Con tassi di interesse ancora vicino ai minimi storici, gli investitori sono alla ricerca di un investimento ragionevolmente sicuro che li mantiene davanti all’inflazione., Al meet-up degli investitori immobiliari locali di aprile qui a Baltimora, l’investimento di pegno fiscale è stato l’argomento. La promessa di rendimenti del 18% — su un investimento garantito da immobili-ha attirato la mia attenzione.
Naturalmente, alti tassi di rendimento sono in genere bilanciati con alti tassi di rischio. Ma l’oratore ha continuato dicendo che era ” praticamente sicuro come se avessi parcheggiato il tuo denaro in un conto assicurato FDIC presso la tua banca locale.”Quindi il mio interesse è stato suscitato dalla ricerca di questa strategia di investimento immobiliare sotto il radar.
Ho scoperto che tax lien investire è stato intorno per più di 200 anni., Mai sentito parlare? Forse perché le tasse sono topic beh topic l’argomento di discussione preferito da nessuno. Dire a chiunque a un cocktail party che sei un contabile fiscale è un ottimo tappo di conversazione.
Eppure questo investimento sfrutta il fatto che pagare le tasse è inevitabile. Nessuno ottiene un lasciapassare. Tuttavia, non tutti possono pagare il fisco quando viene a bussare.
Il governo ottiene sempre la sua presa prima o poi. Quindi investire in certificati di pegno fiscale fornisce agli investitori un tasso di interesse praticamente garantito., Infatti, family office e investitori istituzionali hanno investito miliardi in certificati di pegno fiscale per decenni.
Nozioni di base sulla tassa di proprietà
Proprietario di abitazione o no, è molto probabile familiarità con l’idea di tasse di proprietà. I governi tassano i proprietari di immobili per finanziare benefici e servizi per il “bene comune” della comunità. La tassa di proprietà è in aggiunta all’imposta sul reddito e sulle vendite.
Entrate fiscali proprietà in genere fornisce servizi come la protezione della polizia, biblioteche pubbliche, centri ricreativi, strade, scuole, e la rimozione della neve. Anche fuochi d’artificio.,
Se hai un mutuo sulla tua casa, è probabile che il tuo pagamento mensile includa fondi per pagare le tasse di proprietà. Il vostro creditore detiene i soldi in deposito a garanzia e paga le tasse a vostro nome direttamente alla contea quando dovuto.
Si potrebbe non sapere quanto si sta pagando in tasse di proprietà immobiliare. Ma ti assicuro che li stai pagando se possiedi una casa. Tutte le contee riscuotono una sorta di tassa di proprietà personale.
I singoli appezzamenti immobiliari sono valutati in base alla posizione e alle caratteristiche. Ad ogni proprietà viene assegnato un valore di “accertamento fiscale”., Il proprietario del pacco paga una tassa sul valore valutato. In 2016, i tassi per stato variavano da un minimo di 0.27% nelle Hawaii a un massimo di 2.35% nel New Jersey.
L’aliquota media dell’imposta sulla proprietà per le case unifamiliari nella più grande città di ogni stato degli Stati Uniti si aggira intorno all ‘ 1,5%. La famiglia media americana spende each 2.149 sulle tasse di proprietà per le loro case ogni anno, secondo il Census Bureau degli Stati Uniti.
La contea in cui si trova la proprietà in genere raccoglie la tassa di proprietà. Se il proprietario della proprietà non riesce a pagare la tassa, l’importo della tassa diventa un pegno contro la proprietà.,
Un pegno contro la proprietà, tuttavia, non aiuta contea e governi locali pagare per i servizi e benefici che hanno promesso ai loro cittadini. La contea ha bisogno di soldi ora per adempiere ai suoi obblighi di bilancio. Il governo non prende IOUS!
Che cos’è esattamente un certificato di pegno fiscale?
Mentre il processo differisce in tutto il paese, i governi locali sono autorizzati a riscuotere le tasse non pagate vendendo un certificato di pegno fiscale o un atto fiscale in un’asta pubblica. Circa la metà dei 50 stati vendono certificati di pegno fiscale., L’altra metà vende atti di pegno fiscale o atti riscattabili. Quest’ultimo è un ibrido tra un certificato e un atto. Alcuni stati vendono sia gravami fiscali e atti fiscali.
Ci sono importanti differenze tra i due. In genere si acquista un certificato di pegno fiscale perché si desidera interesse. Se il proprietario della casa non riscatta, si potrebbe ottenere la proprietà. Con un atto fiscale, stai comprando la proprietà a titolo definitivo.
Uno non è migliore dell’altro. Ognuno ha vantaggi a seconda dei vostri obiettivi di investimento. Ognuno ha il suo insieme di regole e la ricerca è necessaria., Certo, puoi fare entrambe le cose contemporaneamente.
