con las tasas de interés aún cerca de los mínimos históricos, los inversores están buscando una inversión razonablemente segura que los mantenga por delante de la inflación., En la reunión de inversores locales de bienes raíces de abril aquí en Baltimore, la inversión de gravámenes fiscales fue el tema. La promesa de 18% de rentabilidad — en una inversión asegurada por bienes raíces — me llamó la atención.

Por supuesto, las altas tasas de rendimiento suelen equilibrarse con altas tasas de riesgo. Pero el orador continuó diciendo que era » prácticamente tan seguro como si hubiera estacionado su dinero en efectivo en una cuenta asegurada por la FDIC en su banco local.»Así que mi interés se despertó para investigar esta estrategia de inversión en bienes raíces bajo el radar.

descubrí que la inversión en gravámenes fiscales ha existido durante más de 200 años., ¿Nunca has oído hablar de él? Tal vez sea porque los impuestos son topic bueno nobody el tema de discusión favorito de nadie. Decirle a alguien en un cóctel que eres un contador de impuestos es un gran freno a la conversación.

sin embargo, esta inversión aprovecha el hecho de que pagar impuestos es ineludible. Nadie consigue un pase. Aún así, no todo el mundo puede pagar al recaudador de impuestos cuando viene a llamar.

el gobierno siempre consigue su parte tarde o temprano. Por lo tanto, invertir en certificados de gravamen fiscal proporciona a los inversores una tasa de interés prácticamente garantizada., De hecho, family offices e inversores institucionales han estado invirtiendo miles de millones en certificados de gravamen fiscal durante décadas.

Fundamentos del impuesto a la propiedad

propietario o no, es probable que esté familiarizado con la idea de los impuestos a la propiedad. Los gobiernos gravan a los propietarios para financiar beneficios y servicios para el» bien común » de la comunidad. El impuesto sobre la propiedad se suma al impuesto sobre la renta y las ventas.

Los ingresos por impuestos a la propiedad generalmente brindan servicios como protección policial, bibliotecas públicas, centros recreativos, carreteras, escuelas y remoción de nieve. Incluso fuegos artificiales.,

Si tiene una hipoteca sobre su casa, es probable que su pago mensual incluya fondos para pagar sus impuestos a la propiedad. Su prestamista retiene el dinero en fideicomiso y paga los impuestos en su nombre directamente al Condado a su vencimiento.

Es posible que no sepa cuánto está pagando en impuestos sobre bienes raíces. Pero tenga la seguridad de que les está pagando si usted es dueño de una casa. Todos los condados recaudan algún tipo de impuesto a la propiedad personal.

Las parcelas individuales de bienes raíces se valoran en función de la ubicación y las características. A cada propiedad se le da un valor de «tasación fiscal»., El propietario de la parcela paga un impuesto sobre el valor estimado. En 2016, las tasas por estado oscilaron entre un mínimo de 0.27% en Hawái y un máximo de 2.35% en Nueva Jersey.

la tasa promedio del impuesto a la propiedad para las casas unifamiliares en la ciudad más grande de cada Estado de los Estados Unidos ronda el 1.5%. El hogar estadounidense promedio gasta 2 2,149 en impuestos a la propiedad de sus casas cada año, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.

el condado en el que se encuentra la propiedad generalmente recauda el impuesto a la propiedad. Si el propietario de la propiedad no paga el impuesto, el monto del impuesto se convierte en un gravamen contra la propiedad.,

un gravamen contra la propiedad, sin embargo, no ayuda a los gobiernos del condado y locales a pagar por los servicios y beneficios que han prometido a sus ciudadanos. El condado necesita el dinero ahora para cumplir con sus obligaciones presupuestarias. ¡El gobierno no acepta pagarés!

¿Qué es exactamente un certificado de gravamen fiscal?

si bien el proceso difiere en todo el país, los gobiernos locales están autorizados a recaudar impuestos no pagados mediante la venta de un certificado de gravamen fiscal o una escritura fiscal en una subasta pública. Alrededor de la mitad de los 50 estados venden certificados de gravamen fiscal., La otra mitad vende títulos de gravamen o títulos redimibles. Este último es un híbrido entre un certificado y escritura. Algunos estados venden tanto gravámenes fiscales como Escrituras fiscales.

Hay diferencias importantes entre los dos. Por lo general, usted compraría un certificado de gravamen fiscal porque desea intereses. Si el propietario no lo canjea, es posible que obtenga la propiedad. Con una escritura de impuestos, usted está comprando la propiedad directamente.

