In questo momento l’industria di self storage è in un boom edilizio, con molte strutture di self storage in costruzione in tutto il paese. Ci sono buone probabilità che se stai leggendo questo blog, stai pensando di costruire un impianto di stoccaggio autonomo, o ce n’è uno in costruzione vicino alla tua struttura. Di seguito è riportato un elenco delle idee sbagliate più comuni che vediamo quando si sviluppa un impianto di self storage.,
Lo riempirò in 12-18 mesi
Così tanti fattori entrano nel calcolo della domanda di un impianto di stoccaggio autonomo in qualsiasi mercato in un dato momento, che può essere difficile individuare quanti mesi ci vorranno per la struttura per affittare. Tuttavia, vediamo tendenze coerenti per il lease-up basate sui molti studi di fattibilità di self storage che I ha sviluppato negli ultimi 20 anni nel settore. 12 a 18 mesi è praticamente inaudito in tempi di locazione-up per un impianto di stoccaggio di auto con 50.000+ piedi quadrati., Ho gestito molti impianti di stoccaggio di auto attraverso lease-up nella mia carriera di stoccaggio di auto. Sulla base della mia esperienza, consiglio agli sviluppatori di self storage di prepararsi finanziariamente per la struttura di 50.000+ piedi quadrati per richiedere da tre a quattro anni per raggiungere l ‘ 85% di maturità.
Costruirò una piccola struttura
Costruire una struttura sotto i 40.000 piedi quadrati non è così conveniente come costruire una struttura di 50.000 piedi quadrati o superiore., Alcuni dei motivi includono i costi di gestione delle acque piovane, i costi di gestione in loco e altre spese operative fisse. In genere, quando valutiamo uno sviluppo proposto che è inferiore a 40.000 piedi quadrati, non fornisce rendimenti accettabili. Le eccezioni a questa regola empirica sono se il sito sta per essere costruito in più fasi (e le fasi successive lo prenderanno oltre 40.000 piedi quadrati), se lo sviluppo è una conversione di un edificio esistente che si ottiene a una base ragionevole, o se il sito è in un mercato ad alto tasso di noleggio con basso costo di acquisizione del sito.,
Posso semplicemente commercializzarlo online
È pericoloso seppellire il tuo nuovo sito sul retro di un parco industriale, quartiere residenziale o su una strada terziaria. Il tuo periodo di leasing sarà notevolmente più lento, anche con investimenti significativi nel marketing online o nella grande segnaletica. C’è solo così tanto che puoi spendere per il marketing digitale prima di sprecare soldi. Lo strumento di marketing più potente che è possibile utilizzare in una proprietà self storage sta avendo porte self storage visibili dalla strada., Due tipi comuni di siti deboli che vediamo sono siti a forma di bandiera e siti che sono oscurati dalla visibilità sulla strada principale, ma hanno grandi segni. La segnaletica non compensa la vista delle porte di stoccaggio quando i potenziali clienti stanno guidando a 45 miglia all’ora.
Possiedo già la terra, quindi sarà più economico
Più economico non è sempre meglio. È importante chiedersi: “Comprerei questa terra da qualcun altro per trasformarla in self storage?,”Se costruisci un impianto di stoccaggio autonomo su un sito senza domanda sul mercato, e quindi la tua struttura impiega cinque anni per riempirsi; potresti potenzialmente andare in bancarotta con costi di trasporto. Questo è raro, ma ancora più importante, potresti perdere opportunità più redditizie per vendere la terra per un altro uso e costruire self storage altrove.,
Le unità abitative sono state appena costruite nelle vicinanze
È molto allettante guardare il nuovo sviluppo abitativo che sale lungo la strada e presumere che guiderà la domanda per lo sviluppo di self storage proposto. Tuttavia, ci sono diversi motivi per cui è meglio ignorare lo sviluppo dei calcoli della domanda. Sviluppo suddivisione è storicamente rischioso e può richiedere anni per riempire un quartiere con case o acquirenti per le case., Inoltre, anche se fossero in grado di costruire uno sviluppo domestico 250 e riempirlo durante la notte, genererebbe solo domanda per circa 4.000 piedi quadrati di self storage. Considerando che la maggior parte dei siti iniziano a 50.000 piedi quadrati (al fine di essere economicamente sostenibile), uno sviluppatore dovrebbe essere molto cauto di includere la domanda da unità abitative che sono in costruzione.
