Este es un escenario: acaba de cerrar una propiedad de inversión impresionante y comparte ansiosamente las grandes noticias con sus amigos.

«¿Cuál es el ROI ?»preguntan.

» It’s amazing!»tú dices. «Es

entonces te golpea. No estás seguro de cómo responder a la pregunta, porque hay un número de respuestas posibles.

¿están hablando de tasa de capitalización? ¿Devolución de dinero en efectivo? Tasa interna de retorno? ¿Flujo de caja? Aprecio?

cada inversor tiene su propia comprensión de lo que es un ROI «increíble»., En este artículo, analizaremos la definición de sus objetivos de inversión (es decir, flujo de efectivo vs.apreciación) y analizaremos las fórmulas principales para calcular el ROI de la propiedad de alquiler.

definir sus objetivos de inversión

para calcular el ROI de la propiedad de alquiler, primero debe definir sus prioridades y objetivos de inversión. Pregúntese: ¿está invirtiendo para el flujo de caja o está invirtiendo para la apreciación?

lo sé, lo sé, la respuesta es ambas cosas. Pero cuando empiezas a analizar propiedades, descubrirás rápidamente que es difícil lograr tanto un alto flujo de caja como una alta apreciación., No estoy diciendo que sea imposible, pero normalmente las propiedades con un gran flujo de efectivo tienen una tasa de apreciación más lenta, y viceversa: las propiedades que tienen una tasa de apreciación más rápida generalmente no tienen un alto flujo de efectivo.

¿por Qué?

porque las tarifas de alquiler no aumentan tan rápido como el valor de las casas en mercados que se aprecian rápidamente. Los ratios simplemente no funcionan (desde una perspectiva de flujo de efectivo) a un precio de compra determinado.,

por ejemplo, una propiedad del Medio Oeste que se vende por $250,000 y alquila por month 2,500 al mes podría generar un fuerte flujo de efectivo, pero tiene una tasa de apreciación esperada «lenta» de ~1% anual. En el otro extremo del espectro, una propiedad de la costa oeste que se vende por 4 450,000 y alquila por month 2,500 al mes puede tener una tasa de apreciación esperada más alta de ~3.5% anual, pero los pagos mensuales más altos de la hipoteca podrían significar que recibe menos flujo de efectivo (si lo hay).

Ahora, vamos a saltar a las métricas específicas utilizadas para calcular el ROI de la propiedad de alquiler y hablar a través de un ejemplo de la vida real.,

métricas para calcular el ROI de la propiedad de alquiler

flujo de efectivo (también conocido como, la clave de la independencia financiera)

«El efectivo es el rey.»Sí. Ese viejo adagio es cierto. El flujo de efectivo es la cantidad de efectivo que le queda cada mes de una propiedad de alquiler después de pagar todos los gastos operativos y reservar dinero para cualquier reparación futura.

flujo de caja = ingresos – gastos brutos de alquiler

para los inversores de compra y retención, el flujo de caja es la clave para aumentar los ingresos pasivos. Usted va a necesitar flujo de efectivo si su gran plan es dejar su trabajo y vivir en la playa!,

Aquí hay un ejemplo de la vida real de cómo calcular el flujo de efectivo mensual de una propiedad que poseo en Indianápolis (un mercado de Roofstock).

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ingresos mensuales de alquiler: 1 1,000

gastos operativos mensuales:

• hipoteca:46
• impuestos a la propiedad: taxes 216
• seguro: 6
• Gestión de la propiedad: 9 90 (para mí, esto es el 9% de mis ingresos de alquiler., Tenga en cuenta que las tarifas varían entre las compañías de administración de propiedades)
• reservas de vacantes: $50 (5% de mi ingreso de alquiler, ajustable según la tolerancia al riesgo)
• reservas de reparación: $100 (10% de mi ingreso de alquiler, ajustable según la tolerancia al riesgo)

gastos mensuales totales: flow 842

: $152 ($1,000 – $842)

Consejo: para una estimación rápida y fácil del flujo de efectivo, consulte la nueva calculadora de ROI de propiedades de alquiler de Roofstock, Cloudhouse. Ingrese la dirección de cualquier casa unifamiliar de alquiler en los EE.UU. y obtenga un pronóstico completo de retorno potencial., Roofstock también proporciona estimaciones de flujo de efectivo para cada propiedad que aparece en su mercado.

retorno efectivo sobre efectivo (también conocido como, el número sexy que aman los inversores)

El retorno efectivo sobre efectivo es un buen indicador de lo bien que funcionará una propiedad de inversión. Expresa la relación entre el flujo de efectivo anual y la cantidad de efectivo real que invirtió por adelantado.

cash-on-cash return = flujo de efectivo anual / efectivo inicial de su bolsillo

generalmente, busco propiedades que produzcan al menos un 7% de cash-on-cash return, ya que históricamente puede obtener alrededor del 7% invirtiendo en fondos indexados a largo plazo., Quiero ganarle a los fondos indexados.

