terenul Vacant este una dintre cele mai trecute cu vederea și neînțelese investiții imobiliare din lume.majoritatea investitorilor imobiliari nu reușesc complet să recunoască beneficiile superioare care vin cu deținerea terenurilor în forma sa brută.este regretabil, deoarece simplitatea și stabilitatea care vine cu deține dreptul de bucată de teren (achiziționate la prețul corect) poate depăși mult multitudinea de probleme care sunt sigur de a veni cu orice alt tip de bunuri imobiliare.,deși cred cu tărie că terenul vacant este unul dintre cele mai bune locuri în care îți poți pune banii, există o altă parte a poveștii care trebuie luată în considerare cu atenție. ca un investitor teren cu experiență ,am învățat (uneori la fel de greu) că există o serie de lucruri care trebuie să fie evaluate înainte de a cumpăra o parcelă de teren vacant.la suprafață, pare o creatură atât de simplă – dar pot exista o mulțime de probleme potențiale care pândesc sub suprafața oricărei bucăți de pământ., Nu aș spune neapărat că toate aceste probleme sunt comune, dar faptul este – oricare dintre aceste lucruri ar putea fi un ucigaș de afacere dacă nu este abordat în mod corespunzător. Când luați totul în considerare, se adaugă până la o listă considerabilă de lucruri care ar trebui să fie investigate ca parte a procesului de due diligence.nu mă înțelegeți greșit, terenul este o investiție solidă. Este doar o chestiune de a ști ce să aveți grijă și în ce circumstanțe ar trebui să vă ajustați prețul ofertei (sau să renunțați complet la afacere).,

RELATED: ciclul de viață Flipping Teren

care este zonarea pe proprietate?

În primul rând, este vital să înțelegem pentru ce poate fi folosită o proprietate și care este cea mai mare și cea mai bună utilizare a proprietății. Cu un simplu apel telefonic la planificarea locală & Departamentul de zonare, majoritatea birourilor vă pot da răspunsul la această întrebare în câteva secunde.

odată ce știți clasificarea zonare (de exemplu – rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, etc.,), cereți-le să vă dea câteva exemple despre ce tip de proprietate ar fi permis în zonarea proprietății dvs. S-ar putea chiar să vă ofere câteva idei la care nu v-ați gândit anterior.odată ce ați înțeles cea mai ideală utilizare pentru terenul pe care îl căutați, puteți stabili rapid dacă acesta se va potrivi nevoilor dvs. (sau nevoilor celor cărora intenționați să le vindeți proprietatea în viitor).

care este topografia proprietății?mai ales când cumpăr terenuri vacante în afara statului, prima mea linie de afaceri este să înțeleg topografia proprietății., Există multe, multe locuri din întreaga lume care au înălțimi imprevizibile, stânci, munți, văi, râuri și multe altele. În multe cazuri, topografia terenului poate avea un impact enorm asupra capacității de construire a unei proprietăți.din aceleași motive pentru care nu puteți construi o casă pe o stâncă de 90 de grade, ar trebui să faceți niște cercetări preliminare pentru a afla unde se află proprietatea dvs. și care este terenul terenului.unul dintre cele mai bune moduri de a face acest lucru este folosind Google Earth (care este gratuit) și harta topografică din punctul pământ (care este, de asemenea, gratuit)., Cu Google Earth, puteți căuta proprietatea dvs. (folosind adresa sau coordonatele) și puteți mări folosind butoanele mouse-ului și tastele control/Comandă și shift de pe tastatură. Acest lucru vă va permite să înclinați pământul astfel încât să puteți vedea exact unde sunt toate dealurile și văile din zona dvs.după cum puteți vedea, această combinație de software vă poate oferi o perspectivă crucială asupra tipului de proprietate pe care o luați în considerare. Și dacă doriți și mai multă claritate cu privire la locul în care sunt liniile de colete ale proprietății dvs., asigurați-vă că consultați Parlay ca o altă resursă utilă.,

care este costul anual al impozitelor pe proprietate?

