3 tipos diferentes de arrendamientos de bienes raíces comerciales

hay tres tipos básicos de arrendamientos de bienes raíces comerciales. Estos arrendamientos se organizan en torno a dos métodos de cálculo del alquiler: «neto «y » bruto».»El arrendamiento bruto típicamente significa que un inquilino paga una suma global por alquiler, de la cual el propietario paga sus gastos. El arrendamiento neto tiene un alquiler base más pequeño, con otros gastos pagados por el inquilino. El contrato de arrendamiento bruto modificado es un matrimonio feliz entre los dos., Si bien los términos varían ampliamente edificio por edificio, esta visión general básica ayudará a las empresas a comprar el mejor trato posible.

Arrendamiento bruto o arrendamiento de servicio completo

en un arrendamiento bruto, el alquiler es todo incluido. El propietario paga todos o la mayoría de los gastos asociados con la propiedad, incluidos los impuestos, el seguro y el mantenimiento de los alquileres recibidos de los inquilinos. Los servicios públicos y los servicios de limpieza están incluidos en un pago de alquiler fácil y fácil para los inquilinos.

al negociar un arrendamiento bruto, el inquilino debe preguntar qué servicios de limpieza se proporcionan y con qué frecuencia se ofrecen., El exceso de consumo de servicios públicos más allá de los estándares de construcción a veces se carga de nuevo al inquilino; por lo tanto, si el inquilino es un gran consumidor de electricidad, este punto también debe aclararse en el contrato de arrendamiento. El inquilino paga su propio seguro de propiedad e impuestos.

un beneficio de este tipo de arrendamiento es que es sumamente fácil para el inquilino, que puede pronosticar gastos sin preocuparse por un cargo de mantenimiento inesperado del vestíbulo, por ejemplo. El propietario asume toda la responsabilidad del edificio, mientras que los inquilinos se concentran en hacer crecer sus negocios.,

arrendamiento neto

en un arrendamiento neto, el propietario cobra un alquiler base más bajo por el espacio comercial, más algunos o todos los «costos habituales», que son gastos asociados con las operaciones, el mantenimiento y el uso que paga el propietario. Estos pueden incluir impuestos sobre bienes raíces, seguros de propiedad y artículos de mantenimiento de áreas comunes( CAMS), que incluyen servicios de limpieza, tarifas de administración de propiedades, alcantarillado, agua, recolección de basura, paisajismo, estacionamientos, rociadores contra incendios y cualquier área o servicio comúnmente compartido.,

Hay varios tipos de arrendamientos netos:

arrendamiento neto único (Arrendamiento N)

en este Arrendamiento, el inquilino paga el alquiler base más una parte proporcional del impuesto a la propiedad del edificio (es decir, una parte de la factura total basada en la proporción del espacio total del edificio arrendado por el inquilino); el propietario cubre todos los demás gastos de construcción. El inquilino también paga los servicios públicos y los servicios de limpieza.

arrendamiento neto doble (Arrendamiento NN)

el inquilino es responsable del alquiler base más una parte proporcional de los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad., El propietario cubre los gastos de reparaciones estructurales y mantenimiento del área común. El inquilino una vez más es responsable de sus propios gastos de limpieza y servicios públicos.

arrendamiento neto Triple (Arrendamiento NNN)

Este es el tipo más popular de arrendamiento neto para edificios comerciales independientes y espacios comerciales. Se conoce como el arrendamiento neto neto, o arrendamiento NNN, donde el inquilino paga la totalidad o parte de las tres «redes»–impuestos a la propiedad, seguros y levas–en la parte superior de un alquiler mensual base., Los Servicios Públicos de las áreas comunes y los gastos de operación generalmente también se agrupan; por ejemplo, el costo de contratar a un asistente de vestíbulo sería parte de las tarifas de NNN. Por supuesto, los inquilinos también pagan los costos de su propia ocupación, incluidos los servicios de limpieza, los servicios públicos y su propio seguro e impuestos.

