Iată un scenariu: tocmai ați închis pe o proprietate de investiții minunat și vă împărtășesc cu nerăbdare vestea cea mare cu prietenii tăi.

” care este rentabilitatea investiției ?”ei întreabă.

„este uimitor!”tu spui. „Este …”

apoi te lovește. Nu sunteți sigur cum să răspundeți la întrebare, deoarece există o serie de răspunsuri posibile.

vorbesc despre rata de capitalizare? Cash-on-cash retur? Rata internă de rentabilitate? Fluxul de numerar? Apreciere?fiecare investitor are propria înțelegere a ceea ce este un ROI” uimitor”., În acest articol, vom analiza definirea obiectivelor dvs. de investiții (și anume, fluxul de numerar vs.apreciere) și vom parcurge formulele primare pentru calcularea ROI-ului proprietății de închiriere.pentru a calcula ROI proprietate de închiriere, trebuie să definiți mai întâi prioritățile și obiectivele de investiții. Întrebați-vă: investiți pentru fluxul de numerar sau investiți pentru apreciere?

știu, știu, răspunsul este atât. Dar când începeți să analizați proprietățile, veți descoperi rapid că este dificil să obțineți atât un flux de numerar ridicat, cât și o apreciere ridicată., Nu spun că este imposibil, dar de obicei proprietățile cu flux de numerar mare au o rată mai lentă de apreciere și invers — proprietățile care au o rată mai rapidă de apreciere de obicei nu au un flux de numerar ridicat.

De ce?deoarece ratele de închiriere nu cresc la fel de repede ca valorile casei pe piețele care apreciază rapid. Rapoartele nu funcționează (din perspectiva fluxului de numerar) la un anumit preț de achiziție.,de exemplu ,o proprietate Midwest care vinde pentru $250,000 și chiriile pentru $2,500 o lună ar putea genera flux de numerar puternic, dar au o „lent” rata de apreciere de așteptat ~1% anual. La celălalt capăt al spectrului, o proprietate de pe Coasta De Vest care se vinde pentru $450,000 și chiriile pentru $2,500 pe lună poate avea o rată de apreciere așteptată mai mare de ~3.5% anual-dar plățile ipotecare lunare mai mari ar putea însemna că primiți mai puțin (dacă există) fluxul de numerar.

acum, să trecem la valorile specifice utilizate pentru a calcula ROI-ul proprietății de închiriere și să vorbim printr-un exemplu din viața reală.,

metrici pentru calcularea ROI proprietate de închiriere

fluxul de numerar (aka, cheia independenței financiare)

„numerar este rege.”Da. Vechea zicală e cam adevărată. Fluxul de numerar este suma de numerar pe care ați lăsat-o în fiecare lună dintr-o proprietate de închiriere după ce ați plătit toate cheltuielile de exploatare și ați rezervat bani pentru orice reparații viitoare.fluxul de numerar = venituri brute din chirii-cheltuieli

pentru investitorii care cumpără și dețin, fluxul de numerar este cheia creșterii venitului pasiv. Ai de gând să nevoie de fluxul de numerar în cazul în care planul de grand este să renunțe la locul de muncă și de a trăi pe plajă!,

Iată un exemplu din viața reală despre cum se calculează fluxul de numerar lunar dintr-o proprietate pe care o dețin în Indianapolis (o piață de acoperiș).

>>Legate de: 10 Motive voi cumpăra mai mult de proprietăți de închiriere în Indianapolis

venitul Lunar inchiriere: 1.000 de dolari

Lunar cheltuielile de funcționare:

• credit Ipotecar: $346
• taxe de Proprietate: $216
• Asigurare: 46 de dolari
• management de Proprietate: $90 (Pentru mine, acest lucru este de 9% din venituri de închiriere., Rețineți că taxele variază între societățile de administrare de proprietate)
• Vacant rezerve: $50 (5% din venituri de închiriere, reglabil în funcție de toleranța la risc)
• Reparații rezerve: $100 (10% din veniturile din chirii, reglabil în funcție de toleranța la risc)

Total cheltuieli lunare: $842

fluxul de Numerar: $152 ($1,000 – $842)

Sfat: Pentru o rapidă și ușoară a fluxului de numerar estimat, a verifica afară Roofstock noua proprietate de închiriere ROI calculator, Cloudhouse. Introduceți adresa oricărei case de închiriere pentru o singură familie din SUA și obțineți o prognoză completă a rentabilității potențiale., Roofstock oferă, de asemenea, estimări ale fluxului de numerar pentru fiecare proprietate listată pe piața sa.