dacă intenționați să țineți o proprietate pentru orice perioadă de timp, aveți grijă de o factură fiscală foarte mare în raport cu valoarea reală a proprietății. Nu am întâlnit această problemă foarte des, dar din diverse motive, există unele proprietăți care au unele impozite ridicol de mari proporțional cu valoarea reală a proprietății (de exemplu, dacă o proprietate de 10.000 USD are o factură fiscală anuală de 2.000 USD, aceasta este prea mare)., Din experiența mea, am constatat că o factură fiscală anuală rezonabilă se încadrează, de obicei, în intervalul 1% – 4% din valoarea de piață completă a proprietății.oricare ar fi situația, asigurați-vă că sunteți conștient de acest cost, deoarece va fi obligația dvs. să îl plătiți atât timp cât dețineți proprietatea.

ce utilități publice sunt disponibile?, (Apă, canalizare, Electric, gaz, telefon)

dacă o proprietate nu are acces la una sau mai multe dintre aceste utilități publice comune, proprietatea (pentru toate intențiile și scopurile) nu poate fi candidatul cel mai ideal pentru construirea unei case sau alte îmbunătățiri.la urma urmei, cine ar dori să construiască o casă în care să nu poată spăla toaleta sau să aibă acces la apă curată?,desigur, există alternative care pot fi căutate dacă proprietarul este dispus să plătească prețul (sisteme septice, apă bine, energie solară, rezervoare de propan, etc), dar dacă aceste obstacole există, veți dori să știți despre acestea înainte de a cumpăra.

dacă o proprietate nu este o potrivire ideală pentru clădire, ar putea pierde o parte masivă a utilizabilității, comercializării și valorii sale. Deoarece majoritatea oamenilor cumpără terenuri cu intenția de a construi pe el, veți dori cu siguranță să știți despre orice ar putea sta în calea acestui obiectiv.,

care sunt obstacolele de construcție necesare?după ce ați înțeles dimensiunile parcelei pe care o evaluați, sunați la Departamentul de planificare locală și întrebați-i care sunt dezavantajele clădirii pentru proprietate (cerințele de regres ale clădirii sunt foarte frecvente și sunt impuse ca o modalitate de a da ordine și consecvență clădirilor din orice zonă dată).când luați în considerare aceste neajunsuri și reglementări (în raport cu dimensiunea parcelei), întrebați-vă, există încă suficient spațiu pentru a construi ceva util aici sau nu este această proprietate practic inutilă?,

am întâlnit mai multe proprietăți care erau prea mici pentru a construi ceva din cauza dimensiunii proprietății în raport cu eșecurile necesare. Similar cu problema de utilitate menționată mai sus, dacă o proprietate nu este construibilă sau are utilizări sever limitate, aceasta va pierde o parte masivă din valoarea sa.

Proprietatea are restricții de Utilizare?,

cea mai mare parte a terenului vacant pe care îl veți întâlni va avea un fel de restricții de utilizare (există un motiv pentru care nu veți vedea niciodată o fermă de porci de 100 de acri lângă un zgârie-nori de 100 de etaje sau un mall masiv lângă un depozit de deșeuri… pur și simplu nu are sens).fiecare municipalitate din America are un plan (chiar dacă este unul vag) pentru modul în care doresc ca diferite secțiuni ale terenului lor să fie utilizate, indiferent de cine îl deține. Ca atare, trebuie să vă așteptați întotdeauna proprietatea dvs. să vină cu unele limitări rezonabile cu privire la ceea ce poate fi folosit.,dacă proprietatea face parte din Asociația proprietarului unei case (HOA), cel mai probabil va avea și mai multe restricții pentru a ajuta la menținerea „calității” și a formalității cartierului lor. Ideea este de a păstra orice comportament bizar din cartier (de exemplu – mașini în curtea din față, peluze nimeni nu are grijă de, case care arata out-of-loc, etc).