Questo articolo si concentrerà sui gravami fiscali e lascerà gli atti fiscali per un’altra volta.
La facilità di investire in gravami fiscali
Ciò che è bello è che non hai bisogno di una licenza immobiliare. Non è necessario impostare una LLC. E non hai bisogno di un sacco di soldi per investire in certificati o atti.
Quando si acquista un pegno fiscale, è fondamentalmente pagato le tasse per il proprietario della casa in cambio di un certificato. Il certificato è buono per l’importo pagato più gli interessi.,
Anche bello è il vostro investimento è sostenuta dalla garanzia della proprietà o leggi statali che impongono il rimborso del pegno fiscale, compresi gli interessi e le sanzioni. Come investitore, stai intervenendo per pagare le tasse arretrate e bloccare un tasso di interesse garantito sul tuo investimento.
Un certificato di pegno fiscale è uno strumento negoziabile. Ma non c’è mercato secondario, tranne forse eBay e simili.
Il certificato è la prova che il titolare ha acquistato un pegno di guadagno di interessi applicabile sulla proprietà reale., È un obbligo legale per un pegno di prima posizione su una particolare proprietà. Questo significa che è il primo obbligo di debito che è pagato se la proprietà passa attraverso la preclusione.
I (grandi) vantaggi del certificato di pegno fiscale Investire
Quando acquisti un certificato di pegno fiscale, non stai acquistando la proprietà. Né avete a che fare con il proprietario. Stai semplicemente intervenendo per pagare le tasse delinquenti al governo della contea.,
In cambio di mettere i soldi, la contea vi darà il tasso di interesse e le tasse in ritardo fanno pagare il proprietario quando le tasse sono finalmente pagati. Se il proprietario non paga le tasse, è possibile precludere e prendere il titolo sulla proprietà per il totale delle tasse arretrate, sanzioni e tasse dovute alla contea.
In altre parole, ci sono due risultati di investimento dall’investimento di pegno fiscale:
- Il certificato di pegno fiscale viene riscattato e si guadagna un tasso di interesse elevato garantito.,
- Il certificato di pegno fiscale non viene riscattato e si può acquisire la proprietà attraverso la preclusione, a volte per pochi centesimi sul dollaro.
A seconda dei tuoi obiettivi di investimento, entrambi i risultati possono essere attraenti.
Gravami fiscali forniscono un tasso di interesse fisso, che varia da contea. A Baltimora, il tasso di interesse è del 18% all’anno. In altre contee in tutta la nazione, può essere molto più basso o molto più alto. Alcune contee dell’Illinois pubblicano un tasso di interesse del 18% ogni sei mesi, che equivale a un po ‘ più del 36% all’anno.,
Tuttavia, come puoi immaginare, questi alti tassi di rendimento attirano molta attenzione. Mentre non hai bisogno di un sacco di soldi per investire, i concorrenti con tasche profonde possono saltare dentro e fare offerte fino al prezzo, spremendo il piccolo investitore.
Il prezzo può facilmente, e spesso lo fa, aumentare al di sopra delle tasse dovute. Ho letto che in alcune contee, proprietà possono vendere ad un’asta fiscale per più di quanto la proprietà vale la pena.
Soprattutto se sei un investitore accreditato, ci sono alcune alternative che possono anche produrre rendimenti annuali a due cifre., Un esempio è Origin Investments, che è una società di private equity che consente agli individui con un patrimonio netto elevato di investire in fondi immobiliari diversificati.
Non c’è limite a quanto puoi investire
Puoi investire poco o molto. I gravami fiscali non sono come i conti bancari assicurati dalla FDIC fino a un certo limite. Non c’è nessun limite su quanto si può investire in certificati di pegno fiscale.
Il proprietario mantiene la proprietà della proprietà., Lui o lei ha il diritto di riscattare-pagare – il certificato di pegno fiscale fino a quando il giudice circuit court firma un decreto che autorizza le procedure di preclusione.
Come titolare del certificato di pegno fiscale, è necessario avviare il processo di preclusione entro un certo periodo di tempo, in genere due anni. Se il certificato non è stato riscattato e non si avvia preclusione in tempo, il vostro investimento sarà incamerato e nessun rimborso sarà emesso.
Come fare un’offerta
La maggior parte delle contee detiene una vendita di pegno fiscale ogni anno. La maggior parte delle aste sono condotte online., A Baltimora, dove vivo, la vendita della contea si tiene a giugno e la vendita della città si tiene a metà maggio.
