hash-mark L’acquisto di un complesso di appartamenti è un buon investimento?

L’acquisto di un complesso di appartamenti può essere un ottimo investimento se fai i compiti e acquisti nella posizione giusta e al giusto prezzo., Vorrai anche assicurarti che la tua proprietà sia ben gestita e che i tuoi affitti siano opportunamente commercializzati, assicurando che i tassi di posti vacanti siano bassi.

La prima cosa da considerare è se l’acquisto di un complesso di appartamenti specifico è un buon investimento e se si ha il tempo di gestire la proprietà. Possedere alcune piccole proprietà in affitto sono più facili da gestire e gli inquilini sono più facili da lavorare su base 1 a 1. Con un complesso di appartamenti, ci sono più potenziali posti vacanti e problemi su larga scala si potrebbe affrontare.

In generale, la maggior parte dei condomini sono un buon investimento., Tuttavia, non ogni edificio è automaticamente un buon investimento. Ciascuno dovrebbe essere valutato separatamente. Si dovrebbe considerare cose come l’età, condizione della proprietà, prezzo per piede quadrato (rispetto al resto del mercato), e il mercato immobiliare locale. Sapere come calcolare il prezzo per piede quadrato, i tassi di cap, e come cercare composizioni è fondamentale.

Ciò che rende un condominio un investimento sicuro e stabile è il fatto che quando possiedi un edificio o un complesso di appartamenti, avrai più singoli appartamenti nel tuo portafoglio., Quindi, quando alcuni sono vacanti, probabilmente ne avrai altri riempiti, il che significa che non perderai il flusso di cassa. E, quando si è completamente pieno, si avrà un flusso molto più grande di reddito. Un condominio ti consente di espandere il tuo portafoglio con un solo acquisto.

Inoltre, i condomini, come tutti gli immobili, apprezzano. Anche se si sta rompendo anche, apprezzamento sopra 5 – 10 – 20 gli anni possono fornire buoni ritorni.

Il rovescio della medaglia è che i condomini tendono a richiedere un acconto pesante. Gli edifici sono di solito molto più costosi rispetto alla casa media., Questo rende un acconto del 20% molto più costoso. Si dovrebbe aspettare di fare un acconto di oltre $100.000 come anche gli edifici più convenienti con poche unità avrà un costo di oltre $500.000.

Un altro aspetto negativo di un condominio è il fatto che lavorerai con più inquilini. Con una proprietà in affitto, si potrebbe trovare un inquilino per 12 mesi e poi il check-in ogni poche settimane. Con un condominio, potresti avere 6-8 inquilini con cui stai effettuando il check-in regolarmente, e quindi potresti dover pubblicizzare l’apertura degli altri 6-8 appartamenti., È molto più lavoro per mantenere il reddito in arrivo. Naturalmente, si potrebbe assumere un gestore di proprietà e altro personale, ma tutto questo mangia via i vostri profitti.

Anche i condomini presentano maggiori rischi di responsabilità e problemi di conformità legale. Se hai una piscina o un centro fitness, ci sono ancora più potenziali rischi coinvolti. Questi possono essere interessanti ed essenziali per il successo del vostro investimento, ma possono essere sia costoso e richiede tempo in anticipo.

Condomini sono investimenti più difficili da uscire pure. Generalmente richiedono più tempo per vendere., Quindi è fondamentale che, come l’investitore, si dispone di altre fonti di reddito nel caso in cui si esegue in problemi e devono vendere prima del previsto.

hash-mark Quanto costa un condominio?

Intervalli di prezzi per condomini basati su numerosi fattori. Il primo è il numero di appartamenti nell’edificio. Se si considerano condomini duplex, triplex o fourplex, il prezzo è relativamente basso rispetto ai grattacieli, che potrebbero possedere centinaia di singole unità. Tuttavia, come un principiante di condomini, è probabile che non stanno per iniziare con un grattacielo., Probabilmente stai cercando qualcosa in mezzo alla strada – cioè qualcosa con 4-16 unità.

Un secondo fattore riguarda la posizione dell’edificio. Gli appartamenti nelle città rurali più piccole tendono ad essere più economici di edifici di dimensioni simili nel cuore di una città grande o anche di medie dimensioni. Qui però, è essenziale ricordare che l’affitto tenderà anche ad essere più alto in queste aree, quindi il prezzo più alto potrebbe valerne la pena.