mirando el mismo ejemplo de propiedad real que antes, Aquí está cómo calcular la devolución de efectivo con efectivo:

flujo de efectivo mensual:52

flujo de efectivo anual: 1 1,824 ($152 x 12 meses)

efectivo inicial de su bolsillo: down 22,400 (pago inicial + costos de cierre + costos de rehabilitación)

= 8.14% ($1,824 / $22,400)

Consejo: Roofstock proporciona una instantánea financiera completa para cada propiedad que aparece en su mercado. Para ver la devolución estimada de efectivo a efectivo de cualquier propiedad, haga clic en la pestaña» Finanzas » dentro de la página de detalles de la propiedad.,

ingresos netos de explotación (también conocidos como ingresos mensuales sin tener en cuenta una hipoteca)

el ingreso neto de explotación, o NOI, es similar al flujo de caja en que es una medida de los ingresos de alquiler menos los gastos de vacantes y de operación. La mayor diferencia entre el flujo de caja y NOI es que NOI no tiene en cuenta los gastos hipotecarios.,

NOI = (ingresos por alquiler + otros ingresos) – pérdidas de vacantes y gastos operativos

mirando de nuevo mi ejemplo de propiedad en la vida real, aquí está cómo calcular NOI:

NOI = $1,000 (ingresos por alquiler)-5 50 (reservas de vacantes) – 4 452 (gastos operativos) = 98

NOI es útil cuando se comparan múltiples propiedades porque le da un gran indicador de rendimientos sin involucrar las complejidades de varios términos de préstamo.

tasa de capitalización (también conocida como ROI sin tener en cuenta una hipoteca)

La tasa de capitalización, o tasa de capitalización, es la tasa estimada de retorno de una propiedad de inversión., Es similar a la devolución de dinero en efectivo, pero (1) no tiene en cuenta los gastos del préstamo, y (2) Mira el precio de compra en lugar de la cantidad de dinero en efectivo que invirtió inicialmente.

Cap rate = NOI x 12 months / purchase price

Cue my real-life example:

Purchase price: 8 85,000

$498 (NOI) x 12 months = 5 5,976

Cap rate: 7% ($5,976 / $85,000)

apreciación (también conocido como roi de bonificación para los inversores que Compran y mantienen)

Ahhh…la guinda del pastel! Apreciación literalmente significa un aumento en el valor monetario de su propiedad.,

la justificación para invertir en un mercado que se aprecia lentamente con un gran flujo de efectivo (como en el Medio Oeste o el sur, donde generalmente invierto) es que cualquier apreciación que vea es una bonificación. Déjame explicarte.

si está invirtiendo para el flujo de efectivo y los ingresos pasivos, realmente no importa lo que vale su propiedad (hasta que la venda), siempre y cuando su hipoteca sea fija y la tasa de alquiler se mantenga constante o aumente. Por lo tanto, incluso si el valor de su propiedad fluctúa de año en año, no es un gran problema si el flujo de efectivo mensual deseado se mantiene en el objetivo.,

esto no quiere decir que la apreciación deba ignorarse o descartarse totalmente, pero se remonta a esa pregunta inicial que hice. ¿Está invirtiendo por flujo de efectivo o apreciación?,

si la apreciación a largo plazo es el nombre del juego y está apostando por un gran pago 10, 20 o 30 años más adelante, Aquí hay algunos indicadores de un mercado inmobiliario prometedor:

• Crecimiento de la población
• Crecimiento del empleo con salarios más altos
• economía diversa
• fuertes tasas de ocupación
• Desarrollo de infraestructura
• servicios de estilo de vida

tasa interna de retorno (también conocida como el indicador de ROI que lo abarca todo)

la tasa interna de retorno, o TIR, mide la tasa de retorno obtenida en una inversión durante un período de tiempo específico., Incluye el flujo de caja y cualquier beneficio de la venta de una propiedad. En pocas palabras, la TIR representa el flujo de efectivo neto de una propiedad y la apreciación esperada dividida por el tiempo de retención objetivo.

si bien la TIR es una forma útil de estimar el rendimiento de su activo durante todo el tiempo que planea mantenerlo, no es la primera métrica que miro al evaluar bienes raíces porque se basa en gran medida en el pronóstico de años de flujo de efectivo y un precio de venta proyectado. Dado que ninguno de nosotros tiene una bola de cristal, pronosticar con años de anticipación es difícil de hacer y no siempre es el más confiable.,

los intangibles (también conocido como un pequeño ensayo y error)

uno de los mejores Roi que puedes obtener no se puede calcular en una hoja de cálculo de Excel o una calculadora: es la experiencia que ganas al tomar medidas.

Su primera propiedad de inversión podría no ser un jonrón. No te va a convertir en multimillonario. No va a proporcionarte una vida de libertad financiera. Y eso está perfectamente bien, porque es solo el primer paso. Y el primer paso conduce al segundo paso. Aprenderá una cantidad invaluable al tomar medidas, tomar riesgos y aprender sobre la marcha., La educación, la preparación y la investigación son importantes, pero la clave es comenzar.

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Roofstock hace que sea fácil para empezar en la inversión en bienes raíces.