Les terrains vacants sont l’un des investissements immobiliers les plus négligés et les plus mal compris au monde.

la plupart des investisseurs immobiliers ne reconnaissent absolument pas les avantages supérieurs qui découlent de la possession d’un terrain sous sa forme brute.

c’est regrettable parce que la simplicité et la stabilité qui accompagnent la possession du bon terrain (acheté au bon prix) peuvent largement l’emporter sur la myriade de problèmes qui sont certains de venir avec tout autre type de biens immobiliers.,

bien que je crois fermement que les terrains vacants sont l’un des meilleurs endroits où vous pouvez placer votre argent, il y a un autre aspect de l’histoire qui doit être soigneusement examiné.

en tant qu’investisseur foncier expérimenté, j’ai appris (parfois à la dure) qu’il y a un certain nombre de choses qui doivent être évaluées avant d’acheter une parcelle de terrain vacant.

à la surface, cela semble être une créature si simple – mais il peut y avoir beaucoup de problèmes potentiels qui se cachent sous la surface de n’importe quel morceau de terre., Je ne dirais pas nécessairement que toutes ces questions sont courantes, mais le fait est que l’une de ces choses pourrait potentiellement être un tueur de deal si elle n’est pas traitée correctement. Lorsque vous prenez tout cela en considération, cela s’ajoute à une liste importante de choses qui devraient faire l’objet d’une enquête dans le cadre de votre processus de diligence raisonnable.

Ne vous méprenez pas, la terre est un solide investissement. Il s’agit simplement de savoir à quoi faire attention et dans quelles circonstances vous devez réajuster votre prix d’offre (ou vous éloigner complètement de la transaction).,

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Quel est le zonage de la propriété?

tout d’abord, il est essentiel de comprendre à quoi peut servir une propriété, et quelle est l’utilisation la plus élevée et la meilleure de la propriété. Avec un simple appel téléphonique à votre planification locale & service de zonage, la plupart des bureaux peuvent vous donner la réponse à cette question en quelques secondes.

Une fois que vous connaissez la classification de zonage (p. ex.-résidentiel, commercial, industriel, agricole, etc.,), demandez-leur de vous donner quelques exemples du type de propriété qui serait autorisé en vertu du zonage de votre propriété en question. Ils peuvent même vous donner des idées auxquelles vous n’aviez pas pensé auparavant.

Une fois que vous comprenez l’utilisation la plus idéale pour le terrain que vous regardez, vous pouvez rapidement déterminer s’il répondra à vos besoins (ou aux besoins de ceux à qui vous avez l’intention de vendre la propriété à l’avenir).

Quelle est la topographie de la propriété?

surtout lorsque j’achète un terrain vacant hors de l’État, mon premier métier est de comprendre la topographie de la propriété., Il y a beaucoup, beaucoup d’endroits dans le monde qui ont des élévations imprévisibles, des falaises, des montagnes, des vallées, des ravins, et plus encore. Dans de nombreux cas, la topographie du terrain peut avoir un impact énorme sur la capacité de construction d’une propriété.

pour les mêmes raisons que vous ne pouvez pas construire une maison sur une falaise de 90 degrés, vous devriez faire des recherches préliminaires pour savoir où se trouve votre propriété et quel est le terrain du terrain.

L’une des meilleures façons de le faire est D’utiliser Google Earth (qui est gratuit) et la carte topographique de Earth Point (qui est également gratuite)., Avec Google Earth, vous pouvez rechercher votre propriété (en utilisant l’adresse ou les coordonnées) et zoomer en utilisant les boutons de votre souris et les touches de contrôle/commande et MAJ de votre clavier. Cela vous permettra d’incliner la terre afin que vous puissiez voir précisément où se trouvent toutes les collines et vallées de votre région.

comme vous pouvez le voir, cette combinaison de logiciels peut vous donner une perspective cruciale sur le type de propriété que vous envisagez. Et si vous voulez encore plus de clarté sur l’emplacement des lignes parcellaires de votre propriété, assurez-vous de consulter Parlay comme une autre ressource utile.,

Quel est le coût annuel des Taxes foncières?

