notă: ca răspuns la pandemia coronavirus (COVID-19), peste 150 de orașe și județe au adoptat „moratorii de evacuare”de urgență. În plus, Guvernatorul Newsom a emis o statewide declarație de urgență (care capace chiria crește), și pe 9/1/20 semnat statewide Chiriaș, Proprietar, și Mic Proprietar de Relief și de Stabilizare Act de 2020. Puteți găsi o discuție despre protecțiile chiriașilor din California legate de COVID-19 (inclusiv interdicțiile de urgență privind creșterea chiriilor) aici.,în California, „controlul chiriei”, în sensul cel mai îngust, se face referire în mod tradițional la ordonanțele orașului sau județului care limitau proprietarii de chirie. (Percepțiile populare privind controlul chiriilor includ restricții privind evacuările, după cum se explică mai jos.) Legile privind controlul chiriei specifică de obicei un procent maxim prin care proprietarii pot crește chiria (de exemplu, 5%) împreună cu limitele corespunzătoare privind frecvența creșterilor (de obicei o dată pe an). Uneori, rata cu care proprietarii pot crește chiria este exprimată ca procent din indicele anual al prețurilor de consum (IPC).,la 1 ianuarie 2020, legea statului AB 1482 (Legea privind protecția chiriașilor din California) a intrat în vigoare. AB 1482 caps rent crește la nivel național pentru unitățile calificate fie la 5% plus creșterea IPC regională, fie la 10% din cea mai mică chirie percepută în orice moment în timpul celor 12 luni anterioare creșterii-oricare dintre acestea este mai mică. În plus (și sub rezerva plafonului de chirie), chiria poate fi ridicată doar de două ori pe orice perioadă de 12 luni. AB 1482 nu înlocuiește controalele mai restrictive ale chiriilor din oraș și județ, dar se poate aplica unităților pe care nu le acoperă.,iată o diagramă a orașelor și județelor din California care au legi de control al chiriilor, cu informații despre ceea ce spun aceste legi. Informațiile despre limitele evacuărilor și alte protecții pentru chiriași sunt sub grafic. Rețineți că graficul oferă rezumate parțiale ale legii și că detaliile suplimentare pot fi relevante pentru situația dvs. Pentru mai multe informații despre numeroasele ordonanțe locale care afectează chiria și evacuările, inclusiv asistența de relocare și mutarea proprietarului, consultați graficul nostru detaliat de control al chiriei pentru California.,
proprietatea supusă controlului chiriei
legile privind controlul chiriei se aplică unităților tipice de închiriere, cum ar fi un apartament dintr-un complex. Dar nu toate chiriile din California sunt supuse controlului chiriei. O lege de stat din 1995, Costa-Hawkins Rental Housing Act, spune că regulamentul local de control al chiriilor nu se aplică caselor unifamiliale, condominiilor și unităților construite după 1 februarie 1995 (multe ordonanțe scutesc și proprietățile construite după data intrării în vigoare)., Legea Costa-Hawkins permite ,de asemenea,” decontrolul vacant ” al unităților controlate de chirie, ceea ce înseamnă că proprietarii pot ridica chiriile la nivelul pieței atunci când chiriașii se mută (în mod voluntar sau după ce au fost evacuați pentru neplata chiriei).alte proprietăți scutite de controlul chiriei includ clădiri ocupate de proprietar cu cel mult trei sau patru unități (în funcție de reglementările locale), închirieri pe termen scurt (gândiți-vă la Airbnb), locuințe subvenționate de guvern (excluse din Berkeley și San Francisco) și unități detașate („bunica”) care nu au putut fi vândute independent de casa principală.,evacuări în zonele de control al chiriei o închiriere se încheie de obicei fie atunci când expiră un contract de închiriere pe durată determinată, fie după ce un proprietar sau un chiriaș într-un contract de închiriere de la o lună la alta anunță. Un proprietar poate solicita în mod legal unui chiriaș să elibereze închirierea în oricare dintre situații, fără a specifica un motiv (dar nu poate face acest lucru dacă motivul este represalii pentru chiriașul care a exercitat un drept de chiriaș sau pentru un motiv discriminatoriu).dar pentru controlul chiriei la locul de muncă—mai ales că proprietarii pot ridica chiria la nivelul pieței în urma unui post vacant legitim-legea trebuie să restricționeze capacitatea proprietarilor de a evacua., În caz contrar, proprietarii ar putea pur și simplu (și în mod repetat) să evacueze chiriașii actuali și să închirieze chiriașilor noi dispuși să plătească chirii mai mari. Pentru a elimina această posibilitate, majoritatea ordonanțelor de control al chiriei necesită „o cauză justă”— motive acceptabile —pentru a evacua., Tipic doar că motivele includ:
- încălcarea semnificativ durata contractului de leasing—de exemplu, incapacitatea de a plăti chiria sau folosirea neautorizată colegi de cameră
- angajarea în activități ilegale sau interzise activități, cum ar fi traficul de droguri, deranja vecinii, sau deteriorarea de proprietate
- proprietarul care doresc să se mute în unitate sau un membru al familiei face acest lucru, și
- proprietarul dorind să substanțial remodela proprietate, care nu poate fi făcut cu chiriasi care locuiesc acolo., (Uneori, proprietarii în această situație trebuie să ofere chiriașilor o unitate similară pe care o dețin sau posibilitatea de a re-închiria apartamentul remodelat la aceeași chirie după proiect.proprietarii care încalcă aceste restricții se confruntă adesea cu sancțiuni civile și chiar penale rigide.ordonanțele de control al chiriei au adesea reguli suplimentare care protejează chiriașii. Verificați Ordonanța(ordonanțele) locală (locale) pentru a vedea dacă se aplică Protecții precum următoarele:
Regulamentul Acordului de cumpărare., Orientări stricte cu privire la acordurile negociate proprietar-chiriaș pentru mutări timpurii.servicii de mediere. Serviciile de mediere sunt concepute pentru a ajuta proprietarii și chiriașii să negocieze litigiile de chirie și să ajungă la o rezoluție pe cont propriu. Unele ordonanțe fac chiar părțile supuse arbitrajului formal, în cazul în care o terță parte independentă face o recomandare fără caracter obligatoriu sau o determinare obligatorie.
condiții minime de închiriere. Proprietarii pot fi obligați să ofere contracte de închiriere scrise pentru o perioadă minimă de timp, de obicei pentru cel puțin un an.
rambursări de relocare și cheltuieli în mișcare., Într-o tendință de creștere, chiriașii forțați să se mute deoarece o unitate este remodelată, transformată sau demolată au dreptul la plăți și rambursări de relocare.
Cerințe speciale de notificare. Cantitatea de notificare necesară pentru evacuarea sau ridicarea chiriei în baza unei ordonanțe locale poate fi mai mare decât ceea ce impune legea statului. O ordonanță ar putea oferi, de asemenea, perioade mai lungi de preaviz anumitor chiriași, cum ar fi persoanele cu dizabilități, persoanele în vârstă și copiii de vârstă școlară., Proprietarul poate fi, de asemenea, obligat să furnizeze chiriașilor o copie a Ordonanței sau o notificare scrisă cu privire la drepturile specifice ale chiriașului în temeiul Ordonanței (cum ar fi revizuirea chiriei sau medierea).sursa ordonanțelor de venit. Proprietarii nu pot discrimina chiriașii cu venituri mici sau beneficiarii asistenței guvernamentale.
de unde puteți obține mai multe informații despre controlul chiriei
ordonanțele de control al chiriei variază foarte mult. Iată câteva resurse care vă pot oferi informații detaliate despre legea care vi se aplică:
- Nolo Books., Nolo titluri pentru proprietari și chiriași – California Proprietarului de Drept: Drepturile & Responsabilități, California Proprietarului de Drept Carte: Evacuări, și California Drepturile Chiriașilor pentru a oferi rezumate complete de proprietar-chiriaș lege. Fiecare carte vine cu acces la o pagină pe Nolo.com asta are actualizări detaliate.
- Consiliul de control al orașului chirie. Consiliul de control al chiriei ar trebui să poată furniza o copie a Ordonanței(ordonanțelor) locale actuale și, eventual, o broșură cu explicații (vizitați birourile lor sau găsiți-le online)., Site-ul guvernului orașului sau județului dvs. ar trebui să aibă, de asemenea, o secțiune de coduri și ordonanțe, care ar trebui să includă legea care vă interesează.
- o organizație locală a chiriașilor. Practic, fiecare oraș cu control al chiriei are cel puțin un grup de chiriași activi. Aceste organizații monitorizează în mod obișnuit Consiliul de chirie, deciziile judecătorești și amendamentele propuse la vot care afectează chiriașii. De obicei, aceștia pot oferi o explicație scrisă a legii relevante și, uneori, au personal voluntar disponibil pentru a răspunde la întrebări. Unii oferă chiar asistență juridică gratuită sau cu costuri reduse.,
- avocați locali care se specializează în Legea proprietarului-chiriaș. Obținerea unei sesizări către un avocat de la cineva în care aveți încredere este adesea o opțiune bună. Organizațiile chiriașilor și birourile de asistență juridică pot oferi adesea referințe la avocați specializați în Legea proprietarului-chiriaș. De asemenea, puteți vedea directorul de avocați al lui Nolo pentru avocații locali care reprezintă chiriașii.
11 ianuarie 2021