avec des taux d’intérêt toujours proches de leurs plus bas niveaux, les investisseurs recherchent un investissement raisonnablement sûr qui les maintient en avance sur l’inflation., Lors de la rencontre des investisseurs immobiliers locaux d’Avril ici à Baltimore, l’investissement en privilège fiscal était le sujet. La promesse de rendements de 18% — sur un investissement garanti par l’immobilier — a retenu mon attention.

bien entendu, les taux de rendement élevés sont généralement équilibrés avec les taux de risque élevés. Mais l « orateur a poursuivi en disant qu » il était  » pratiquement aussi sûr que si vous aviez garé votre argent dans un compte assuré par la FDIC à votre banque locale. »Donc, mon intérêt a été piqué à la recherche de cette stratégie d’investissement immobilier sous le radar.

j’ai découvert que l’investissement en privilège fiscal existe depuis plus de 200 ans., Jamais entendu parler de ça? C’est peut-être parce que les taxes sont well Eh bien nobody le sujet de discussion préféré de personne. Dire à quiconque lors d’un cocktail que vous êtes un comptable fiscal est un excellent bouchon de conversation.

pourtant, cet investissement profite du fait que payer des impôts est incontournable. Personne n’a de laissez-passer. Pourtant, tout le monde ne peut pas payer le fisc quand il vient frapper.

le gouvernement obtient toujours sa prise tôt ou tard. Ainsi, investir dans des certificats de privilège fiscal offre aux investisseurs un taux d’intérêt pratiquement garanti., En fait, les family offices et les investisseurs institutionnels investissent des milliards dans les certificats de privilège fiscal depuis des décennies.

principes de base de L’impôt foncier

propriétaire ou non, vous connaissez probablement l’idée de l’impôt foncier. Les gouvernements taxent les propriétaires fonciers pour financer des avantages et des services pour le « bien commun » de la communauté. L’impôt foncier s’ajoute à la taxe sur le revenu et la taxe de vente.

Les revenus de L’impôt foncier fournissent généralement des services tels que la protection policière, les bibliothèques publiques, les centres de loisirs, les routes, les écoles et le déneigement. Même des feux d’artifice.,

Si vous avez une hypothèque sur votre maison, il est probable que votre paiement mensuel comprend les fonds pour payer vos impôts fonciers. Votre prêteur détient l’argent dans l’entiercement et paie les taxes en votre nom directement au comté lorsqu’il est dû.

Vous ne savez peut-être pas combien vous payez en taxes foncières immobilières. Mais soyez assuré que vous les payez si vous possédez une maison. Tous les comtés perçoivent une sorte d’impôt foncier personnel.

Les parcelles individuelles de biens immobiliers sont évaluées en fonction de leur emplacement et de leurs caractéristiques. Chaque propriété reçoit une valeur” d’évaluation fiscale »., Le propriétaire de la parcelle paie une taxe sur la valeur imposable. En 2016, les taux Par état allaient d’un minimum de 0.27% à Hawaii à un maximum de 2.35% dans le New Jersey.

le taux moyen d’impôt foncier pour les maisons unifamiliales dans la plus grande ville de chaque État américain oscille autour de 1.5%. Le ménage Américain moyen dépense $2,149 en impôts fonciers pour leurs maisons chaque année, selon le Bureau du Recensement des États-Unis.

le comté dans lequel la propriété est située perçoit généralement l’impôt foncier. Si le propriétaire ne parvient pas à payer la taxe, le montant de l’impôt devient un privilège sur la propriété.,

un privilège sur la propriété, cependant, n’aide pas les gouvernements du comté et locaux à payer pour les services et les avantages qu’ils ont promis à leurs citoyens. Le comté a besoin d’argent maintenant pour remplir ses obligations budgétaires. Le gouvernement ne prend pas les IOUs!

Qu’est-ce Qu’un certificat de privilège fiscal?

bien que le processus diffère d’un pays à l’autre, les gouvernements locaux sont autorisés à percevoir les impôts impayés en vendant un certificat de privilège fiscal ou un acte fiscal lors d’une vente aux enchères publique. Environ la moitié des 50 États vendent des certificats de privilège fiscal., L’autre moitié vend des titres de privilège fiscal ou des titres rachetables. Ce dernier est un hybride entre un certificat et un acte. Certains États vendent à la fois des privilèges fiscaux et des actes fiscaux.

Il existe des différences importantes entre les deux. En règle générale, vous achèteriez un certificat de privilège fiscal parce que vous voulez des intérêts. Si le propriétaire ne le rachète pas, vous pourriez obtenir la propriété. Avec un acte fiscal, vous achetez la propriété pure et simple.

l’Un n’est pas meilleur que l’autre. Chacun a des avantages en fonction de vos objectifs d’investissement. Chacun a son propre ensemble de règles, et la recherche est nécessaire., Bien sûr, vous pouvez faire les deux simultanément.