Negli ultimi 12 mesi, il prezzo medio di vendita per un complesso di appartamenti è stato di $1.598.091. Tuttavia, il prezzo mediano di vendita era solo $238.400., Ciò significa che molti condomini sono generalmente convenienti per gli investitori principianti. Non dovrete spendere milioni di dollari per iniziare, anche se tale opzione è anche disponibile per voi.

hash-mark Quanti soldi posso fare da un condominio?

Immobiliare, e un complesso di appartamenti, in particolare, può fare soldi in una varietà di modi. Il più ovvio è l’utilizzo della proprietà per il reddito da locazione. È inoltre possibile fare soldi fuori apprezzamento della proprietà – complessi di appartamenti continuano ad essere investimenti interessanti., Il loro valore tende ad aumentare enormemente nel tempo. Anche se il reddito da locazione consente solo di rompere anche, l’apprezzamento della proprietà in grado di fornire rendimenti impressionanti.

Altre opzioni includono sfruttare la proprietà e utilizzare la proprietà per i suoi benefici fiscali. Queste sono strategie più sfumate e probabilmente ti starai chiedendo come sia il reddito da locazione. Ci si può aspettare un 4% – 10% tasso cap con qualsiasi complesso di appartamenti.

hash-mark Come acquistare un complesso di appartamenti

Il tuo primo acquisto di un grande complesso di appartamenti può essere sia intimidatorio che eccitante., Qui ci sono alcuni semplici passi da seguire per essere sicuri di rimanere in pista.

Tipi di complessi di appartamenti

Porsi alcune domande e impostare alcuni obiettivi. Che tipo di edificio vuoi? Cosa vuoi ottenere con l’edificio?

Ci sono quattro tipi di complessi di appartamenti:

• Edifici di classe A: nuovi edifici (in genere meno di 10 anni) che dispongono di servizi aggiuntivi come un centro fitness, una piscina o uno spazio ufficio.,
• Edifici di classe B: edifici tra 10 e 20 anni con meno servizi ma non ancora in degrado.
• Edifici di classe C: edifici tra i 20 ei 30 anni che potrebbero non avere servizi e probabilmente richiederanno alcuni lavori di ristrutturazione.
• Edifici di classe D: edifici più vecchi che richiedono ristrutturazioni su larga scala.

Dove vuoi investire? La scelta di un mercato è uno dei fattori più critici per il successo con il vostro investimento., Un mercato di tendenza negativo può essere disastroso, mentre entrare nel mercato giusto al momento giusto può rendere il condominio uno dei tuoi migliori investimenti di sempre.

Questo passaggio comporta anche l’impostazione di un budget. Ricordate, molti condomini richiederà un acconto di $100.000 o più. Assicurarsi di avere quel tipo di denaro prontamente disponibile. Quando si considera il budget, cercare di prevedere il flusso di cassa. Ci sono calcolatori di proprietà in affitto disponibili online che possono aiutarti a determinare il tuo reddito mensile e annuale. Cercate di essere prudenti con queste stime., Lo scenario migliore non è sempre realistico.

Condominio Finanziamento: Get pre-approvato

Una volta che avete un budget, un target di mercato, e una previsione di flusso di cassa in mente, si vuole iniziare a ottenere pre-approvato per il finanziamento. È meglio parlare con almeno 3 istituti di credito per garantire che si stanno ottenendo il miglior tasso possibile. Cercare di ottenere pre-approvato da almeno 2 in modo da avere opzioni. Una volta che sei pre-approvato, puoi iniziare a cercare complessi di appartamenti che si adattano a quel budget.,

Cerca proprietà e fai offerte

Una volta che sai di avere opzioni di finanziamento disponibili, puoi iniziare a trovare edifici che funzionerebbero per te. Si dovrebbe iniziare cercando online-trovare alcuni edifici che sarebbe interessato a e iniziare a fare offerte. Anche se le vostre offerte sono disponibili al di sotto del prezzo indicato, è meglio per testare il mercato e trovare un accordo.

Inizia a condurre le tue ispezioni. Condomini sono grandi investimenti, in modo da essere approfondita con la vostra ispezione. Porre domande, e controllare ogni unità., Prestare particolare attenzione al tetto, impianto idraulico, HVAC, e sistema elettrico.