Si vous avez l’intention de conserver une propriété pendant un certain temps, méfiez-vous d’une facture fiscale très élevée par rapport à la valeur réelle de la propriété. Je n’ai pas rencontré ce problème très souvent, mais pour diverses raisons, certaines propriétés ont des taxes ridiculement élevées proportionnellement à la valeur réelle de la propriété (par exemple, si une propriété de 10 000 has a une facture d’impôt annuelle de 2 000 THIS, C’est trop élevé)., D’après mon expérience, j’ai constaté qu’un compte de taxes annuel raisonnable se situe généralement entre 1% et 4% de la valeur marchande totale de la propriété.

Quelle que soit la situation, assurez-vous que vous êtes conscient de ce coût, car il sera de votre devoir de payer pour aussi longtemps que vous serez propriétaire de la propriété.

Quels sont les services publics disponibles?, (Eau, égout, électricité, gaz, Téléphone)

Si une propriété n’a pas accès à un ou plusieurs de ces services publics communs, la propriété (à toutes fins utiles) peut ne pas être le candidat le plus idéal pour construire une maison ou d’autres améliorations.

Après tout, qui voudrait construire une maison où ils ne peuvent pas tirer la chasse d’eau ou avoir accès à de l’eau propre?,

certes, il existe des alternatives qui peuvent être recherchées si le propriétaire est prêt à payer le prix (fosses septiques, eau de puits, énergie solaire, réservoirs de propane, etc.), mais si ces obstacles existent, vous voudrez les connaître avant d’acheter.

Si une propriété n’est pas idéale pour la construction, elle pourrait perdre une grande partie de sa convivialité, de sa commercialisation et de sa valeur. Étant donné que la plupart des gens achètent des terres avec l’intention de construire dessus, vous voudrez certainement savoir tout ce qui pourrait faire obstacle à cet objectif.,

Quels sont les contretemps de construction requis?

Une fois que vous avez compris les dimensions de la parcelle que vous évaluez, appelez le service de planification local et demandez-leur quels sont les contretemps de construction désignés pour la propriété (les exigences de contretemps de construction sont très courantes et sont imposées pour donner de l’ordre et de la cohérence aux bâtiments dans une zone donnée).

lorsque vous prenez en compte ces revers et réglementations (par rapport à la taille de la parcelle), demandez-vous, y a-t-il encore assez de place pour construire quelque chose de Valable ici, ou est-ce que cette propriété est fondamentalement inutile?,

j’ai rencontré plusieurs propriétés qui étaient trop petites pour construire quoi que ce soit en raison de la taille de la propriété par rapport aux revers requis. Semblable au problème d’utilité mentionné ci-dessus, si une propriété n’est pas constructible ou a des utilisations sévèrement limitées, elle perdra une partie massive de sa valeur.

la propriété a-t-elle des Restrictions d’utilisation?,

La plupart des terrains vacants que vous rencontrerez auront une sorte de restrictions d’utilisation en place (il y a une raison pour laquelle vous ne verrez jamais une ferme porcine de 100 acres à côté d’un gratte-ciel de 100 étages, ou un centre commercial massif à côté d’une décharge-cela n’a tout simplement pas de sens).

chaque municipalité en Amérique a un plan (même s’il est vague) pour la façon dont ils veulent que différentes sections de leurs terres soient utilisées, peu importe qui en est propriétaire. En tant que tel, vous devez toujours vous attendre à ce que votre propriété soit assortie de limites raisonnables quant à son utilisation.,

Si la propriété fait partie d’une association de propriétaires de maisons (HOA), elle aura probablement encore plus de restrictions en place pour aider à maintenir la « qualité” et la formalité de leur quartier. L’idée est de garder tout comportement bizarre hors du quartier (par exemple, les voitures dans la cour avant, les pelouses dont personne ne s’occupe, les maisons qui semblent déplacées, etc.).

les restrictions D’utilisation ne sont pas nécessairement une mauvaise chose – elles ont généralement du sens à un certain niveau. Ils sont conçus pour aider à maintenir l’ordre et la valeur de chaque propriété dans le lotissement., Sur la même pièce if Si vous n’êtes pas au courant de ces restrictions avant d’acheter, elles peuvent également créer un conflit avec les plans que vous aviez à l’esprit pour la propriété.