restricțiile de utilizare nu sunt neapărat un lucru rău-de obicei au sens la un anumit nivel. Acestea sunt concepute pentru a ajuta la menținerea ordinii și a susține valoarea fiecărei proprietăți din subdiviziune., Pe aceeași monedă … dacă nu sunteți conștient de aceste restricții înainte de a cumpăra, acestea pot crea, de asemenea, un conflict cu planurile pe care le-ați avut în minte pentru proprietate.acest lucru nu este obișnuit pentru majoritatea investitorilor de terenuri (deoarece majoritatea oamenilor nu au intenția de a – și folosi proprietatea în scopuri care nu se potrivesc cu împrejurimile), dar chiar și așa-trebuie să vă asigurați întotdeauna că înțelegeți care sunt regulile înainte de a cumpăra o parcelă de teren vacant. Acest lucru vă va ajuta să evitați să dețineți o proprietate care necesită întreținere pe care nu doriți să o faceți sau care nu poate fi utilizată în scopul propus.,

este proprietatea situată într-o zonă inundabilă?în unele părți ale țării, parcelele de teren sunt vacante, deoarece sunt literalmente sub apă. În alte zone, pot exista proprietăți în apropierea corpurilor de apă care prezintă un risc ridicat de inundații.în ambele cazuri, dacă o proprietate este situată într – o zonă inundabilă-veți dori să știți despre acest lucru înainte de a cumpăra, deoarece atunci când o proprietate se află într-o zonă inundabilă, poate fi extrem de costisitor să vă asigurați.,terenul situat în apropierea unui corp de apă poate fi extrem de valoros, dar această apropiere poate crea, de asemenea, o serie de probleme potențiale… deci asigurați-vă că înțelegeți ramificațiile locației dvs. particulare.

doriți să verificați și să vedeți dacă proprietatea dvs. este situată într-o zonă inundabilă? O modalitate rapidă de a verifica este să verificați hărțile de inundații FEMA din zona dvs. Puteți face acest lucru vizitând FEMA.gov și urmând instrucțiunile din videoclipul de mai sus. Puteți încerca, de asemenea FloodTools.com pentru un alt mod ușor de utilizat pentru a găsi aceleași informații.,

solul se percolează (aka – „Perk”) sau are acces la un sistem de canalizare din apropiere?dacă intenționați să construiți o „locuință” de orice fel pe parcela dvs. de teren, există o problemă care poate părea nesemnificativă la prima vedere, dar are potențialul de a face sau de a rupe o afacere de teren. Se numește „test Perc” – și dacă renunți la o monedă serioasă pe teren într-o zonă rurală, aceasta este o problemă pe care veți dori să o asigurați înainte de a vă scufunda banii în ea.,

un test Perc (cunoscut și sub numele de” test Perk”, și mai formal cunoscut sub numele de” test de percolare”), este o evaluare a solului care testează viteza cu care apa se scurge prin sol. Dacă o proprietate nu are acces ușor la sistemul de canalizare local, este necesar un test perc pentru a determina dacă un sistem septic (alternativa la un canal) poate fi instalat pe proprietate.,în cazul în care o proprietate nu trece acest test, ai putea avea un timp foarte dificil construirea orice tip de locuință pe proprietate, astfel încât dacă nu sunteți în măsură să robinet în sistemul de canalizare municipale (care va nega această problemă cu totul), asigurați-vă că pentru a da Departamentul de sănătate Județean un apel și întrebați-le ce este necesar pentru a instala un sistem septic (sau conectați la canalizare locale) în zona dumneavoastră. Pentru o prezentare detaliată a modului în care funcționează un test perc și cum să verificați starea acestei probleme, consultați această postare pe blog.

are proprietatea acces rutier?,

credeți sau nu, există mii de proprietăți în toată țara care nu au acces rutier. Acestea sunt înconjurate din toate părțile de alte proprietăți private și, din moment ce nu există nicio modalitate de a accesa proprietatea fără a încălca terenul altcuiva, proprietatea este în esență inutilă.într-un anumit sens, aceste proprietăți ar putea fi la fel de bine pe lună, pentru că nimeni nu poate ajunge legal la ele!această problemă poate fi depășită dacă puteți obține o servitute legală a proprietății de la unul dintre vecinii din jur, astfel încât să puteți călători prin proprietatea lor la propria dvs., În cele mai multe cazuri, un vecin nu ar trebui să fie așteptat să facă acest lucru gratuit, va trebui să le oferiți un motiv pentru a vă ajuta (de obicei sub formă de bani).din nou, aceasta nu este o problemă imposibil de depășit, dar este cu siguranță ceva de care veți dori să fiți conștienți înainte de a cumpăra.,

ieșire la mare proprietăți nu sunt întotdeauna o afacere-breaker (uneori acestea pot fi o mare oportunitate, dacă sunteți în măsură să rezolve servitute problema), trebuie doar să fie conștienți de această problemă înainte de timp, astfel încât să puteți ajusta oferta mult mai mică pentru a ține cont de utilizare limitată (sau doar de mers pe jos de afacere cu totul).