Uno no es mejor que el otro. Cada uno tiene ventajas dependiendo de sus objetivos de inversión. Cada uno tiene su propio conjunto de reglas, y la investigación es necesaria., Por supuesto, puedes hacer ambos simultáneamente.

Este artículo se centrará en los gravámenes fiscales y dejará las Escrituras de impuestos para otro momento.

La facilidad de invertir en gravámenes fiscales

lo que es bueno es que no necesita una licencia de bienes raíces. No es necesario establecer una LLC. Y no necesitas mucho dinero para invertir en certificados o escrituras.

Cuando compra un gravamen, básicamente paga los impuestos del propietario a cambio de un certificado. El certificado es válido por la cantidad que pagó más intereses.,

también es agradable que su inversión esté respaldada por la garantía de la propiedad o las leyes estatales que obligan a la redención del gravamen tributario, incluidos los intereses y las multas. Como inversionista, usted está interviniendo para pagar los impuestos atrasados y fijar una tasa de interés garantizada en su inversión.

un certificado de gravamen fiscal es un instrumento negociable. Pero no hay mercado secundario, excepto quizás eBay y similares.

el certificado es la prueba de que el Titular ha comprado un gravamen ejecutable que genera intereses sobre el bien inmueble., Es una obligación legal un gravamen de primera posición en una propiedad en particular. Esto significa que es la primera obligación de deuda que se paga si la propiedad pasa por una ejecución hipotecaria.

los (grandes) beneficios de la inversión en Certificados de gravamen fiscal

Cuando compra un certificado de gravamen fiscal, no está comprando la propiedad. Tampoco tienes que tratar con el dueño de la propiedad. Simplemente estás interviniendo para pagar los impuestos atrasados al gobierno del condado.,

a cambio de poner el dinero, el Condado le dará la tasa de interés y los cargos por demora que cobran al propietario cuando los impuestos finalmente se pagan. Si el dueño de la propiedad no paga los impuestos, puede ejecutar la hipoteca y tomar el título de la propiedad por el total de los impuestos atrasados, multas y cargos adeudados al condado.

En otras palabras, hay dos resultados de inversión de gravamen fiscal:

1. El certificado de gravamen fiscal se canjea y usted gana una tasa de interés alta asegurada.,
2. El certificado de gravamen no se canjea y puede adquirir la propiedad a través de la ejecución hipotecaria, a veces por centavos de Dólar.

dependiendo de sus objetivos de inversión, cualquiera de los resultados puede ser atractivo.

los gravámenes fiscales proporcionan una tasa de interés fija, que varía según el condado. En Baltimore, la tasa de interés es del 18% anual. En otros condados de la nación, puede ser mucho más bajo o mucho más alto. Unos pocos condados en Illinois tienen una tasa de interés del 18% cada seis meses, lo que equivale a un poco más del 36% anual.,

sin embargo, como se puede imaginar, estas altas tasas de retorno atraen mucha atención. Si bien no necesita mucho dinero para invertir, los competidores con bolsillos profundos pueden saltar y pujar por el precio, exprimiendo al pequeño inversor.

el precio puede fácilmente, y a menudo lo hace, subir por encima de los impuestos adeudados. He leído que en algunos condados, las propiedades se pueden vender en una subasta de impuestos por más de lo que vale la propiedad.

especialmente si usted es un inversor acreditado, hay algunas alternativas que también pueden producir rendimientos anuales de dos dígitos., Un ejemplo es Origin Investments, que es una firma de capital privado que permite a las personas de alto patrimonio neto invertir en fondos inmobiliarios diversificados.

no hay límite en cuanto puedes invertir

puedes invertir poco o mucho. Los gravámenes fiscales no son como las cuentas bancarias que están aseguradas por la FDIC hasta cierto límite. No hay un límite sobre cuánto puede invertir en certificados de gravamen fiscal.

el propietario mantiene la propiedad de la propiedad., Él o ella tiene el derecho de redimir — pagar — el certificado de gravamen de impuestos hasta que el juez del Tribunal de circuito firme un decreto que autorice los procedimientos de ejecución hipotecaria.

como titular del certificado de gravamen fiscal, debe iniciar el proceso de ejecución hipotecaria dentro de un cierto período de tiempo, generalmente dos años. Si el certificado no se ha canjeado y no comienza la ejecución hipotecaria a tiempo, su inversión se perderá y no se emitirá ningún reembolso.

cómo hacer una oferta

La mayoría de los condados tienen una venta de gravamen de impuestos anualmente. La mayoría de las subastas se realizan en línea., En Baltimore, donde vivo, la venta del condado se lleva a cabo en junio, y la venta de la ciudad se lleva a cabo a mediados de Mayo.

te registras unas semanas antes de la venta real y pagas una cuota de inscripción. (En Baltimore, la tarifa es de 1 100.) Le envían por correo electrónico un número de identificación de la oferta. Cuando se abre la subasta, puja por los certificados que le interesan a través de un formulario en línea.