ce n’est pas courant pour la plupart des investisseurs fonciers (parce que la plupart des gens n’ont pas l’intention d’utiliser leur propriété à des fins qui ne Jive pas avec leur environnement), mais même ainsi – vous devez toujours vous assurer de comprendre quelles sont les règles avant d’acheter une parcelle de terrain vacant. Cela vous aidera à éviter de posséder une propriété qui nécessite un entretien que vous ne voulez pas faire, ou qui ne peut pas être utilisé aux fins prévues.,

la propriété est-elle située dans une Zone inondable?

dans certaines régions du pays, des parcelles de terre sont vacantes parce qu’elles sont littéralement sous l’eau. Dans d’autres régions, il peut y avoir des propriétés près des plans d’eau qui sont à haut risque d’inondation.

dans les deux cas, si une propriété est située dans une zone inondable – vous voudrez savoir à ce sujet avant d’acheter parce que quand une propriété est dans une zone inondable, il peut être extrêmement coûteux d’assurer.,

Terrains situés à proximité d’un plan d’eau peut être extrêmement précieux, mais cette proximité peut également créer un certain nombre de problèmes potentiels… donc, assurez-vous de comprendre les ramifications de votre emplacement particulier.

vous Voulez vérifier et voir si votre propriété est située dans une zone d’inondation? Un moyen rapide de vérifier est de vérifier les cartes D’inondation FEMA dans votre région. Vous pouvez le faire en visitant FEMA.gov et en suivant les instructions de la vidéo ci-dessus. Vous pouvez également essayer FloodTools.com pour un autre moyen convivial de trouver les mêmes informations.,

le sol percole – t-il (Alias – « avantage”) ou a-t-il Accès à un réseau D’égout à proximité?

Si vous envisagez de construire une « habitation” de quelque nature que ce soit sur votre parcelle de terrain, il y a un problème qui peut sembler insignifiant à première vue, mais il a le potentiel de conclure ou de rompre un accord foncier. C’est ce qu’on appelle un « Test Perc” – et si vous déposez une pièce sérieuse sur un terrain dans une zone rurale, c’est un problème dont vous voudrez être sûr avant de couler votre argent dedans.,

un test Perc (également connu sous le nom de « test Perk”, et plus formellement connu sous le nom de « test de Percolation »), est une évaluation du sol qui teste la vitesse à laquelle l’eau s’écoule à travers le sol. Si une propriété n’a pas un accès facile au réseau d’égout local, un test perc est nécessaire pour déterminer si un système septique (l’alternative à un égout) peut être installé sur la propriété.,

Si une propriété ne réussit pas ce test, vous pourriez avoir beaucoup de difficulté à construire n’importe quel type d’habitation sur la propriété, donc à moins que vous ne puissiez puiser dans le système d’égout municipal (ce qui annulera complètement ce problème), assurez-vous de téléphoner au département de santé du comté et demandez-leur ce qui est nécessaire pour installer une fosse septique (ou se connecter à l’égout local) dans votre région. Pour un aperçu détaillé du fonctionnement d’un test perc et de la façon de vérifier l’état de ce problème, consultez cet article de blog.

la propriété a-t-elle un accès routier?,

croyez-le ou non, il y a des milliers de propriétés dans tout le pays qui n’ont pas d’accès routier. Ils sont entourés de tous côtés par d’autres propriétés privées, et comme il n’y a aucun moyen d’accéder à la propriété sans empiéter sur les terres de quelqu’un d’autre, la propriété est essentiellement inutile.

dans un sens, ces propriétés pourraient aussi bien être sur la lune, car personne ne peut légalement y accéder!

ce problème peut être résolu si vous êtes en mesure d’obtenir une servitude légale à la propriété de l’un des voisins environnants, de sorte que vous pouvez voyager à travers leur propriété à la vôtre., Dans la plupart des cas, on ne devrait pas s’attendre à ce qu’un voisin le fasse gratuitement, vous devrez lui donner une raison de vous aider (généralement sous forme d’argent).