care este dimensiunea și forma coletului?

am văzut o serie de proprietăți care sunt practic inutile datorită dimensiunii și formei lor., Îmi amintesc pe o ocazie, am dat peste o parcelă de teren care a fost 5 picioare lățime și 900 picioare lungi. Am văzut, de asemenea, proprietăți care au fost 10 picioare de 10 picioare.dacă vedeți o parcelă de teren cu o formă ciudată, folosiți-vă bunul simț. Dacă nu vă puteți gândi la utilizări legitime pentru o proprietate cu dimensiunile sale date-probabil veți dori să o transmiteți.puteți găsi dimensiunea, forma, locația și dimensiunile destul de repede dacă județul dvs. are un sistem gratuit de cartografiere GIS online.,de asemenea, puteți utiliza un serviciu precum Parlay (care necesită un abonament plătit) și Google Earth (care este gratuit) pentru a găsi o hartă a coletelor proprietății dvs. Iată cum funcționează:

desigur, niciunul dintre aceste sisteme de cartografiere GIS nu este perfect. Singura modalitate de a fi 100% sigur cu privire la dimensiunea și forma unei proprietăți este de a comanda un sondaj de teren, dar dacă sunteți în căutarea pentru un mod mai rapid, mai ieftin pentru a obține o idee de bază, care este de obicei suficient de fiabile, aceste soluții de cartografiere online pot fi foarte utile.

are proprietatea acces la apă?,

există o mulțime de proprietăți în lume care nu au acces la o alimentare cu apă municipală (adică – apă de oraș). Aceasta nu este neapărat o problemă, dar înseamnă că cineva va trebui să găurească un puț pentru a accesa o sursă de apă curată sub suprafață. Există câteva modalități de a determina dacă veți putea sau nu să faceți acest lucru, dar în cele mai multe cazuri, dacă există alte clădiri în vecinătatea apropiată (de exemplu, case sau alte locuințe construite alături), acesta este de obicei un bun indiciu că nu veți avea probleme la accesarea apei.,

Dacă te uiți la o mulțime vacant în mijlocul deșertului sau aproape de partea de sus a unui munte, cu nimic împrejur, probabil, veți dori să verificați cu un profesionist care apa va fi accesibil dacă/atunci când aveți nevoie de ea (și dacă singura ta opțiune este să-l aibă tractat de camion, veți dori pentru a obține o idee de cât de mult va costa acest lucru pe o bază în curs de desfășurare).

există zone umede pe proprietate?

zonele umede pot prezenta unele situații dificile pentru proprietarii de terenuri.

în cea mai mare parte a S. U. A.,, există legi federale și de stat care interzic proprietarilor de terenuri să-și dezvolte sau să-și folosească terenurile în orice mod care va afecta negativ zonele umede (ceea ce face ca majoritatea zonelor umede să fie inutilizabile). Acesta este motivul pentru care este important să identificați prezența zonelor umede înainte de a încheia afacerea.în cele din urmă – singura modalitate de a fi 100% încrezător cu privire la prezența zonelor umede este de a solicita ajutorul unui consultant pentru zonele umede și/sau de a avea agenții guvernamentali corespunzători să efectueze o identificare și delimitare a zonelor umede la fața locului.,

problema este că este mult de cerut – mai ales atunci când tranzacția trebuie să se închidă rapid.dacă doriți să identificați orice steaguri roșii evidente fără a părăsi computerul, este posibil să faceți unele cercetări la nivel de recunoaștere și să obțineți o privire mai educată asupra situației zonelor umede de pe proprietatea dvs. Vă voi explica o metodă în acest videoclip …