Los propietarios suelen estimar los gastos y cobrar a los inquilinos una parte de estos gastos en función de su parte proporcional o prorrateada. Se espera que un inquilino que arrienda 1,000 pies cuadrados de un edificio de 10,000 pies cuadrados pague el 10% de los impuestos, el seguro y las cámaras del edificio, por ejemplo.,

los arrendamientos triples netos tienden a ser más amigables con el propietario, y los inquilinos deben revisar cuidadosamente las tarifas de NNN y negociar límites en las cantidades que se pueden aumentar anualmente. Un arrendamiento de NNN también puede fluctuar de mes a mes y año a año a medida que los gastos operativos aumentan o disminuyen, lo que hace que el pronóstico de gastos de la compañía sea complicado y, a veces, frustrante.

sin embargo, hay beneficios para inquilinos en los arrendamientos de NNN. La transparencia es una ventaja excelente, ya que los inquilinos pueden ver los gastos operativos del negocio en relación con lo que se les cobra., Los ahorros de costos en los gastos de operación se transfieren al inquilino en lugar del propietario. Además, el alquiler mensual en un arrendamiento de NNN es potencialmente más bajo que en un arrendamiento bruto, ya que los inquilinos tienen un mayor nivel de responsabilidad por el edificio.

arrendamiento neto triple absoluto

Esta es una opción menos común que es más rígida y vinculante que el arrendamiento NNN, donde los inquilinos llevan todos los riesgos inmobiliarios imaginables, por ejemplo, ser responsables de los gastos de construcción para reconstruir después de una catástrofe, o para continuar pagando el alquiler incluso después de que el edificio ha sido condenado., Acertadamente llamado el «contrato de arrendamiento de infierno o agua alta», los inquilinos tienen la responsabilidad final del edificio sin importar qué.

Arrendamiento bruto modificado

como el arrendamiento bruto es más amigable para el inquilino, y el arrendamiento neto tiende a ser más amigable para el propietario, existe un arrendamiento de compromiso para la conveniencia de ambas partes. El arrendamiento bruto modificado (a veces llamado arrendamiento neto modificado) es similar a un arrendamiento bruto en que el alquiler se solicita en una suma global, que puede incluir cualquiera o todas las «redes»: impuestos a la propiedad, seguros y levas., Los servicios de agua, electricidad, etc. y los servicios de conserjería normalmente están excluidos del alquiler y son cubiertos por el inquilino. Los inquilinos y los propietarios negocian qué «redes» se incluyen en la tarifa de alquiler base.

el arrendamiento bruto modificado es más popular entre los inquilinos, porque su flexibilidad se traduce en un acuerdo más fácil entre el inquilino y el propietario. A diferencia del arrendamiento de NNN, si el seguro, los impuestos o los cargos de CAM aumentan, la tasa de arrendamiento no cambiaría. Por supuesto, si esos gastos disminuyen, el ahorro de costos se transfiere al propietario., Como el servicio de limpieza y la electricidad no están cubiertos, los inquilinos pueden controlar mejor cuánto gastan en comparación con un arrendamiento bruto.

resumen de arrendamiento de NNN, bruto modificado o arrendamiento comercial de servicio completo

al evaluar las opciones de arrendamiento de espacio de oficina, es importante comparar las diferentes opciones de arrendamiento con un ojo hacia todos los gastos, y no solo las tarifas de alquiler base. Las tarifas de alquiler base de NNN tienden a ser mucho más bajas, con gastos adicionales agregados para la tarifa mensual real.,

Las fuerzas del mercado tenderán a igualar las tarifas de alquiler de propiedades comparables, independientemente del tipo de arrendamiento. Los inquilinos deben esperar pagar aproximadamente la misma cantidad con un arrendamiento de servicio nnn, bruto modificado o completo por espacios de oficinas de calidad similar en la misma área.

la regla más importante de los arrendamientos comerciales es que los inquilinos lean sus arrendamientos cuidadosamente y aclaren exactamente de qué gastos son responsables. Deben identificarse las circunstancias en las que se producirán cargos adicionales y negociarse los límites.