encore une fois, ce n’est pas un problème impossible à surmonter, mais c’est certainement quelque chose que vous voudrez connaître avant d’acheter.,

Les propriétés enclavées ne sont pas toujours un facteur de rupture (parfois elles peuvent être une excellente opportunité si vous êtes en mesure de résoudre le problème de servitude), vous devez juste être conscient du problème à l’avance, de sorte que vous pouvez ajuster votre offre beaucoup plus bas pour tenir compte de

Quelle est la taille et la forme du colis?

j’ai vu un certain nombre de propriétés qui sont pratiquement inutilisables en raison de leur taille et de leur forme., Je me souviens qu’à une occasion, je suis tombé sur une parcelle de terrain de 5 pieds de large et de 900 pieds de long. J’ai également vu des propriétés de 10 pieds par 10 pieds.

Si vous voyez une parcelle de terre avec une forme étrange, utilisez votre bon sens. Si vous ne pouvez pas penser à des utilisations légitimes pour une propriété avec ses dimensions données, vous voudrez probablement la transmettre.

Vous pouvez trouver la taille, la forme, l’emplacement et les dimensions assez rapidement si votre comté dispose d’un système de cartographie SIG gratuit en ligne.,

Vous pouvez également utiliser un service comme Parlay (qui nécessite un abonnement payant) et Google Earth (qui est gratuit) pour trouver un plan parcellaire de votre propriété. Voici comment cela fonctionne:

bien sûr, aucun de ces systèmes de cartographie SIG n’est parfait. La seule façon d’être certain à 100% de la taille et de la forme d’une propriété est de commander un arpentage, mais si vous cherchez un moyen plus rapide et moins cher d’obtenir une idée de base généralement assez fiable, ces solutions de cartographie en ligne peuvent être très utiles.

la propriété a-t-elle accès à l’eau?,

Il y a beaucoup de propriétés dans le monde qui n’ont pas accès à un approvisionnement en eau municipal (c. – À-D.-Eau de ville). Ce n’est pas nécessairement un problème, mais cela signifie que quelqu’un devra forer un puits afin d’accéder à une source d’eau propre sous la surface. Il existe plusieurs façons de déterminer si vous serez en mesure de le faire, mais dans la plupart des cas, s’il y a d’autres bâtiments à proximité (par exemple, des maisons ou d’autres logements construits à côté), c’est généralement une bonne indication que vous n’aurez aucun problème à accéder à l’eau non plus.,

Si vous cherchez un terrain vague au milieu du désert ou près du sommet d’une montagne sans rien autour de miles, vous voudrez probablement vérifier avec un professionnel que l’eau sera accessible si / quand vous en avez besoin (et si votre seule option est de l’avoir transporté par camion, vous voudrez avoir une idée de combien cela coûtera sur une base continue).

y a-t-il des zones humides sur la propriété?

zones Humides peuvent présenter des situations délicates pour les propriétaires.

tout au Long de l’états-UNIS,, il existe des lois fédérales et étatiques qui interdisent aux propriétaires fonciers de développer ou d’utiliser leurs terres d’une manière qui affecterait négativement les zones humides (ce qui rend la plupart des zones humides inutilisables). C’est pourquoi il est important d’identifier la présence de zones humides avant de conclure la transaction.

en fin de compte, la seule façon d’être sûr à 100% de la présence de zones humides est d’obtenir l’aide d’un consultant en matière de zones humides et/ou de demander aux agents gouvernementaux appropriés de procéder à l’identification et à la délimitation des zones humides sur place.,

Le problème c’est que c’est beaucoup demander, surtout lorsque la transaction doit fermer rapidement.

