terrenos vagos é um dos investimentos imobiliários mais negligenciados e incompreendidos do mundo.a maioria dos investidores imobiliários não reconhece completamente os benefícios superiores que advêm da posse de terras em sua forma bruta.

é lamentável porque a simplicidade e estabilidade que vem com a posse do pedaço de terra direito (comprado ao preço certo) pode muito mais do que a miríade de problemas que são certos de vir a vir acima com qualquer outro tipo de imóvel.,embora eu acredite firmemente que o terreno vago é um dos melhores lugares que você pode colocar o seu dinheiro, há um outro lado da história que precisa ser cuidadosamente considerado. como um investidor experiente em terrenos, aprendi (às vezes da maneira mais difícil) que há uma série de coisas que precisam ser avaliadas antes de comprar uma parcela de terrenos vagos.

na superfície, parece ser uma criatura tão simples – mas pode haver um monte de problemas potenciais escondidos sob a superfície de qualquer pedaço de terra., Não diria necessariamente que todas estas questões são comuns, mas o facto é que qualquer uma destas coisas pode potencialmente ser um assassino de negócios se não for tratada correctamente. Quando você leva tudo em consideração, ele adiciona-se a uma lista considerável de coisas que devem ser investigadas como parte de seu processo de Due diligence.não me interpretes mal, a terra é um investimento sólido como rocha. É apenas uma questão de saber o que cuidar, e sob que circunstâncias você deve re-ajustar o seu preço de oferta (ou afastar-se completamente do negócio).,

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Qual é o zoneamento na propriedade?

acima de tudo, é de vital importância compreender para que uma propriedade pode ser usada, e qual é o maior e melhor uso da propriedade. Com uma simples chamada telefónica para o seu departamento de planeamento local & zoneamento, a maioria dos escritórios pode dar-lhe a resposta a esta pergunta em questão de segundos.uma vez que você conhece a classificação de zoneamento (por exemplo – residencial, comercial, industrial, agrícola, etc.,), peça-lhes para lhe dar alguns exemplos de que tipo de propriedade seria permitido sob o zoneamento de sua propriedade assunto. Podem até dar-te algumas ideias que não tinhas pensado anteriormente.

Uma vez que você entenda o uso mais ideal para a terra que você está olhando, você pode rapidamente determinar se ela vai se ajustar às suas necessidades (ou as necessidades daqueles que você pretende vender a propriedade no futuro).

Qual é a topografia da propriedade?especialmente quando compro terrenos vagos fora do estado, a minha primeira linha de negócio é compreender a topografia da propriedade., Há muitos, muitos lugares ao redor do mundo que têm elevações imprevisíveis, penhascos, montanhas, vales, ravinas, e muito mais. Em muitos casos, a topografia da terra pode ter um enorme impacto na capacidade de construção de uma propriedade.

pelas mesmas razões que você não pode construir uma casa em um penhasco de 90 graus, você deve estar fazendo alguma pesquisa preliminar para descobrir onde sua propriedade está localizada, e qual é o terreno da terra.

uma das melhores maneiras de fazer isso é usando o Google Earth (que é livre) e o mapa topográfico do ponto da Terra (que também é livre)., Com o Google Earth, pode procurar a sua propriedade (usando o endereço ou coordenadas) e ampliar usando os botões do seu rato e as teclas de controlo/comando e shift do seu teclado. Isso permitirá que você incline a terra para que você possa ver precisamente onde todas as colinas e vales estão em sua área.

como pode ver, esta combinação de software pode dar-lhe uma perspectiva crucial sobre o tipo de propriedade que está a considerar. E se você quiser ainda mais clareza sobre onde as linhas de parcela de sua propriedade estão, certifique-se de verificar a Parlay como outro recurso útil.,Qual é o custo anual dos impostos prediais?

Se você pretende manter uma propriedade por qualquer período de tempo, cuidado com uma conta fiscal super alta em relação ao valor real da propriedade. Eu não me deparei com esta questão muitas vezes, mas por várias razões, existem algumas propriedades que têm alguns impostos ridiculamente elevados em proporção ao valor real da propriedade (por exemplo, se uma propriedade de US $10.000 tem uma conta fiscal anual de US $2.000, isso é muito alto)., Pela minha experiência, descobri que uma lei fiscal anual razoável geralmente cai na faixa de 1% – 4% do valor de mercado total da propriedade.

qualquer que seja a situação, certifique-se de que está ciente deste custo porque será sua obrigação pagá-lo enquanto for proprietário da propriedade.

quais os Serviços Públicos Disponíveis?, (Água, esgoto, eletricidade, gás, telefone)

Se uma propriedade não tem acesso a uma ou mais dessas utilidades públicas comuns, a propriedade (para todos os efeitos) pode não ser o candidato mais ideal para construir uma casa ou outras melhorias.afinal de contas, quem quereria construir uma casa onde não possam descarregar a sanita ou ter acesso a água limpa?,existem alternativas que podem ser procuradas se o proprietário estiver disposto a pagar o preço (sistemas sépticos, água, energia solar, tanques de propano, etc.), mas se esses obstáculos existirem, você vai querer saber sobre eles antes de comprar.

