3 diferite tipuri de contracte de leasing imobiliare comerciale
există trei tipuri de bază de contracte de leasing imobiliare comerciale. Aceste contracte de leasing sunt organizate în jurul a două metode de calcul al chiriei: „net” și „brut.”Contractul de închiriere brut înseamnă de obicei un chiriaș plătește o sumă forfetară pentru chirie, din care proprietarul își plătește cheltuielile. Contractul de închiriere net are o chirie de bază mai mică, cu alte cheltuieli plătite de chiriaș. Contractul de închiriere brut modificat este o căsnicie fericită între cei doi., În timp ce termenii variază foarte mult clădire cu clădire, această imagine de ansamblu de bază va ajuta întreprinderile să cumpere cea mai bună afacere posibilă.
leasing brut sau leasing de servicii complete
într-un leasing brut, chiria este all-inclusive. Proprietarul plătește toate sau majoritatea cheltuielilor asociate proprietății, inclusiv impozitele, asigurarea și întreținerea din chiriile primite de la chiriași. Utilitățile și serviciile de întreținere sunt incluse într-o singură plată ușoară a chiriei.atunci când negociază un contract de închiriere brut, chiriașul ar trebui să întrebe ce servicii de întreținere sunt furnizate și cât de des sunt oferite., Consumul excesiv de utilități dincolo de standardele de construcție este uneori taxat înapoi chiriașului; deci, dacă chiriașul este un mare consumator de energie electrică, Acest punct ar trebui clarificat și în contractul de închiriere. Chiriașul își plătește propria asigurare de proprietate și impozite.un beneficiu al acestui tip de leasing este că este extrem de ușor pentru chiriaș, care poate prognoza cheltuielile fără a vă îngrijora de o taxă neașteptată de întreținere a lobby-ului, de exemplu. Proprietarul își asumă toată responsabilitatea pentru clădire, în timp ce chiriașii se concentrează pe creșterea afacerilor.,într-un contract de închiriere net, proprietarul percepe o chirie de bază mai mică pentru spațiul comercial, plus unele sau toate „costurile obișnuite”, care sunt cheltuieli asociate cu operațiunile, Întreținerea și utilizarea pe care proprietarul le plătește. Acestea pot include taxe imobiliare; asigurarea proprietății; și obiecte de întreținere a zonei comune (CAMS), care includ servicii de întreținere, taxe de administrare a proprietății, Canalizare, Apă, colectare a gunoiului, amenajare a teritoriului, parcări, sprinklere de incendiu și orice zonă sau serviciu comun.,există mai multe tipuri de leasing net:
leasing Net unic (n leasing)
în acest leasing, chiriașul plătește chiria de bază plus o cotă pro-rata din impozitul pe proprietate al clădirii (adică o parte din factura totală bazată pe proporția spațiului total al clădirii închiriat de chiriaș); proprietarul acoperă toate celelalte cheltuieli ale clădirii. Chiriașul plătește, de asemenea, utilități și servicii de întreținere.
Double Net Lease (NN Lease)
chiriașul este responsabil pentru chiria de bază, plus o cotă proporțională din impozitele pe proprietate și asigurarea proprietății., Proprietarul acoperă cheltuielile pentru reparații structurale și întreținerea zonei comune. Chiriașul este din nou responsabil pentru propriile cheltuieli de întreținere și utilități.acesta este cel mai popular tip de leasing net pentru clădiri comerciale independente și spații comerciale. Este cunoscut sub numele de Net Net leasing, sau NNN leasing, în cazul în care chiriașul plătește toate sau o parte din cele trei „plase”–impozitele pe proprietate, asigurare, și CAMS–pe partea de sus a unei chirii lunare de bază., Utilitățile din zona comună și cheltuielile de exploatare sunt, de obicei, incluse; de exemplu, costul pentru personalul unui însoțitor de lobby ar face parte din taxele NNN. Desigur, chiriașii plătesc, de asemenea, costurile de ocupare proprii, inclusiv serviciile de întreținere, utilitățile și propriile asigurări și impozite.proprietarii estimează de obicei cheltuielile și percep chiriașilor o parte din aceste cheltuieli pe baza cotei lor proporționale sau pro-rata. Un chiriaș care închiriază 1.000 de metri pătrați dintr-o clădire de 10.000 de metri pătrați ar fi de așteptat să plătească 10% din impozitele, asigurările și cam-urile clădirii, de exemplu.,contractele de leasing Triple net tind să fie mai prietenoase cu proprietarul, iar chiriașii ar trebui să examineze cu atenție taxele NNN și să negocieze plafoanele pentru sumele care pot fi ridicate anual. O NNN de leasing poate varia de la lună la lună și de la an la an, ca cheltuieli de exploatare crește sau scădea, ceea ce face pe cheltuiala societății prognoză dificil și uneori frustrant.