puteți începe cu Mapperul zonelor umede sau puteți descărca fișierul KML și puteți vizualiza aceleași date despre zonele umede pe Google Earth.,acum, deoarece mapperul zonelor umede nu oferă întotdeauna cea mai precisă măsurare în toate zonele, un alt instrument pe care îl puteți utiliza pentru a evalua situația este NRCS Web Soil Survey, care este compilat de UC Davis Soil Resource Lab. Vă voi arăta cum funcționează în acest videoclip …

puteți descărca acest fișier SoilWeb KML vizitând Biblioteca Google Earth.,rețineți că utilizarea Mapperului zonelor umede și/sau a sondajului solului Web nu este același lucru cu angajarea unui consultant pentru zonele umede și / sau cu USACE face o delimitare asupra proprietății dvs. (deci realizați că nu există garanții cu această abordare). Cu toate acestea, dacă căutați doar o presupunere educată, ambele instrumente online pot fi folosite ca punct de plecare.

Ce zici de gunoi, anvelope, moloz, ulei sau alți contaminanți de pe proprietate?

în câteva ocazii, am descoperit că ceea ce credeam că este o bucată de teren vacant, era de fapt un depozit de deșeuri improvizat., Dacă aveți de gând să cumpărați o bucată de pământ, asigurați-vă că tot ce primiți este teren (și dacă altceva vine împreună cu afacerea, asigurați-vă că este ceva ce doriți de fapt).

aceste tipuri de mizerie poate fi foarte scump pentru a curăța, și ca o modalitate de a evita orice surprize nedorite pe acest front, este întotdeauna o idee bună pentru a vedea de fapt proprietatea sunteți de cumpărare.,dacă achiziționați proprietatea de la o distanță lungă și pur și simplu nu este posibil să vedeți proprietatea dvs., există câteva modalități prin care puteți găsi un set local de ochi pentru a găsi proprietatea și pentru a obține câteva imagini pentru dvs.contactați o companie precum WeGoLook, care oferă câteva modalități foarte convenabile și rentabile de a verifica cum arată proprietatea înainte de a cumpăra.dacă sunteți interesat să aflați mai multe despre cum funcționează WeGoLook, asigurați-vă că consultați recenzia completă pe care am făcut-o pe serviciul lor în această postare pe blog.,Notă: Din experiența mea, WeGoLook tinde să aibă probleme în a găsi proprietăți care nu sunt marcate clar și nu au o adresă poștală fizică. Ca atare, nu sunt întotdeauna cele mai potrivite pentru inspecțiile terenurilor vacante… dar ar putea fi o resursă utilă în unele cazuri.

Opțiunea B

găsiți un fotograf local (adică oricine are o cameră de telefon mobil) care poate călători la proprietate și obține imagini pentru dvs., Puteți face acest lucru prin postarea unui anunț de angajare pe Craigslist sub cel mai apropiat nume de oraș > gigs > Creative gigs.în funcție de cât de departe trebuie să conducă și de câte imagini aveți nevoie, de obicei 50 – 100 de dolari sunt suficiente pentru acest tip de muncă.puteți încerca, de asemenea, să contactați câțiva agenți imobiliari locali din zonă și să îi întrebați dacă nu s-ar deranja să conducă proprietatea și să rupă câteva imagini atunci când au o șansă., Cei mai mulți agenți sunt în mod regulat în domeniu, oricum, și nu este o cerere mare pentru ei să se balanseze de proprietatea dumneavoastră și a obține unele imagini (mai ales dacă vă arată un interes în utilizarea lor pentru listări viitoare și/sau plata-le câțiva dolari pentru probleme lor).cu toate acestea, decideți să aruncați o privire asupra proprietății – asigurați-vă că sunteți 100% clar despre locul în care se află proprietatea și comunicați acest lucru cu atenție persoanei care obține imagini (trimiteți-i hărți de colete, indicații, chiar și un videoclip dacă aveți nevoie).

