NOTA: In risposta al coronavirus (COVID-19) pandemia, oltre 150 città e contee promulgate emergenza “moratorie sfratto”. Inoltre, il governatore Newsom ha emesso una dichiarazione di emergenza in tutto lo stato (che limita gli aumenti degli affitti), e il 9/1/20 ha firmato l’inquilino in tutto lo stato, il proprietario della casa e il piccolo Landlord Relief and Stabilization Act del 2020. Puoi trovare una discussione sulle protezioni degli inquilini legate alla COVID-19 della California (compresi i divieti di emergenza sugli aumenti degli affitti) qui.,

In California, il “controllo dell’affitto” nel senso più stretto tradizionalmente si riferiva alle ordinanze della città o della contea che limitavano l’affitto che i proprietari potevano addebitare. (Le percezioni popolari del controllo degli affitti includono restrizioni sugli sfratti, come spiegato di seguito.) Le leggi sul controllo degli affitti specificano in genere una percentuale massima in base alla quale i proprietari possono aumentare l’affitto (ad esempio, 5%) insieme ai corrispondenti limiti sulla frequenza degli aumenti (in genere una volta all’anno). A volte il tasso con cui i proprietari possono aumentare l’affitto è espresso come percentuale dell’indice annuale dei prezzi al consumo (CPI).,

Il 1 ° gennaio 2020 è entrata in vigore la legge statale AB 1482 (California Tenant Protection Act). AB 1482 caps affitto aumenta in tutto lo stato per le unità qualificanti a entrambi 5% più l’aumento del CPI regionale, o il 10% del canone più basso addebitato in qualsiasi momento durante i 12 mesi prima dell’aumento-a seconda di quale è inferiore. Inoltre (e soggetto al limite di affitto), l’affitto può essere aumentato solo due volte su un periodo di 12 mesi. AB 1482 non sovrascrive i controlli più restrittivi sull’affitto di città e contea, ma potrebbe applicarsi alle unità che non coprono.,

Ecco un grafico delle città della California e contee che hanno leggi di controllo degli affitti, con informazioni su ciò che tali leggi dicono. Le informazioni sui limiti agli sfratti e altre protezioni per gli affittuari sono sotto la tabella. Tieni presente che il grafico fornisce riassunti parziali della legge e che ulteriori dettagli potrebbero essere rilevanti per la tua situazione. Per ulteriori informazioni sulle numerose ordinanze locali che riguardano l’affitto e gli sfratti, tra cui l’assistenza per la ricollocazione e i traslochi dei proprietari, consulta la nostra dettagliata tabella di controllo degli affitti per la California.,

Proprietà soggetta al controllo degli affitti

Le leggi sul controllo degli affitti si applicano alle unità in affitto tipiche, come un appartamento all’interno di un complesso. Ma non tutti gli affitti in California sono soggetti al controllo degli affitti. Una legge statale del 1995, la Costa-Hawkins Rental Housing Act, afferma che il regolamento locale sul controllo degli affitti non si applica alle case unifamiliari, ai condomini e alle unità costruite dopo il 1 febbraio 1995 (molte ordinanze esentano anche le proprietà costruite dopo la loro data di entrata in vigore)., La legge Costa-Hawkins consente anche il “decontrollo dei posti vacanti” delle unità controllate dall’affitto, il che significa che i proprietari possono aumentare gli affitti a livelli di mercato quando gli inquilini si spostano (volontariamente o dopo essere stati sfrattati per il mancato pagamento dell’affitto).

Altre proprietà esenti dal controllo degli affitti includono edifici occupati dai proprietari con non più di tre o quattro unità (a seconda della regolamentazione locale), affitti a breve termine (si pensi a Airbnb), affitti sovvenzionati dal governo (Berkeley e San Francisco esclusi) e unità distaccate (“granny”) che non potevano essere vendute indipendentemente dalla casa principale.,

Sfratti nelle aree di controllo degli affitti

Una locazione termina in genere quando scade un contratto di locazione a tempo determinato o dopo che un proprietario o un inquilino in un contratto di locazione mensile dà preavviso. Un locatore può legalmente chiedere a un inquilino di liberare l’affitto in entrambe le situazioni, senza specificare un motivo (ma non può farlo se il motivo è una ritorsione per l’inquilino che ha esercitato un diritto di inquilino, o per un motivo discriminatorio).