Cet article se concentrera sur les privilèges fiscaux et laissera les actes fiscaux pour une autre fois.

La Facilité d’Investissement dans les Privilèges Fiscaux

Ce qui est bien c’est que vous n’avez pas besoin d’un permis de immobiliers. Vous n’avez pas besoin de créer une LLC. Et vous n’avez pas besoin de beaucoup d’argent pour investir dans des certificats ou des actes.

lorsque vous achetez un privilège fiscal, vous payez essentiellement les taxes pour le propriétaire en échange d’un certificat. Le certificat est bon pour le montant que vous avez payé plus les intérêts.,

aussi bien est votre investissement est soutenu par la garantie de la propriété ou des lois de l’état qui obligent le remboursement du privilège fiscal, y compris les intérêts et les pénalités. En tant qu’investisseur, vous intervenez pour payer les arriérés d’impôt et bloquer un taux d’intérêt garanti sur votre investissement.

un certificat de privilège fiscal est un instrument négociable. Mais il n’y a pas de marché secondaire, sauf peut-être eBay et autres.

le certificat est la preuve que le titulaire a acheté un privilège exécutoire gagnant des intérêts sur l’Immeuble., C’est une obligation légale à un privilège de première position sur une propriété particulière. Cela signifie qu’il est le premier titre de créance Qui est payé si la propriété passe par forclusion.

les (gros) avantages du certificat de privilège fiscal investir

lorsque vous achetez un certificat de privilège fiscal, vous n’achetez pas la propriété. Vous n’avez pas non plus à traiter avec le propriétaire. Vous intervenez simplement pour payer les impôts en souffrance au gouvernement du comté.,

en échange de la mise en place de l’argent, le comté vous donnera le taux d’intérêt et les frais de retard qu’ils facturent au propriétaire lorsque les taxes sont finalement payées. Si le propriétaire ne paie pas les taxes, vous pouvez saisir et prendre le titre sur la propriété pour le total des arriérés de taxes, pénalités et frais dus au comté.

en d’autres termes, il y a deux résultats de placement de privilège fiscal:

1. Le certificat de privilège fiscal est racheté et vous obtenez un taux d’intérêt élevé garanti.,
2. Le certificat de privilège fiscal n’est pas racheté et vous pouvez acquérir la propriété par forclusion, parfois pour quelques centimes sur le dollar.

en fonction de vos objectifs de placement, l’un ou l’autre résultat peut être attrayant.

les privilèges fiscaux offrent un taux d’intérêt fixe, qui varie selon les comtés. À Baltimore, le taux d’intérêt est de 18% par an. Dans d’autres comtés à travers le pays, il peut être beaucoup moins ou beaucoup plus. Quelques comtés de L’Illinois affichent un taux d’intérêt de 18% tous les six mois, ce qui équivaut à un peu plus de 36% par an.,

Cependant, comme vous pouvez l’imaginer, ces taux élevés de rendement d’attirer beaucoup d’attention. Bien que vous n’ayez pas besoin de beaucoup d’argent pour investir, les concurrents aux poches profondes peuvent sauter et faire une offre pour augmenter le prix, ce qui évince le petit investisseur.

le prix peut facilement, et souvent, augmenter au-dessus des taxes dues. J’ai lu que dans certains comtés, les propriétés peuvent vendre à une vente aux enchères fiscale pour plus que la propriété vaut.

surtout si vous êtes un investisseur accrédité, il existe quelques alternatives qui peuvent également générer des rendements annuels à deux chiffres., Un exemple est Origin Investments, une société de capital-investissement qui permet aux particuliers fortunés d’investir dans des fonds immobiliers diversifiés.

il n’y a pas de limite sur le montant que vous pouvez investir

Vous pouvez investir un peu ou beaucoup. Les privilèges fiscaux ne sont pas comme les comptes bancaires assurés par la FDIC, jusqu’à une certaine limite. Il n’y a pas de plafond sur le montant que vous pouvez investir dans les certificats de privilège fiscal.

Le propriétaire conserve la propriété du bien., Il a le droit de racheter — rembourser — le certificat de privilège fiscal jusqu’à ce que le juge de la Cour de circuit signe un décret autorisant les procédures de forclusion.

en tant que titulaire du certificat de privilège fiscal, vous devez lancer le processus de forclusion dans un certain laps de temps, généralement deux ans. Si le certificat n’a pas été échangé et que vous ne commencez pas la forclusion à temps, votre investissement sera perdu et aucun remboursement ne sera émis.

comment enchérir

la plupart des comtés détiennent une vente de privilège fiscal chaque année. La plupart des enchères sont menées en ligne., À Baltimore, où je vis, la vente du comté a lieu en juin et la vente de la ville a lieu mi-mai.

vous vous inscrivez quelques semaines avant la vente réelle et payez des frais d’inscription. (À Baltimore, les frais sont de 100$.) Ils vous envoient un numéro d’identification d’enchère. Lorsque l’enchère s’ouvre, vous enchérissez sur les certificats qui vous intéressent via un formulaire en ligne.

l’offre minimale nécessaire pour acheter un certificat de privilège fiscal comprend l’impôt brut, les pénalités et les intérêts. Les pénalités comprennent tous les frais applicables liés à la vente du certificat de privilège fiscal., L’enchère minimale est indiquée à côté de l’adresse de la propriété en souffrance et du numéro D’identification.