Se uma propriedade não é ideal para construção, ela pode perder uma grande parte de sua usabilidade, comerciabilidade e valor. Uma vez que a maioria das pessoas compram terras com a intenção de construir sobre ele, você definitivamente vai querer saber sobre qualquer coisa que poderia ficar no caminho deste objetivo.,

quais são os contratempos de construção necessários?

Uma vez que você entenda as dimensões da parcela que você está avaliando, ligue para o departamento de planejamento local e pergunte-lhes quais são os contratempos de construção designados para a propriedade (os requisitos de retrocesso de edifício são muito comuns, e são impostos como uma forma de dar ordem e consistência aos edifícios em qualquer área determinada).

Quando você leva esses contratempos e regulamentos em conta (em relação ao tamanho da parcela), pergunte a si mesmo, ainda há espaço suficiente para construir algo que vale a pena aqui, ou esta propriedade é basicamente inútil?,

encontrei várias propriedades que eram muito pequenas para construir qualquer coisa devido ao tamanho da propriedade em relação aos contratempos necessários. Semelhante ao problema de utilidade mencionado acima, se uma propriedade não é edificável ou tem usos severamente limitados, ela perderá uma grande parte de seu valor.

a propriedade tem alguma restrição de Uso?,

a maioria dos terrenos vagos que você vai encontrar terá algum tipo de restrições de uso no local (há uma razão pela qual você nunca vai ver uma fazenda de porcos de 100 acres ao lado de um arranha-céus de 100 andares, ou um shopping maciço ao lado de um aterro… isso simplesmente não faz sentido).

cada município da América tem um plano (mesmo que seja vago) para como eles querem diferentes seções de suas terras para ser usado, independentemente de quem o possui. Como tal, você deve sempre esperar que sua propriedade venha com algumas limitações razoáveis sobre o que pode ser usado para.,

Se a propriedade faz parte de uma associação de proprietários de casa (HOA), provavelmente terá ainda mais restrições no lugar para ajudar a manter a “qualidade” e formalidade de seu bairro. A idéia é manter qualquer comportamento bizarro fora do bairro (por exemplo, carros no pátio da frente, relvados que ninguém cuida, casas que olham para fora do lugar, etc).

restrições de uso não são necessariamente uma coisa ruim – eles geralmente fazem sentido em algum nível. Eles são projetados para ajudar a manter a ordem e suportar o valor de cada propriedade na subdivisão., Na mesma moeda … se você não estiver ciente destas restrições antes de comprar, eles também podem criar algum conflito com os planos que você tinha em mente para a propriedade.isto não é comum para a maioria dos investidores de terras (porque a maioria das pessoas não tem intenção de usar a sua propriedade para fins que não jive com o seu entorno), mas mesmo assim – você deve sempre se certificar de que você entende quais são as regras antes de comprar uma parcela de terreno vago. Isso irá ajudá-lo a evitar possuir uma propriedade que requer manutenção que você não quer fazer, ou que não pode ser usado para o seu propósito pretendido.,

a propriedade está localizada numa zona de inundação?

em algumas partes do país, parcelas de terra estão vazias porque estão literalmente submersas. Em outras áreas, pode haver propriedades perto de corpos de água que estão em alto risco de inundação.

Em ambos os casos, se uma propriedade está localizada em uma zona de inundação – você vai querer saber sobre isso ANTES de comprar, porque quando um imóvel está em uma zona de inundação, pode ser extremamente caro para segurar.,

A terra localizada perto de uma massa de água pode ser extremamente valiosa, mas esta proximidade pode também criar uma série de problemas potenciais… por isso, certifique-se de que compreende as ramificações da sua localização particular.

deseja verificar e ver se a sua propriedade está localizada numa zona de inundação? Uma forma rápida de verificar é verificar os mapas de inundações da FEMA na sua área. Você pode fazer isso visitando FEMA.gov e seguindo as instruções no vídeo acima. Você também pode tentar FloodTools.com para outra forma amigável de encontrar a mesma informação.,o solo se infiltra (também conhecido por “Perk”) ou tem acesso a uma rede de esgotos próxima?