Si registra un paio di settimane prima della vendita effettiva e pagare una quota di iscrizione. (A Baltimora, la tassa è di 1 100.) Essi e-mail un numero di identificazione offerta. Quando si apre l’asta, fai un’offerta sui certificati che ti interessano tramite un modulo online.
L’offerta minima necessaria per l’acquisto di un certificato di pegno fiscale include l’imposta lorda, le sanzioni e gli interessi. Le sanzioni includono eventuali costi applicabili relativi alla vendita del certificato di pegno fiscale., L’offerta minima è elencata accanto all’indirizzo della proprietà delinquente e al numero ID.
Quindi come funziona?
Il processo di investimento in gravami o atti fiscali non è passivo. In realtà, si può prendere un sacco di tempo.
Le contee in genere pubblicano un elenco poche settimane prima della vendita del pegno fiscale. Ci potrebbero essere centinaia di proprietà disponibili. Avete bisogno di un sistema per restringere la lista e decidere quali si desidera fare un’offerta su.
Fondamentalmente, è necessario eliminare quelli che non si adattano ai criteri di investimento. Inizia con il tuo budget di investimento iniziale., Se hai solo poche migliaia o anche solo poche centinaia di dollari da investire, puoi immediatamente eliminare le proprietà con offerte minime più elevate.
Se si desidera interessi attivi e non hanno l’obiettivo di acquisire proprietà, cercare case unifamiliari con un mutuo. Offrono le migliori possibilità di essere riscattati. In molti paesi, il loro tasso di rimborso è del 95% o superiore.
Il periodo di tempo per l’investimento di pegno fiscale è compreso tra sei mesi e tre anni. Non esiste un mercato secondario in cui vendere i certificati., Quindi è necessario assicurarsi di investire solo denaro che non sarà necessario a breve termine.
Non ci sono commissioni da pagare. Ma come accennato in precedenza, si dovrà probabilmente pagare una tassa di registrazione una tantum per l’asta.
Assicurati di fare la tua Due Diligence
La due diligence è un must. Si potrebbe finire per precludere su una proprietà. Si sta andando a voler fare un drive by e guardare le proprietà. Si vuole anche fare con attenzione la vostra ricerca online per completare la vostra due diligence.,
Probabilmente non sarai in grado di ispezionare l’interno della proprietà, poiché è improbabile che i proprietari di case ti consentano di passare e dare un’occhiata. Ancora, si vuole sapere quanto più è possibile sulla proprietà, il quartiere e la zona in generale. Non vuoi rimanere bloccato con una proprietà che non ha alcun potenziale.
Diversi privilegi fiscali possono essere acquistati sulla stessa proprietà per gli anni fiscali successivi. Dipende da quanto è lungo il periodo di redenzione.
Ad esempio, in uno stato che ha un periodo di rimborso di tre anni, è possibile acquistare tre privilegi fiscali, uno per ogni anno., Questi privilegi potrebbero essere acquistati dallo stesso investitore o da altri. Ciò significa che più capitale può essere richiesto da voi come il processo si muove in avanti.
Quando la proprietà viene riscattata, indipendentemente da quanti investitori hanno acquistato gravami fiscali, vengono pagati tutti i gravami fiscali e gli interessi. Se il pegno non viene riscattato allora ci sarebbe un processo di preclusione secondo gli statuti della contea e dello stato.
Se il vostro obiettivo è quello di precludere e acquisire la proprietà, potrebbe essere necessario acquistare eventuali gravami successivi, perché a volte, gravami fiscali più recenti hanno la precedenza sui vecchi gravami., Chi preclude sulla proprietà di prendere l’atto può anche essere responsabile di pagare tutti gli altri titolari di pegno fiscale.
Per saperne di più
Ci sono libri, seminari e corsi sull’argomento. E come accennato in precedenza, ogni contea ha il proprio insieme di regole che disciplinano il processo, il periodo di rimborso, i tassi di rendimento e il processo di offerta stessa.
Questo articolo è inteso come una panoramica. Si può e deve studiare il mercato e assicurarsi di comprendere i particolari del vostro mercato previsto prima di fare un’offerta.,
Come investitore, sono costantemente alla ricerca di nuove opportunità e valuto il rischio rispetto al rendimento. A giugno 2, Baltimore County terrà la sua asta annuale di certificati di pegno fiscale.
Mi sono registrato per la vendita online e ho ricevuto l’elenco delle proprietà da mettere all’asta. In questo momento l’elenco contiene diverse migliaia di proprietà, ma probabilmente accorciare prima della vendita effettiva come proprietari di immobili pagano le tasse.
Ora sto facendo visite drive-by per selezionare attentamente alcuni certificati di pegno fiscale su cui vorrei fare un’offerta. Seguirò con un articolo sulla mia esperienza nei prossimi mesi.,