Si vous souhaitez identifier des signaux d’alarme évidents sans quitter votre ordinateur, il est possible de faire des recherches au niveau de la reconnaissance et d’avoir un aperçu plus éclairé de la situation des zones humides sur votre propriété en question. Je vais vous expliquer une méthode dans cette vidéo

Vous pouvez commencer avec le Wetlands Mapper, ou vous pouvez télécharger le fichier KML et afficher ces mêmes données Wetlands sur Google Earth.,

maintenant, comme le wetlands mapper ne fournit pas toujours la mesure la plus précise dans tous les domaines, un autre outil que vous pouvez utiliser pour évaluer la situation est le NRCS Web Soil Survey, qui est compilé par le Uc Davis Soil Resource Lab. Je vais vous montrer comment cela fonctionne dans cette vidéo

Vous pouvez télécharger ce fichier SoilWeb KML en visitant la Bibliothèque Google Earth.,

gardez à l’esprit que l’utilisation du Wetlands Mapper et/ou du web Soil Survey n’est pas la même chose que l’embauche d’un consultant en zones humides et / ou que l’USACE fasse une délimitation de votre propriété (alors réalisez, il n’y a aucune garantie avec cette approche). Cependant, si vous cherchez simplement une estimation éclairée, ces deux outils en ligne peuvent être utilisés comme point de départ.

Qu’en est-il des déchets, des pneus, des gravats, du pétrole ou D’autres Contaminants sur la propriété?

à quelques reprises, j’ai découvert que ce que je pensais être un terrain vacant, était en fait une décharge de fortune., Si vous allez acheter un terrain, assurez-vous que tout ce que vous obtenez est un terrain (et si quelque chose d’autre vient avec l’accord, assurez-vous que c’est quelque chose que vous voulez réellement).

Ces types de dégâts peuvent être très coûteux à nettoyer, et pour éviter toute surprise indésirable sur ce front, c’est toujours une bonne idée de voir réellement la propriété que vous achetez.,

Si vous achetez la propriété à une longue distance et qu’il n’est tout simplement pas possible de voir la propriété vous-même, il existe plusieurs façons de trouver un ensemble local d’yeux pour trouver la propriété et obtenir des photos pour vous.

Option A

contactez une entreprise comme WeGoLook, qui offre des moyens très pratiques et rentables de vérifier à quoi ressemble la propriété avant d’acheter.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement de WeGoLook, assurez-vous de consulter la critique complète que j’ai faite sur leur service dans cet article de blog.,

Remarque: d’après mon expérience, WeGoLook a tendance à avoir du mal à trouver des propriétés qui ne sont pas clairement marquées et n’ont pas d’adresse postale physique. En tant que tels, ils ne sont pas toujours les mieux adaptés aux inspections de terrains vacants… mais ils pourraient être une ressource utile dans certains cas.

Option B

trouvez un photographe local (c’est – à-dire toute personne avec un appareil photo de téléphone portable) qui peut se rendre à la propriété et obtenir des photos pour vous., Vous pouvez le faire en postant une annonce sur Craigslist, sous le nom de la ville la plus proche > concerts > creative concerts.

selon la distance qu’ils doivent parcourir et le nombre de photos dont vous avez besoin, généralement 50 à 100 dollars suffisent pour ce genre de travail.

Option C

Vous pouvez également essayer de contacter quelques agents immobiliers locaux dans la région et leur demander si cela ne les dérangerait pas de conduire près de la propriété et de prendre quelques photos quand ils en ont l’occasion., La plupart des agents sont régulièrement sur le terrain de toute façon, et ce n’est pas une énorme demande pour eux de se balancer par votre propriété et obtenir des photos (surtout si vous montrez un intérêt à les utiliser pour vos futures annonces et/ou de leur payer quelques dollars pour leur peine).

cependant, vous décidez de jeter un coup d’œil à la propriété – assurez-vous d’être clair à 100% Sur l’emplacement de la propriété et communiquez-le soigneusement à la personne qui reçoit des photos (envoyez-lui des cartes de colis, des directions, même une vidéo si vous en avez besoin).

quelles étaient les utilisations précédentes de la propriété?,

La plupart des États ont des lois environnementales qui concernent les propriétés zonées commercialement (c. – à-d.-les propriétés zonées « résidentielles” ne sont généralement pas tenues à ces normes). Si vous envisagez un terrain vacant zoné pour le développement commercial, assurez-vous que vous n’héritez d’aucune contamination environnementale avec la propriété.

pour la plupart des propriétés commerciales, la meilleure façon de le faire est de commander un « rapport environnemental de Phase I” (de nombreuses banques l’exigeront automatiquement car cela affecte leurs garanties)., Ce rapport indiquera s’il y a des « préoccupations environnementales reconnues” (cer) sur la propriété dont vous devez vous soucier. Si vous négligez de faire une diligence raisonnable environnementale, la responsabilité pour toute contamination environnementale existante sur la propriété pourrait finalement tomber sur vos épaules – ce qui rend très difficile et coûteux de vendre la propriété à l’avenir.