Se você está planejando construir uma “habitação” de qualquer tipo em sua parcela de terra, há uma questão que pode parecer insignificante à primeira vista, mas tem o potencial de fazer ou quebrar um acordo de terra. É chamado de “teste Perc” – e se você está jogando uma moeda séria em terra em uma área rural, este é um problema que você vai querer ter certeza sobre Antes de você afundar o seu dinheiro nele.,

Um Ensaio Perc (também conhecido como “ensaio Perk”, e mais formalmente conhecido como “ensaio de percolação”) é uma avaliação do solo que testa a velocidade a que a água drena através do solo. Se uma propriedade não tem fácil acesso ao sistema de esgoto local, é necessário um teste perc para determinar se um sistema séptico (a alternativa a um esgoto) pode ser instalado na propriedade.,

Se uma propriedade não passar neste teste, você pode ter um tempo muito difícil a construção de qualquer tipo de habitação sobre o imóvel, então a menos que você seja capaz de tocar para o sistema de esgoto municipal (que nega esta questão), certifique-se de dar o departamento de saúde do condado de uma chamada e pergunte-lhes o que é necessário para instalar um sistema séptico (ou ligar para o esgoto local) na sua área. Para uma visão geral detalhada de como um teste perc funciona e como verificar o status deste problema, confira este post no blog.a propriedade tem acesso à estrada?,

acredite ou não, há milhares de propriedades em todo o país que não têm acesso à estrada. Eles estão cercados de todos os lados por outras propriedades privadas, e como não há maneira de Acessar a propriedade sem invadir a terra de outra pessoa, a propriedade é essencialmente inútil.

de certa forma, estas propriedades podem muito bem estar na Lua, porque ninguém pode legalmente alcançá-las!

Este problema pode ser superado se você for capaz de obter uma facilidade legal para a propriedade de um dos vizinhos circundantes, para que você possa viajar através de sua propriedade para o seu próprio., Na maioria dos casos, um vizinho não deve ser esperado para fazer isso de graça, você terá que dar-lhes uma razão para ajudá-lo (geralmente na forma de dinheiro).

novamente, esta não é uma questão impossível de superar, mas é definitivamente algo que você vai querer estar ciente antes de comprar.,

Litoral propriedades não são sempre um deal-breaker (às vezes, eles podem ser uma grande oportunidade se você é capaz de resolver a servidão problema), você só precisa estar ciente do problema antes do tempo, para que você possa ajustar a sua oferta menor para conta a limitação de usabilidade (ou apenas a pé do negócio em conjunto).

Qual é o tamanho e a forma da parcela?

eu vi um número de propriedades que são virtualmente inúteis devido ao seu tamanho e forma., Lembro-me que, numa ocasião, deparei-me com uma parcela de terra que tinha um metro e meio de largura e 900 pés de comprimento. Também vi propriedades que eram 3 metros por 4 metros.se vir uma parcela de terra com uma forma estranha, use o seu senso comum. Se você não consegue pensar em qualquer uso legítimo para uma propriedade com suas dimensões dadas – você provavelmente vai querer passá-la.

pode encontrar o tamanho, forma, localização e dimensões rapidamente se o seu condado tiver um sistema de mapeamento GIS livre online.,

Você também pode usar um serviço como Parlay (que requer uma assinatura paga) e Google Earth (que é livre) para encontrar um mapa de parcelas de sua propriedade. Aqui está como funciona:

é claro, nenhum destes sistemas de mapeamento SIG são perfeitos. A única maneira de ter 100% de certeza sobre o tamanho e a forma de uma propriedade é pedir um levantamento de terra, mas se você está procurando uma maneira mais rápida e mais barata de obter uma idéia básica que é geralmente confiável o suficiente, essas soluções de mapeamento on-line podem ser muito úteis.a propriedade tem acesso à água?,

Existem muitas propriedades no mundo que não têm acesso a um abastecimento de água municipal (isto é, água da cidade). Isto não é necessariamente um problema, mas significa que alguém terá que perfurar um poço a fim de acessar uma fonte de água limpa sob a superfície. Existem algumas maneiras para determinar se ou não você vai ser capaz de fazer isso, mas na maioria dos casos, se há outros edifícios nas proximidades (por exemplo, casas ou outras moradias construídas ao lado), esta é normalmente uma boa indicação de que você não terá quaisquer problemas de acesso a água.,

Se você está olhando para um terreno baldio no meio do deserto ou perto do topo de uma montanha, nada de milhas, você provavelmente vai querer verificar com um profissional que a água será acessível se/quando você precisar dele (e se a sua única opção é transportado em caminhões, você vai querer ter uma idéia de quanto isso vai custar em uma base contínua).há zonas húmidas na propriedade?