Cash-on-cash return (aka, sexy numărul investitorilor dragoste)

cash-on-cash return este un bun indicator de cât de bine o proprietate de investiții va efectua. Acesta exprimă raportul dintre fluxul anual de numerar și suma numerarului real pe care l-ați investit în avans.în general, caut proprietăți care produc cel puțin 7% cash-on-cash return, după cum puteți obține istoric aproximativ 7% investind în fonduri de index pe termen lung., Vreau să bat fondurile index.

se Uită la același viața reală proprietate exemplu ca și mai înainte, aici e cum de a calcula cash-on-cash retur:

fluxul de numerar Lunar: $152

Anuală a fluxului de numerar: $1,824 ($152 x 12 luni)

Inițială bani din buzunar: $22,400 (avans + costuri de închidere + dezintoxicare costuri)

Cash-on-cash reveni = 8.14% ($1,824 / $22,400)

Sfat: Roofstock oferă un plin financiare instantaneu pentru fiecare proprietate listata pe piata. Pentru a vizualiza rentabilitatea estimată în numerar pentru orice proprietate, faceți clic pe fila” financiare ” din pagina cu detalii despre proprietate.,

venitul Net din exploatare (aka, venitul lunar fără luarea în calcul un credit ipotecar)

venitul net din exploatare, sau NOI, este similar cu fluxul de numerar în care este o măsură de închiriere venituri minus de neocupare și cheltuielile de exploatare. Cea mai mare diferență între fluxul de numerar și NOI este că NOI nu ia în considerare cheltuielile ipotecare.,privind din nou la exemplul meu de proprietate din viața reală, iată cum se calculează NOI:

NOI = $1,000 (venituri din închiriere) – $50 (rezerve vacante) – $452 (cheltuieli de exploatare) = $498

NOI este util atunci când se compară mai multe proprietăți, deoarece vă oferă un ecartament mare de rentabilitate fără a implica complexitatea diferitelor condiții de împrumut.

rata Cap (aka, ROI fără factoring într-un credit ipotecar)

rata de capitalizare, sau rata cap, este rata estimată a rentabilității unei investiții imobiliare., Este similar cu returnarea în numerar, dar (1) nu ia în considerare cheltuielile de împrumut și (2) se uită la prețul de achiziție în loc de suma de numerar pe care ați investit inițial.

Capac rata = NOI x 12 luni / prețul de cumpărare

Cue-mi exemplu din viața reală:

prețul de Cumpărare: 85.000 de dolari

498 dolari (NOI) x 12 luni = $5,976

Capac rata: 7% ($5,976 / $85,000)

Ahhh…cireasa de pe tort! Aprecierea înseamnă literalmente o creștere a valorii monetare a proprietății dvs.,

justificarea pentru a investi într-o piață care apreciază lent, cu un flux de numerar mare (cum ar fi în Midwest sau sud, unde investesc în general) este că orice apreciere pe care o vedeți este un bonus. Lasă-mă să-ți explic.dacă investiți pentru fluxul de numerar și venitul pasiv, nu contează cu adevărat ce merită proprietatea dvs. (până când o vindeți), atâta timp cât ipoteca dvs. este fixă și rata de închiriere rămâne consistentă sau crește. Deci, chiar dacă valoarea proprietății dvs. fluctuează de la an la an, nu este mare lucru dacă fluxul de numerar lunar dorit rămâne la țintă.,

Acest lucru nu înseamnă că aprecierea ar trebui total ignorată sau redusă, dar se întoarce la acea întrebare inițială pe care am pus-o. Investiți pentru fluxul de numerar sau apreciere?,

Dacă aprecierea pe termen lung este numele de joc și te bazezi pe o mare de plată a compensațiilor 10, 20, sau 30 de ani în jos pe drum, aici sunt câteva indicatorii de un up-și-vin piata imobiliara:

• creșterea Populației
• creșterea locurilor de Muncă cu salarii mai mari
• Diverse economie
• Puternic ratele de ocupare
• dezvoltarea Infrastructurii
• stil de Viață plăcut

rata Internă de rentabilitate (aka, atotcuprinzătoare ecartament de ROI)

rata internă de rentabilitate, sau RIR, măsoară rata de rentabilitate a câștigat pe o investiție într-un anumit interval de timp., Acesta include fluxul de numerar și orice profit din vânzarea unei proprietăți. Mai simplu spus, IRR reprezintă fluxul de numerar net al unei proprietăți și aprecierea așteptată împărțită la timpul de așteptare țintă.în timp ce IRR este o modalitate utilă de a estima performanța activului dvs. pe tot parcursul timpului în care intenționați să îl țineți, nu este prima valoare pe care o privesc atunci când evaluez proprietățile imobiliare, deoarece se bazează foarte mult pe prognozarea anilor de flux de numerar și pe un preț de vânzare proiectat. Deoarece niciunul dintre noi nu are o minge de cristal, prognozarea cu ani în avans este dificil de făcut și nu întotdeauna cea mai fiabilă.,

necorporale (aka, un pic de studiu și de eroare)

Una dintre cele mai mari ROIs puteți obține nu pot fi calculate pe o foaie de calcul Excel sau un calculator: este experiența de a lua măsuri.

este posibil ca prima dvs. proprietate de investiții să nu fie o proprietate de tip home run. Nu te va face miliardar. Nu – ți va oferi o viață de libertate financiară. Și asta este perfect în regulă — pentru că este doar primul pas. Și primul pas duce la al doilea pas. Veți învăța o sumă neprețuită luând măsuri, asumându-vă riscuri și învățând din zbor., Educația, pregătirea și cercetarea sunt importante, dar cheia este să începeți.

*****

Roofstock face ușor pentru a obține a început în investiții imobiliare.