există beneficii chiriaș în contractele de leasing NNN, cu toate acestea. Transparența este un avantaj excelent, deoarece chiriașii pot vedea cheltuielile de exploatare a afacerilor în raport cu ceea ce li se percepe., Economiile de costuri în cheltuielile de exploatare sunt transmise chiriașului, mai degrabă proprietarului. În plus, chiria lunară într-un contract de închiriere NNN este potențial mai mică decât într-un contract de închiriere brut, deoarece chiriașii au un nivel mai ridicat de responsabilitate pentru clădire.aceasta este o opțiune mai puțin obișnuită, care este mai rigidă și mai obligatorie decât contractul de închiriere NNN, în care chiriașii poartă toate riscurile Imobiliare imaginabile, de exemplu, fiind responsabili pentru cheltuielile de construcție pentru a reconstrui după o catastrofă sau pentru a continua să plătească chiria chiar și după ce clădirea a fost condamnată., Numit pe bună dreptate „hell-or-high-water leasing”, chiriașii au responsabilitatea finală pentru clădire, indiferent de ce.deoarece contractul de închiriere brut este mai prietenos cu chiriașul, iar contractul de închiriere net tinde să fie mai prietenos cu proprietarul, există un contract de închiriere compromis pentru confortul ambelor părți. Modificat brute de leasing (uneori numit modificat nete de leasing) este similar cu un brut de leasing în care chiria este solicitat într-o sumă forfetară, care poate include oricare sau toate dintre „plase”–impozitele pe proprietate, asigurare, și CAMS., Utilitățile și serviciile de întreținere sunt de obicei excluse din chirie și acoperite de chiriaș. Chiriașii și proprietarii negociază ce „plase” sunt incluse în rata de închiriere de bază.contractul de închiriere brut modificat este mai popular în rândul chiriașilor, deoarece flexibilitatea sa se traduce printr-un acord mai ușor între chiriaș și proprietar. Spre deosebire de contractul de închiriere NNN, dacă asigurările, impozitele sau taxele CAM cresc, rata de închiriere nu s-ar schimba. Desigur, dacă aceste cheltuieli scad, economiile de costuri sunt transmise proprietarului., Deoarece serviciul de întreținere și energia electrică nu sunt acoperite, chiriașii pot controla mai bine cât cheltuiesc în comparație cu un contract de închiriere brut.la evaluarea opțiunilor pentru închirierea spațiilor de birouri, este important să comparați diferitele opțiuni de închiriere cu un ochi față de toate cheltuielile și nu doar ratele de închiriere de bază. Ratele de închiriere de bază NNN tind să fie mult mai mici, cu cheltuieli suplimentare adăugate pentru Rata lunară reală.,
forțele pieței vor tinde să uniformizeze ratele de închiriere pentru proprietăți comparabile, indiferent de tipul de închiriere. Chiriașii ar trebui să se aștepte să plătească aproximativ aceeași sumă cu un contract de închiriere NNN, brut modificat sau complet pentru spații de birouri de calitate similare din aceeași zonă.cea mai importantă regulă a contractelor de leasing comercial este ca chiriașii să citească cu atenție contractele de leasing și să clarifice exact ce cheltuieli au responsabilitatea. Ar trebui identificate circumstanțele în care vor apărea taxe suplimentare și ar trebui negociate plafoanele.