Wetlands pode apresentar algumas situações complicadas para os proprietários de terras.
= = ligações externas = = ,, existem leis federais e estaduais que proíbem os proprietários de desenvolver ou utilizar as suas terras de qualquer forma que afetem negativamente as áreas úmidas (o que torna a maioria das áreas úmidas inutilizáveis). É por isso que é importante identificar a presença de zonas húmidas antes de fechar o negócio.em última análise, a única forma de ter 100% de confiança na presença de zonas húmidas é pedir a ajuda de um consultor de zonas húmidas e/ou fazer com que os agentes governamentais competentes realizem uma identificação e delimitação das zonas húmidas no local.,

O problema é que isto é pedir muito-especialmente quando a transação precisa fechar rapidamente.

Se você quiser identificar quaisquer sinais vermelhos óbvios sem sair do seu computador, é possível fazer alguma pesquisa de nível de reconhecimento e obter um olhar mais educado sobre a situação das zonas húmidas em sua propriedade assunto. Eu vou explicar um método neste vídeo …

você pode começar com o Mapeador de zonas húmidas, ou você pode baixar o arquivo KML e ver os mesmos dados de zonas húmidas no Google Earth.,

agora, uma vez que o mapeador de zonas húmidas nem sempre fornece a medição mais precisa em todas as áreas, outra ferramenta que você pode usar para avaliar a situação é a pesquisa de solo web NRCS, que é compilado pelo UC Davis Soil Resource Lab. Vou mostrar-lhe como funciona neste vídeo …

pode baixar este ficheiro SoilWeb KML visitando a Biblioteca do Google Earth.,

tenha em mente, usar o Mapeador de zonas húmidas e/ou a pesquisa de solo na Web não é a mesma coisa que contratar um consultor de zonas húmidas e / ou ter o USACE a delinear a sua propriedade (por isso, perceba, não há garantias com esta abordagem). No entanto, se você está apenas procurando um palpite educado, ambas as ferramentas online podem ser usadas como um ponto de partida.e lixo, pneus, escombros, óleo ou outros contaminantes da propriedade?em algumas ocasiões, descobri que o que eu pensava ser um pedaço de terra vazia, era na verdade um aterro improvisado., Se você vai comprar um pedaço de terra, certifique-se de que tudo que você está recebendo é terra (e se qualquer outra coisa está vindo junto com o acordo, certifique-se de que é algo que você realmente quer).

Este tipo de confusão pode ser muito caro para limpar, e como uma maneira de evitar quaisquer surpresas indesejadas nesta frente, é sempre uma boa idéia para realmente ver a propriedade que você está comprando.,

Se você está comprando a propriedade de uma longa distância e simplesmente não é viável ver a propriedade por si mesmo, existem algumas maneiras que você pode encontrar um conjunto local de olhos para encontrar a propriedade e obter algumas fotos para você.

opção a

contacte uma empresa como a WeGoLook, que oferece algumas formas muito convenientes e rentáveis de verificar como a propriedade se parece antes de comprar.

Se você está interessado em aprender mais sobre como WeGoLook funciona, certifique-se de verificar a revisão completa que fiz em seu serviço neste post no blog.,

nota: na minha experiência, wegolook tende a ter dificuldade em encontrar propriedades que não estão claramente marcadas e não têm um endereço de correio físico. Como tal, nem sempre são os melhores para inspecções de terrenos vagos… mas podem ser um recurso útil em alguns casos.

Opção B

encontre um fotógrafo local (i.e. – qualquer pessoa com uma câmara de telemóvel) que possa viajar para a propriedade e obter fotos para si., Você pode fazer isso postando um anúncio de trabalho no Craigslist sob o nome da cidade mais próxima > gigs> gigs criativos.

dependendo de quão longe eles têm que conduzir, e de quantas fotos você precisa, geralmente $50 – $100 é suficiente para este tipo de trabalho.

opção c

Pode também tentar contactar alguns agentes imobiliários locais na área e perguntar-lhes se não se importam de passar pela propriedade e tirar algumas fotografias quando têm uma oportunidade., A maioria dos agentes são regularmente no campo de qualquer maneira, e não é um pedido enorme para eles para passar por sua propriedade e obter algumas fotos (especialmente se você mostrar um interesse em usá-los para suas futuras listas e/ou pagando-lhes alguns dólares para o seu problema).

