlée., La majorité de vos locataires ne seront pas prêts à payer cette prime, de sorte que vous finissez par leur louer un stockage à température contrôlée à des taux de stockage en libre-service, et à son tour, les dépenses de CVC mangeront votre marge bénéficiaire. Toute étude de faisabilité que vous avez faite pour votre site devrait inclure une suggestion de mélange d’unités qui répond à la demande sur le marché (le cas échéant) pour le stockage à température contrôlée.

Je n’ai pas besoin d’une étude de faisabilité

si vous construisez dans votre ville natale, vous le savez mieux que quiconque., Vous connaissez la clientèle de votre futur site, leur sensibilité aux prix et les lois générales de zonage. Il peut être tentant de construire une installation de stockage libre sans étude de faisabilité. Il est très risqué de le faire, cependant. Il peut y avoir un certain nombre de pièges à votre développement que vous ne pouvez pas voir. Le calcul de la demande pour une installation est difficile, et mieux fait par un consultant qui a examiné les résultats de location-up pour de nombreuses installations de stockage libre et peut évaluer votre marché sans passion., Au-delà de l’élément d’atténuation des risques, un consultant qualifié peut recommander des modifications à votre site qui peuvent accélérer la location, augmenter les taux par pied carré et réduire les coûts. Le petit prix que vous payez pour une étude de faisabilité en libre-stockage l’emportera certainement sur la dépense.

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