Ma per il controllo degli affitti al lavoro—soprattutto perché i proprietari possono aumentare l’affitto a livelli di mercato a seguito di un posto vacante legittimo—la legge deve limitare la capacità dei proprietari di sfrattare., In caso contrario, i proprietari potrebbero semplicemente (e ripetutamente) sfrattare gli inquilini attuali e affittare a nuovi inquilini disposti a pagare affitti più elevati. Per scongiurare questa possibilità, la maggior parte delle ordinanze di controllo degli affitti richiedono” giusta causa ” — ragioni accettabili —per sfrattare., Tipica, causa motivi includono:

• la violazione di un significativo termine del contratto di locazione, ad esempio, non riuscendo a pagare l’affitto o permettendo non autorizzato coinquilini
• coinvolgente illegali o proibiti attività come il commercio di droga, di disturbare i vicini o danneggiamento di proprietà
• il padrone di casa vuole muoversi nell’unità, o di avere un membro della famiglia di farlo, e
• il padrone di casa che vogliono sostanzialmente rimodellare la struttura, che non può essere fatto con gli inquilini che vivono lì., (A volte, i proprietari in questa situazione devono offrire agli inquilini un’unità simile di loro proprietà o l’opportunità di ri-affittare l’appartamento ristrutturato allo stesso affitto dopo il progetto.)

I proprietari che violano queste restrizioni spesso affrontano rigide sanzioni civili e persino penali.

Altre protezioni per gli affittuari

Le ordinanze di controllo degli affitti hanno spesso regole aggiuntive che proteggono gli inquilini. Controlla le tue ordinanze locali per vedere se si applicano protezioni come le seguenti:

Regolamento del contratto di acquisto., Linee guida rigorose per quanto riguarda gli accordi negoziati locatore-inquilino per i primi traslochi.

Servizi di mediazione. I servizi di mediazione sono progettati per aiutare i proprietari e gli inquilini a negoziare le controversie sugli affitti e giungere a una risoluzione da soli. Alcune ordinanze fanno anche le parti subiscono arbitrato formale, dove un terzo indipendente fa una raccomandazione non vincolante o una determinazione vincolante.

Condizioni minime di locazione. I proprietari possono essere tenuti a offrire contratti di locazione scritti per un periodo minimo di tempo, in genere per almeno un anno.

Rimborsi di trasloco e spese di trasloco., In una tendenza crescente, gli inquilini costretti a spostarsi perché un’unità viene rimodellata, convertita o demolita hanno diritto a pagamenti e rimborsi di ricollocazione.

Requisiti di avviso speciale. La quantità di preavviso richiesto per sfrattare o aumentare l’affitto in base a un’ordinanza locale può essere maggiore di quanto richiede la legge statale. Un’ordinanza potrebbe anche concedere periodi di preavviso più lunghi a determinati inquilini, come persone con disabilità, anziani e bambini in età scolare., Al locatore può anche essere richiesto di fornire agli inquilini una copia dell’ordinanza o una comunicazione scritta sui diritti specifici dell’inquilino ai sensi dell’ordinanza (come la revisione dell’affitto o la mediazione).

Fonte di reddito ordinanze. I proprietari non possono discriminare gli inquilini a basso reddito o i destinatari dell’assistenza governativa.

Dove ottenere maggiori informazioni sul controllo degli affitti

Le ordinanze di controllo degli affitti variano notevolmente. Ecco alcune risorse che possono ottenere informazioni dettagliate sulla legge che si applica a voi:

• Nolo Libri., Nolo titles for landlords and tenants-The California Landlord’s Law Book: Rights & Responsibilities, The California Landlord’s Law Book: Evictions e California Tenants’ Rights forniscono riassunti completi della legge locatore-inquilino. Ogni libro viene fornito con accesso a una pagina su Nolo.com che ha aggiornamenti dettagliati.
• La tua città affitto scheda di controllo. Il comitato di controllo dell’affitto dovrebbe essere in grado di fornire una copia delle attuali ordinanze locali e, eventualmente, un opuscolo con spiegazioni(visitare i loro uffici o trovarli online)., Il sito web del governo della tua città o contea dovrebbe anche avere una sezione di codici e ordinanze, che dovrebbe includere la legge che ti interessa.
• Un’organizzazione di inquilini locali. Praticamente ogni città con il controllo degli affitti ha almeno un gruppo di inquilini attivi. Queste organizzazioni in genere monitorano il consiglio di affitto,le decisioni del tribunale e gli emendamenti proposti che riguardano gli affittuari. Di solito possono fornire una spiegazione scritta della legge pertinente e talvolta hanno personale volontario a disposizione per rispondere alle domande. Alcuni forniscono anche assistenza legale gratuita o a basso costo.,
• Avvocati locali specializzati in legge locatore-inquilino. Ottenere un rinvio a un avvocato da qualcuno di fiducia è spesso una buona opzione. Le organizzazioni degli inquilini e gli uffici di assistenza legale possono spesso fornire riferimenti ad avvocati specializzati in legge locatore-inquilino. Inoltre, puoi vedere la directory degli avvocati di Nolo per gli avvocati locali che rappresentano gli inquilini.

11 gennaio 2021