care au fost utilizările anterioare ale proprietății?,

majoritatea statelor au legi de mediu care se referă la proprietățile zonate comercial (adică proprietățile zonate „rezidențiale”, în general, nu sunt ținute la aceste standarde). Dacă aveți în vedere un lot vacant zonat pentru dezvoltare comercială, asigurați-vă că nu moșteniți nicio contaminare a mediului cu proprietatea.pentru majoritatea proprietăților comerciale, cel mai bun mod de a face acest lucru este să comandați un „raport de mediu de fază I” (multe bănci vor solicita automat acest lucru deoarece le afectează garanțiile)., Acest raport va identifica dacă există „probleme de mediu recunoscute” (Rec) pe proprietatea de care trebuie să vă faceți griji. Dacă neglijați să faceți orice diligență de mediu, răspunderea pentru orice contaminare de mediu existentă asupra proprietății ar putea cădea în cele din urmă pe umerii dvs. – ceea ce face foarte dificilă și costisitoare vânzarea proprietății în viitor.un alt mod de a arunca o privire rapidă asupra a ceea ce s-a întâmplat (și în jurul) proprietății în cauză este să priviți imaginile istorice din satelit ale proprietății cu un instrument precum Google Earth.,după cum puteți vedea, nu este neapărat cel mai cuprinzător sau științific mod de a revizui istoria unei proprietăți – dar este rapid, ușor și nu costă nimic – ceea ce o face un loc destul de bun pentru a începe.

cum arată proprietățile din jur?

proprietățile de alături pot avea unele implicații majore pentru valoarea și” capacitatea de vânzare ” a unei parcele de teren (de exemplu, gândiți-vă, ați prefera să locuiți lângă Parcul Național Yosemite sau un depozit de deșeuri?)., Din motive de înțeles, majoritatea oamenilor le pasă foarte mult de cine și de ce trăiesc alături, așa că asigurați-vă că vă faceți o idee bună despre cum arată proprietățile din jur (sugestie: acesta este un alt domeniu potențial în care un serviciu precum WeGoLook poate ajuta).

este aceasta o zonă de dorit? Este tipul de loc în care tu (sau oricine altcineva) ar dori să trăiască? Dacă proprietățile din jur au probleme evidente care sunt dincolo de controlul dvs., veți dori să vă gândiți foarte atent la ce înseamnă acest lucru pentru valoarea proprietății și dacă doriți sau nu să o dețineți.,pentru un tutorial rapid despre cum să aflați foarte repede cum arată proprietățile adiacente de lângă parcela pe care o cercetați, acest videoclip explică o modalitate de a face acest lucru:

acestea sunt întrebările pe care mi le pun înainte de a cumpăra orice bucată de teren vacant. Aceasta nu este destinată să fie o listă all-inclusive a tuturor problemelor posibile pe care le-ați putea întâlni vreodată, dar aș spune că acoperă aproximativ 95% din preocupările potențiale pe care ar trebui să le cunoașteți. Majoritatea acestor probleme apar foarte rar, dar sunt lucruri foarte importante de luat în considerare., Amintiți-vă, nu trebuie să vă fie frică să cumpărați terenuri vacante. Trebuie doar să fii informat.

nu fi „prost mai mare”

trucul cu teren vacant este de a înțelege de ce este vacant în primul rând. Am dat peste câteva loturi vacante care păreau atractive la prima vedere, dar în cele din urmă, am descoperit motivul pentru care nimeni nu le folosea a fost că nu le poți folosi. Dacă una (sau mai multe) dintre problemele de mai sus interzic cuiva să pună o proprietate la o bună utilizare, credeți – mă-nu doriți să aflați după ce o dețineți deja.,când unii oameni se uită la perspectiva de a deține terenuri, se înfășoară în visul proprietății. Ideea de a deține o mare parte a proprietății poate părea foarte atrăgătoare, chiar dacă nu le este de folos practic. Acest tip de capcană este deosebit de ușor pentru oameni să cadă în pământ, deoarece este o proprietate de întreținere redusă și nu pare complicată (chiar dacă există o mulțime de factori de luat în considerare).mulți oameni cumpără în visul de proprietate – chiar dacă investiția nu are absolut nici un sens din punct de vedere financiar., Dacă nu mă credeți, verificați acest tip care vinde pământ pe lună:

Din păcate, multe parcele de teren sunt vândute „celui mai mare prost”. Când oamenii nu-și fac temele și nu gândesc lucrurile, pot fi răniți.

nu fi prost mai mare. Asigurați-vă întotdeauna că ați făcut o cantitate rezonabilă de cercetare și nu luați o proprietate până când nu înțelegeți bine în ce intrați.