Ho sviluppato XYZ, quindi l’archiviazione automatica sarà facile
L’archiviazione automatica è un tipo di prodotto immobiliare unico in quanto è anche un’attività operativa., Ci sono molte considerazioni sul design del sito che possono semplificare le operazioni, come i cancelli alla fine dei passi carrai per spingere la neve fuori dai corridoi di guida o includere grandi finestre su un edificio con unità interne che si affacciano su una strada per accelerare il leasing. Anche se hai costruito uffici, appartamenti o altri tipi di immobili, risparmierai molto tempo e angoscia investendo in appaltatori generali, architetti e fornitori di edifici specializzati in self storage.,
Il self storage non funziona nelle aree rurali
Molti siti di self storage sono sviluppati da investitori che vivono vicino al sito di sviluppo. Conoscono la comunità e hanno trovato un’opportunità di sviluppo attraverso le loro reti personali. Se stai lanciando una rete più ampia per cercare un’opportunità di sviluppo al di fuori della tua zona, ti invitiamo a non trascurare le aree rurali., Se si dispone di un sito che può funzionare per self storage (su una strada pesantemente viaggiato rispetto alla zona, con grande visibilità e zonizzazione appropriata), sentitevi liberi di raggiungere a noi per uno studio di domanda e offerta per determinare se il mercato ci sosterrà uno sviluppo. Molte facilità redditizie di stoccaggio di auto sono state costruite nelle zone rurali.
Il più temperatura controllata metratura, il meglio
Una tendenza che ha dominato il nuovo sviluppo nel settore self storage nel corso degli ultimi anni è di stoccaggio a temperatura controllata., Nelle aree urbane, è in genere il modo migliore per massimizzare la metratura si può andare bene su un piccolo pezzo di terra. Nelle aree suburbane e rurali, gli sviluppatori spesso decidono di aggiungere stoccaggio a temperatura controllata a causa del premio in questo tipo di storage su drive up, stoccaggio non a temperatura controllata. Per quanto sia allettante il premio del 25-30% nei prezzi, ti consigliamo di non effettuare più del 25-35% della temperatura di metratura controllata., La maggior parte dei tuoi inquilini non sarà disposta a pagare quel premio, quindi finirai per affittare lo stoccaggio a temperatura controllata a loro a salire i tassi di stoccaggio autonomo, e a sua volta la spesa HVAC mangerà il tuo margine di profitto. Qualsiasi studio di fattibilità che hai fatto per il tuo sito dovrebbe includere un suggerimento di mix di unità che affronta la domanda sul mercato (se presente) per lo stoccaggio a temperatura controllata.
Non ho bisogno di uno studio di fattibilità
Se stai costruendo nella tua città natale, lo sai meglio di chiunque altro., Conosci la clientela per il tuo futuro sito, la loro sensibilità al prezzo e le leggi generali di zonizzazione. Si può essere tentati di costruire un impianto di self storage senza uno studio di fattibilità. È molto rischioso, però. Ci può essere un numero qualsiasi di insidie al tuo sviluppo che potresti non vedere. Calcolare la domanda di un impianto è difficile, e meglio fatto da un consulente che ha esaminato i risultati di locazione-up per molti impianti di stoccaggio di auto e può valutare il vostro mercato spassionatamente., Oltre all’elemento di mitigazione del rischio, un consulente qualificato può raccomandare modifiche al tuo sito che possono accelerare il leasing, aumentare i tassi per piede quadrato e ridurre i costi. Il piccolo prezzo che si paga per uno studio di fattibilità self storage sarà certamente superare la spesa.
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