La oferta mínima necesaria para comprar un certificado de gravamen fiscal incluye impuestos brutos, multas e intereses. Las sanciones incluyen cualquier costo aplicable relacionado con la venta del certificado de gravamen fiscal., La oferta mínima aparece junto a la dirección de la propiedad morosa y el número de identificación.

Entonces, ¿cómo funciona?

el proceso de inversión en gravámenes fiscales o escrituras no es pasivo. De hecho, puede llevar mucho tiempo.

Los condados suelen publicar una lista unas semanas antes de la venta del gravamen fiscal. Puede haber cientos de propiedades disponibles. Necesita un sistema para reducir la lista y decidir cuáles desea pujar.

básicamente, debe eliminar aquellos que no se ajustan a sus criterios de inversión. Comience con su propio presupuesto de inversión inicial., Si solo tiene unos pocos miles o incluso solo unos pocos cientos de dólares para invertir, puede eliminar inmediatamente las propiedades con ofertas mínimas más altas.

si desea ingresos por intereses y no tiene el objetivo de adquirir una propiedad, busque casas unifamiliares con una hipoteca. Ofrecen la mejor oportunidad de ser redimidos. En muchos países, su tasa de reembolso es del 95% o superior.

el período de tiempo para la inversión de gravámenes fiscales es de entre seis meses y tres años. No hay mercado secundario en el que vender sus certificados., Por lo tanto, debe asegurarse de invertir solo dinero que no necesitará en el corto plazo.

no hay comisiones que pagar. Pero como se mencionó anteriormente, es probable que tenga que pagar una cuota de inscripción única para la subasta.

Asegúrese de Hacer Su Diligencia Debida

la Debida diligencia, es una necesidad. Podrías terminar embargando una propiedad. Vas a querer hacer un paseo y mirar las propiedades. Usted también querrá hacer cuidadosamente su investigación en línea para completar su debida diligencia.,

es probable que no pueda inspeccionar el interior de la propiedad, ya que es poco probable que los propietarios le permitan pasar y echar un vistazo. Aún así, querrá saber todo lo que pueda sobre la propiedad, el vecindario y el área en general. Usted no quiere quedarse atascado con una propiedad que no tiene potencial.

Se pueden comprar varios gravámenes fiscales en la misma propiedad para los años fiscales posteriores. Depende de la duración del período de redención.

por ejemplo, en un estado que tiene un período de canje de tres años, se pueden comprar tres gravámenes fiscales, uno por cada año., Estos gravámenes podrían ser comprados por el mismo inversor o por otros diferentes. Esto significa que usted puede requerir más capital a medida que el proceso avanza.

cuando se canjea la propiedad, independientemente de cuántos inversores hayan comprado gravámenes fiscales, se pagan todos los gravámenes fiscales y los intereses. Si el gravamen no se redime, entonces habría un proceso de ejecución hipotecaria según los Estatutos del condado y del estado.

si su objetivo es ejecutar una hipoteca y adquirir la propiedad, es posible que deba comprar cualquier gravamen posterior, porque a veces, los gravámenes fiscales más nuevos tienen prioridad sobre los gravámenes antiguos., Quien ejecuta una hipoteca sobre la propiedad para tomar la escritura también puede ser responsable de pagar todos los demás tenedores de gravámenes fiscales.

Más información

Hay libros, seminarios y cursos sobre el tema. Y como se mencionó anteriormente, cada condado tiene su propio conjunto de reglas que rigen el proceso, el período de redención, las tasas de retorno y el proceso de licitación en sí.

este artículo pretende ser una visión general. Usted puede y debe estudiar el mercado y asegurarse de que entiende los detalles de su mercado previsto antes de hacer una oferta.,

como inversor, estoy constantemente buscando nuevas oportunidades y evaluando el riesgo frente a la recompensa. El 2 de junio, el Condado de Baltimore celebrará su subasta anual de certificados de gravamen fiscal.

Me he registrado para la venta online y he recibido la lista de propiedades a subastar. En este momento, la lista contiene varios miles de propiedades, pero es probable que se acorten antes de la venta real, ya que los propietarios pagan sus impuestos.

Ahora estoy haciendo visitas desde el auto para seleccionar cuidadosamente algunos certificados de gravamen fiscal por los que me gustaría ofertar. Seguiré con un artículo sobre mi experiencia en los próximos meses.,