Prima di sfrattare un inquilino, la legge della California richiede un proprietario di terminare legalmente l’affitto. Per fare ciò, il proprietario deve prima dare all’inquilino un avviso scritto, come specificato dalla legge statale. Se l’inquilino non si muove fuori o risolvere il cattivo comportamento—per esempio, pagando l’affitto o trovare una nuova casa per il cane (quando il contratto di locazione vieta gli animali domestici)—poi il padrone di casa può presentare una causa di sfratto (chiamato anche un vestito detainer illegale)., Per gravi violazioni del contratto di locazione, il proprietario non ha bisogno di dare all’inquilino la possibilità di correggere il comportamento del problema.

legge della California dà requisiti esatti per terminare una locazione, con diversi tipi di avvisi di terminazione e le procedure necessarie per i diversi tipi di situazioni. Questo articolo fornisce una panoramica delle regole proprietari devono seguire quando sfrattare un inquilino o terminare una locazione in California. Le comunità con ordinanze di controllo degli affitti possono imporre regole aggiuntive per la risoluzione di un contratto di locazione.,

Avviso di risoluzione con causa

Un proprietario può terminare una locazione in California in anticipo e sfrattare l’inquilino per una serie di motivi, tra cui il mancato pagamento dell’affitto, la violazione del contratto di locazione o di noleggio o la commissione di un atto illegale. Prima di terminare la locazione, il proprietario deve dare l’inquilino comunicazione scritta. Il motivo della risoluzione determinerà il tipo di avviso necessario.

• Avviso di tre giorni per pagare l’affitto: se l’inquilino non paga l’affitto quando è dovuto, il proprietario può dare all’inquilino un avviso di tre giorni per pagare l’affitto o uscire., Questo avviso informa l’inquilino che l’inquilino ha tre giorni per pagare l’affitto per intero. Se l’inquilino non paga l’affitto, il proprietario può presentare una causa di sfratto al tribunale alla fine dei tre giorni (vedi Cal. Codice Civ. Proc. § 1161(2)).
• Avviso di tre giorni per curare: Se l’inquilino viola il contratto di locazione o di noleggio, il proprietario può dare l’inquilino un avviso di tre giorni per curare. Questo avviso informa l’inquilino che l’inquilino ha tre giorni per correggere la violazione., Se l’inquilino non corregge la violazione entro tre giorni, il proprietario può presentare una causa di sfratto (vedi Cal. Codice Civ. Proc. § 1161(3)).
• Avviso di uscita incondizionato di tre giorni: questo tipo di avviso viene dato all’inquilino se l’inquilino commette violazioni specifiche e gravi. L’avviso informa l’inquilino che l’inquilino deve uscire dall’unità di noleggio entro tre giorni dalla ricezione dell’avviso. L’inquilino non è consentito in qualsiasi momento per risolvere la violazione, e se l’inquilino non si sposta entro tre giorni, il padrone di casa può andare in tribunale per presentare una causa di sfratto., Il padrone di casa può utilizzare una tre giorni incondizionato smettere di preavviso, nei seguenti casi:
  • l’inquilino ha ricevuto o subaffittare il noleggio di unità in violazione del contratto di locazione
  • l’inquilino ha causato notevoli danni alla struttura
  • l’inquilino ha consentito o creato un fastidio al noleggio di unità, o
  • l’inquilino è stato coinvolto in attività illegali nei locali dell’unità di noleggio.

Vedi Cal. Codice Civ. Proc. § 1161(4).,

Avviso di risoluzione senza causa

Le regole per la risoluzione di un contratto di locazione senza causa variano a seconda che il contratto di locazione sia mensile o a tempo determinato.

Affitto mensile

Se un inquilino ha un contratto di affitto mensile e ha vissuto nell’unità di noleggio per meno di un anno, il proprietario deve dare all’inquilino un preavviso scritto di 30 giorni per terminare l’affitto. Se l’inquilino ha vissuto nell’unità locativa per più di un anno ed è mese per mese, allora il padrone di casa deve dare all’inquilino un preavviso scritto di 60 giorni per terminare l’affitto., Entrambi gli avvisi devono informare l’inquilino che la locazione scadrà alla fine del periodo di preavviso e l’inquilino deve uscire dall’unità di noleggio entro quel momento (vedi Cal. Codice Civ. Proc. § § 1946 e 1946.1).

Per ulteriori dettagli, vedere Requisiti di notifica della California per terminare un contratto di locazione mensile.

Locazione a tempo determinato

Per le locazioni più lunghe di mese in mese, il proprietario non può terminare la locazione senza causa fino alla fine del periodo., Il padrone di casa non ha bisogno di dare l’avviso inquilino di uscire alla fine del termine a meno che il contratto di locazione richiede specificamente. Ciò significa che se l’inquilino ha un contratto di locazione di un anno che scade alla fine di dicembre e l’inquilino non ha richiesto un rinnovo del contratto di locazione, il proprietario non avrà bisogno di dare l’avviso inquilino di uscire entro la fine di dicembre, a meno che i termini del contratto di locazione specificamente richiederlo.

Tenant Eviction Defenses

Un inquilino può decidere di combattere lo sfratto, il che aumenterebbe la quantità di tempo che richiede la causa di sfratto., L’inquilino potrebbe avere diverse difese potenziali. Una difesa comune è errori procedurali il padrone di casa ha fatto durante lo sfratto, come impropriamente servire un avviso o non aspettare abbastanza a lungo prima di presentare la causa di sfratto. Un’altra difesa l’inquilino potrebbe utilizzare è che il padrone di casa non è riuscito a mantenere l’unità di noleggio, o che il padrone di casa discriminato l’inquilino in qualche modo. Per ulteriori informazioni sulle difese degli inquilini, vedere Difese degli inquilini agli sfratti in California.,

Rimozione dell’inquilino

L’unico modo in cui un proprietario può sfrattare legalmente un inquilino in California è passare attraverso i tribunali e vincere una causa di sfratto o una causa di detenzione illegale. Anche dopo aver vinto la causa di sfratto, il padrone di casa deve utilizzare uno sceriffo per eseguire effettivamente lo sfratto. La legge della California ha reso illegale per il padrone di casa rimuovere personalmente l’inquilino dall’unità di noleggio. Vedere le procedure di sfratto illegali in California per ulteriori informazioni su questo argomento.,

Se l’inquilino è uscito dall’unità di noleggio e ha lasciato proprietà personali o effetti personali, il proprietario deve prima provare a notificare all’inquilino la proprietà abbandonata e dare all’inquilino almeno 15 giorni per recuperarla (18 giorni se l’avviso è stato inviato all’inquilino). Il proprietario può addebitare all’inquilino il costo di stoccaggio della proprietà. Se l’inquilino non rivendica la proprietà, il proprietario può disporne alla fine del periodo di preavviso (vedi Cal. Codice Civ. Proc. § § 1980–1991).,

Motivazione delle regole

I proprietari devono seguire attentamente tutte le regole e le procedure richieste dalla legge della California quando sfrattano un inquilino. Altrimenti, lo sfratto potrebbe non essere valido. Sebbene queste regole e procedure possano sembrare onerose per il proprietario, le regole ci sono per un motivo. Sfratti spesso si verificano molto rapidamente, con il risultato finale che l’inquilino ha perso la sua casa. Le regole aiutano a garantire che lo sfratto sia giustificato e che l’inquilino abbia abbastanza tempo per trovare un nuovo posto dove vivere.