Une autre façon d’avoir un aperçu rapide de ce qui se passe (et autour) de la propriété en question Est de regarder les images satellites historiques de la propriété avec un outil comme Google Earth.,

Voici un rapide aperçu de son fonctionnement

comme vous pouvez le voir, ce n’est pas nécessairement la façon la plus complète ou la plus scientifique d’examiner l’histoire d’une propriété – mais c’est rapide, facile et cela ne coûte rien – ce qui en fait un très bon point de départ.

à quoi ressemblent les propriétés environnantes?

Les propriétés voisines peuvent avoir des implications majeures sur la valeur et la « capacité de vente” d’une parcelle de terre (p. ex.-pensez – y, préférez-vous vivre à côté du Parc National de Yosemite ou d’une décharge?)., Pour des raisons compréhensibles, la plupart des gens se soucient beaucoup de qui et de ce qu’ils vivent à côté, alors assurez-vous d’avoir une bonne idée de ce à quoi ressemblent les propriétés environnantes (indice: c’est un autre domaine potentiel où un service comme WeGoLook peut aider).

est-ce un domaine souhaitable? Est-ce le type d’endroit où vous (ou quelqu’un d’autre) voudriez vivre? Si les propriétés environnantes ont des problèmes évidents qui échappent à votre contrôle, vous voudrez réfléchir très attentivement à ce que cela signifie pour la valeur de la propriété et si vous voulez ou non en être propriétaire.,

pour un tutoriel rapide sur la façon de savoir très rapidement à quoi ressemblent les propriétés adjacentes à côté de la parcelle que vous recherchez, cette vidéo explique une façon de le faire:

Ce sont les questions que je me pose avant d’acheter un terrain vacant. Ce n’est pas destiné à être une liste complète de tous les problèmes possibles que vous pourriez rencontrer, mais je dirais qu’il couvre environ 95% des préoccupations potentielles dont vous devriez être conscient. La plupart de ces questions se posent très rarement, mais ce sont des choses très importantes à considérer néanmoins., Rappelez-vous, vous n’avez pas besoin d’avoir peur d’acheter un terrain vacant. Vous avez juste besoin d’être informé.

ne soyez pas le « plus grand imbécile”

l’astuce avec un terrain vacant est de comprendre pourquoi il est vacant en premier lieu. J’ai rencontré pas mal de terrains vacants qui semblaient attrayants à première vue, mais finalement, j’ai découvert que la raison pour laquelle personne ne les utilisait était que vous ne pouvez pas les utiliser. Si un (ou plusieurs) des problèmes ci – dessus interdisent à quelqu’un de mettre une propriété à bon escient, croyez-moi-vous ne voulez pas le savoir après que vous en êtes déjà propriétaire.,

lorsque certaines personnes envisagent la possibilité de posséder des terres, elles sont enveloppées dans le rêve de la propriété. L’idée de posséder une grande étendue de la propriété peut sembler très attrayant, même si il n’est d’aucune utilité pratique. Ce genre de piège est particulièrement facile pour les gens de tomber dans la terre parce que c’est une propriété à faible entretien et ne semble pas compliqué (même s’il y a beaucoup de facteurs à considérer).

BEAUCOUP de gens achètent dans le rêve de la propriété, – même si l’investissement n’a absolument aucun sens d’un point de vue financier., Si vous ne me croyez pas, regardez ce gars qui vend des terres sur la lune:

Malheureusement, de nombreuses parcelles de terre sont vendues à « le plus idiot”. Quand les gens ne font pas leurs devoirs et ne réfléchissent pas, ils peuvent se blesser.

ne soyez pas le plus grand imbécile. Assurez-vous toujours que vous avez fait une quantité raisonnable de recherche et ne prenez pas sur une propriété jusqu’à ce que vous comprenez bien ce que vous entrez dans.