Comment Cela fonctionne?

le processus d’investissement dans des privilèges fiscaux ou des actes n’est pas passif. En fait, il peut prendre beaucoup de temps.

les comtés publient généralement une liste quelques semaines avant la vente du privilège fiscal. Il pourrait y avoir des centaines de propriétés disponibles. Vous avez besoin d’un système pour affiner la liste et décider lesquels vous souhaitez enchérir.

fondamentalement, vous devez éliminer ceux qui ne correspondent pas à vos critères d’investissement. Commencez avec votre propre budget d’investissement initial., Si vous n’avez que quelques milliers ou même quelques centaines de dollars à investir, vous pouvez immédiatement éliminer les propriétés avec des offres minimales plus élevées.

Si vous voulez des revenus d’intérêts et que vous n’avez pas l’objectif d’acquérir une propriété, recherchez des maisons unifamiliales avec une hypothèque. Ils offrent la meilleure chance d’être rachetés. Dans de nombreux pays, leur taux de remboursement est de 95% ou plus.

le délai pour investir dans un privilège fiscal est compris entre six mois et trois ans. Il n’y a pas de marché secondaire sur lequel vendre vos certificats., Vous devez donc vous assurer d’investir uniquement de l’argent dont vous n’aurez pas besoin à court terme.

Il n’y a pas de commissions à payer. Mais comme mentionné précédemment, vous devrez probablement payer des frais d’inscription uniques pour la vente aux enchères.

Assurez-vous de Faire Votre Diligence raisonnable

la diligence raisonnable est un must. Vous pourriez finir par saisir une propriété. Vous allez vouloir faire un tour et regarder les propriétés. Vous voudrez également faire soigneusement vos recherches en ligne pour compléter votre diligence raisonnable.,

Vous ne pourrez probablement pas inspecter l’intérieur de la propriété, car il est peu probable que les propriétaires vous permettent de passer jeter un coup d’œil. Pourtant, vous voudrez en savoir autant que possible sur la propriété, le quartier et la région en général. Vous ne voulez pas rester coincé avec une propriété qui n’a aucun potentiel.

Plusieurs privilèges fiscaux peuvent être achetés sur la même propriété pour les années d’imposition subséquentes. Cela dépend de la durée de la période de rachat.

par exemple, dans un État qui a une période de rachat de trois ans, trois privilèges fiscaux, un pour chaque année, peuvent être achetés., Ces privilèges peuvent être achetés par le même investisseur ou par d’autres. Cela signifie que vous pourriez avoir besoin de plus de capital à mesure que le processus avance.

lorsque la propriété est rachetée, quel que soit le nombre d’investisseurs qui ont acheté des privilèges fiscaux, tous les privilèges fiscaux et Intérêts sont payés. Si le privilège n’est pas racheté, il y aurait un processus de forclusion conformément aux lois du comté et de l’état.

Si votre objectif est de saisir et d’acquérir la propriété, vous devrez peut-être acheter des privilèges ultérieurs, car parfois, les privilèges fiscaux plus récents ont préséance sur les anciens privilèges., Quiconque saisit la propriété pour prendre l’acte peut également être responsable de payer tous les autres détenteurs de privilèges fiscaux.

en savoir plus

Il existe des livres, des séminaires et des cours sur le sujet. Et comme mentionné précédemment, chaque comté a son propre ensemble de règles régissant le processus, la période de rachat, les taux de rendement et le processus d’appel d’offres lui-même.

Cet article est conçu comme un aperçu. Vous pouvez et devez étudier le marché et vous assurer de comprendre les détails de votre marché prévu avant de faire une offre.,

en tant qu’investisseur, je suis constamment à la recherche de nouvelles opportunités et j’évalue le risque par rapport à la récompense. Le 2 juin, le comté de Baltimore tiendra sa vente aux enchères annuelle de certificats de privilège fiscal.

je me suis inscrit à la vente en ligne et j’ai reçu la liste des propriétés à vendre aux enchères. En ce moment, la liste contient plusieurs milliers de propriétés, mais sera probablement raccourcir avant la vente réelle que les propriétaires paient leurs impôts.

je fais des visites en voiture maintenant pour sélectionner soigneusement quelques certificats de privilège fiscal sur lesquels j’aimerais enchérir. Je vais suivre avec un article sur mon expérience dans les prochains mois.,