no entanto, você decide dar uma olhada na propriedade-certifique-se de que você está 100% claro sobre onde a propriedade está localizada, e comunique isso cuidadosamente para a pessoa que recebe fotos (envie-lhes mapas de encomendas, direções, até mesmo um vídeo, se você precisar).

quais foram os usos anteriores da propriedade?,

a maioria dos estados tem leis ambientais que dizem respeito à propriedade comercialmente zoneada (isto é – propriedades zoneadas “residenciais” geralmente não são mantidos a estes padrões). Se está a considerar um terreno vago para desenvolvimento comercial, certifique-se de que não herda qualquer contaminação ambiental com a propriedade.

para a maioria das propriedades comerciais, a melhor maneira de fazer isso é Ordenando Um “Relatório Ambiental Fase I” (muitos bancos irão automaticamente exigir isso porque afeta suas garantias)., Este relatório identificará se existem “preocupações ambientais reconhecidas” (RECs) na propriedade que você precisa se preocupar. Se você negligenciar a fazer qualquer diligência ambiental, a responsabilidade por qualquer contaminação ambiental existente na propriedade poderia, em última análise, cair em seus ombros – tornando muito difícil e caro para vender a propriedade no futuro.

outra maneira de obter uma rápida olhada no que tem acontecido (e ao redor) a propriedade em questão é olhar para as imagens históricas de satélite da propriedade com uma ferramenta como o Google Earth.,

Aqui está uma rápida olhada em como ele funciona…

como você pode ver, não é necessariamente a maneira mais abrangente ou científica de rever a história de uma propriedade – mas é rápido, fácil, e não custa nada – o que faz com que seja um bom lugar para começar.

como são as propriedades circundantes?

as propriedades ao lado podem ter algumas implicações importantes para o valor e “capacidade de venda” de uma parcela de terra (por exemplo,-pense nisso, você prefere viver ao lado do Parque Nacional de Yosemite ou de um aterro?)., Por razões compreensíveis, a maioria das pessoas preocupam-se muito sobre quem e o que eles vivem ao lado, para ter certeza de obter uma boa idéia para que as propriedades vizinhas aparência (dica: esta é outra área potencial, onde um serviço como o WeGoLook pode ajudar).esta é uma área desejável? É o tipo de lugar onde você (ou qualquer outra pessoa) gostaria de viver? Se as propriedades circundantes têm quaisquer problemas óbvios que estão fora do seu controle, você vai querer pensar muito cuidadosamente sobre o que isso significa para o valor da propriedade e se você quer ou não possuí-lo.,

Para um rápido tutorial sobre como muito rapidamente descobrir que as propriedades contíguas olhar como avançar para o pacote que você está pesquisando, este vídeo explica uma maneira de o fazer:

Estas são as perguntas que eu me pergunto antes de comprar qualquer peça de terrenos vagos. Esta não tem a intenção de ser uma lista inclusiva de todas as questões possíveis que você poderia encontrar, mas eu diria que cobre cerca de 95% das preocupações potenciais que você deve estar ciente. A maioria destas questões é muito pouco frequente, mas são coisas muito importantes a considerar., Lembra-te, não precisas de ter medo de comprar terras vazias. Só precisas de ser informado.

Don’t Be the”Greater Fool”

The trick with vacant land is to understand why it’s vacant in the first place. Cruzei-me com alguns lotes vagos que pareciam atraentes à primeira vista, mas, eventualmente, descobri que a razão de ninguém os estar a usar era que não os podes usar. Se uma (ou mais) das questões acima estão proibindo alguém de colocar uma propriedade em bom uso, acredite em mim – você não quer descobrir depois que você já possui.,quando algumas pessoas olham para a perspectiva de possuir terras, elas se envolvem no sonho da propriedade. A ideia de possuir uma grande propriedade pode parecer muito atraente, mesmo que não tenha qualquer utilidade prática para eles. Este tipo de armadilha é especialmente fácil para as pessoas cair com a terra, porque é uma propriedade de baixa manutenção e não parece complicado (mesmo que haja um monte de fatores a considerar).muitas pessoas compram o sonho da propriedade – mesmo que o investimento não faça absolutamente nenhum sentido do ponto de vista financeiro., Se você não acredita em mim, confira este cara que vende terra na lua:

infelizmente, muitas parcelas de terra são vendidas para “o maior tolo”. Quando as pessoas não fazem os trabalhos de casa e pensam bem, podem magoar-se.não sejas o maior tolo. Certifique-se sempre de que você fez uma quantidade razoável de pesquisa e não tomar em uma propriedade até que você entenda completamente no que você está se metendo.