Una potenziale strategia è quella di chiedere recensioni dell’edificio o di cercarle online. Anche se alcuni dei problemi nelle recensioni potrebbero essere il risultato di una cattiva gestione o di altre questioni non correlate all’edificio stesso, alcune recensioni potrebbero evidenziare problemi nelle singole unità. Si può chiedere se i problemi sono stati risolti o se quelli sono problemi che verranno con l’investimento.,

Seleziona una società di gestione immobiliare

Se il complesso di appartamenti è abbastanza grande, probabilmente non gestirai la proprietà da solo. Si assumerà una società di gestione immobiliare per assistere con il vostro investimento. Questo è altrettanto importante per investire nel mercato giusto. La società di gestione farà o rompere il vostro investimento.

Assicurati di condurre revisioni approfondite di diverse aziende e ottenere preventivi. Trova alcune delle loro recensioni online e ispeziona alcune delle altre proprietà che attualmente gestiscono. C’è un problema comune che si presenta in tutte le loro proprietà?, Che potrebbe punta fuori ad un potenziale difetto in azienda.

Finalizzare l’affare e finanziamento

Una volta trovato l’edificio perfetto, tornare a quei finanziatori con il vostro affare reale e finalizzare il finanziamento. Con più pre-approvazioni, si sarà in grado di confrontare i tassi e altri aspetti del finanziamento in modo più accurato. Il tuo creditore probabilmente richiederà una valutazione prima di finire.

Assicurarsi che non ci siano problemi con il titolo, e il rapporto di valutazione torna in buona forma., Se ci sono problemi che non erano a conoscenza di che sono rivelati dal rapporto, si potrebbe riconsiderare il vostro investimento. Altrimenti, una volta che tutto è confermato, puoi chiudere il tuo affare e prepararti ad affittarlo!

Stabilizzare il vostro investimento

Essere pronti a spendere un paio di mesi o anni stabilizzare il vostro investimento e ottenere tutte le finanze in ordine. Una volta che si inizia a ottenere inquilini sul pilota automatico, si potrebbe anche considerare l’espansione con un nuovo condominio.

hash-mark Quali tipi di prestiti sono disponibili per condomini?,

Per gli edifici con 4 o meno unità, i prestiti residenziali sono disponibili per gli acquirenti. Se il complesso di appartamenti ha più di 4 unità, ci sono tre opzioni commerciali:

• Prestiti garantiti dal governo: questi prestiti vanno da $750.000 a million 6 milioni e in genere richiedono un elevato rapporto prestito / valore. Le tariffe sono di solito tra il 3,5% e il 6%.
• Prestiti di bilancio bancario: si tratta di prestiti da istituti di credito locali per 20-25 anni. Occasionalmente hanno pagamenti in mongolfiera della durata compresa tra 3 e 15 anni., Le tariffe variano in modo simile dal 3% al 6%.
• Opzioni di finanziamento a breve termine: queste sono disponibili con breve preavviso e hanno un importo minimo di $100.000. Le tariffe sono superiori rispetto ad altre opzioni al 7% 12%.

hash-mark Come faccio a valutare correttamente un complesso di appartamenti?

Il modo più comune per valutare un complesso di appartamenti è attraverso l’approccio del reddito. Questo approccio divide il reddito operativo netto (o NOI) per il tasso cap.,

• NOI = (affitto mensile per unità x numero di unità) – tutte le spese operative
• Cap rate = la maggior parte dei condomini può aspettarsi un tasso di cap tra il 4 e il 10%. Si può parlare con gli agenti immobiliari locali o broker per determinare un tasso di cap più preciso.

Quindi, se il tuo NOI è 5 50,000 e il tasso di cap è 0.10, il valore della proprietà è di circa $500,000.

hash-mark Posso acquistare un complesso di appartamenti con zero soldi giù?,

Occasionalmente, i venditori offriranno al venditore un finanziamento che copre l’intero importo dell’acquisto o solo l’acconto. Puoi chiedere al tuo venditore di vedere se lui o lei è disposto a fare quell’offerta, ma non aspettarti che questo sia il caso nella tua situazione.

hash-mark Quanto tempo ci vuole per gestire un complesso di appartamenti?

Un complesso di appartamenti con più unità individuali è troppo grande per una persona da gestire da sola. Avrete bisogno di assumere una società di gestione di proprietà di prendere in consegna il giorno per giorno le operazioni., Puoi lavorare con la società di gestione immobiliare in modo da essere coinvolto in determinate decisioni e in eventuali problemi significativi che si presentano.

Tuttavia, la società di gestione immobiliare può essenzialmente stare in piedi per voi. In altre parole, si può essere coinvolti come si vorrebbe essere. Questo rende l’assunzione della società giusta tanto più importante per il successo del vostro progetto.