Hai accettato un’offerta sulla tua casa, ma invece di festeggiare come la maggior parte dei venditori, inizi a provare seri dolori di rimpianto. Nonostante la tua fiducia nella tua decisione di vendere prima, il tuo profondo amore per questa casa — o forse un improvviso cambiamento delle circostanze — ti ha fatto indovinare tutto. Hai bisogno di un fuori da quello che sembra essere un contratto ferreo con il tuo acquirente. Sei bloccato?,

contratti immobiliari: l’Acquirente del sogno, il venditore incubo

Purtroppo, nel mondo della giuridicamente vincolanti contratti immobiliari, è tutt’altro che facile per un venditore a tornare indietro. Mentre la maggior parte dei contratti include clausole di escape, queste scappatoie sono generalmente integrate per proteggere gli acquirenti, non i venditori.,

San Francisco-area agente Basil Yaqub assistito in prima persona in una recente transazione in cui il venditore ha cambiato idea dopo che il contratto è stato firmato. ” Il venditore ha dovuto pagare all’acquirente 2 20.000 solo per uscire dal contratto”, spiega Yaqub.

Considerando le alternative, che potrebbero includere costose spese legali, un lungo caso giudiziario o essere costretti a trasferirsi, questo era un accordo Yaqub (che ha visto la sua giusta quota di venditori provare a fare marcia indietro sui suoi 15 anni nel settore immobiliare) considerato un “buon” affare per il venditore.,

La ragione principale per cui i venditori devono fare marcia indietro

È “abbastanza comune” per qualcuno che vende la propria casa cercare di uscire dal contratto immobiliare, secondo l’avvocato immobiliare di Los Angeles Zach Schorr. Nei suoi quasi due decenni di esperienza nel rappresentare acquirenti e venditori in contenzioso, questi sono i motivi più probabili per cui i venditori tentano di rinnegare i loro piani:

• Arriva un’offerta più alta.
  Alcuni venditori temono hanno accettato un’offerta troppo in fretta, a troppo basso di un prezzo di quotazione, o la casa valuta per molto più di quanto sia sotto contratto per., Se potessero annullare il contratto in sospeso, potrebbero essere in grado di raccogliere un’offerta più elevata. ” Non è una ragione legittima”, consiglia Schorr, ” ma è probabilmente il più comune.”
• Cambiamento delle circostanze.
  Che si tratti di una delocalizzazione cadere attraverso, o il venditore di perdere il loro lavoro, un cambiamento delle circostanze può rendere difficile, o quasi impossibile, per un venditore di passare attraverso con la vendita. Quando i piani di spostamento sono cambiati per i venditori di Yaqub, hanno deciso che aveva più senso per loro cercare di rimanere nella loro attuale casa, quindi cercare un altro nella stessa area.
• Nessun posto dove andare.,
  Il venditore non è riuscito a trovare una casa sostitutiva entro il periodo di chiusura, e preferirebbe rimanere.
• Piedi freddi.
  L’amore che un venditore ha per la loro casa non scompare solo quando il contratto entra in vigore. I ricordi in casa o l’apprezzamento del quartiere potrebbero essere troppo forti per separarsi. Alcuni venditori si sentono come se stessero commettendo un errore mentre la data di chiusura incombe.
• Disaccordi con la tenuta.
  Se la casa viene venduta attraverso una tenuta, tensione tra i membri della famiglia potrebbe portare a disaccordi se ora è il momento giusto per vendere.,

Ci sono infinite ragioni per cui un venditore afferma di provare a ritirarsi da un contratto immobiliare firmato, ma la maggior parte di esse non rientra nei motivi legali appropriati per annullare un contratto.

Quando un venditore può legalmente tornare indietro?

Legalmente parlando, è molto difficile per un venditore fare marcia indietro una volta che il contratto è stato firmato, senza affrontare una sorta di contraccolpo da parte dell’acquirente., Nel caso dei contratti, il diritto immobiliare “favorisce pesantemente l’acquirente”, afferma Schorr. Nel suo carico di lavoro, raramente sceglie di difendere il venditore, a meno che nelle seguenti circostanze:

Il venditore ha scritto in una casa vendita contingenza

I venditori che cercano di acquistare e vendere una casa contemporaneamente spesso includeranno una contingenza di vendita nel loro contratto immobiliare. Nel caso in cui la casa che stavano acquistando cade attraverso, potrebbero avere motivi per tornare fuori dal contratto. Questa contingenza si applica solo se è stata esplicitamente scritta nel contratto.,

l’Acquirente non riesce a sostenere la loro fine del contratto

Ironia della sorte, un caso convincente per un venditore di uscire di nuovo, ha poco a che fare con le loro azioni, e per di più con quella del compratore. Se l’acquirente non rispettare le scadenze descritte nel contratto, come la garanzia di un mutuo o di effettuare l’ispezione all’interno della linea temporale concordato, il venditore ha motivi per annullare il contratto.

Alcuni contratti immobiliari includono un tempo è della disposizione essenza, che stabilisce che entrambe le parti sono tenuti a soddisfare il contratto in un adeguato lasso di tempo., ” Molti acquirenti non eseguono in modo tempestivo, “Schorr dice,” e quelli possono essere grandi out per il venditore.”Se questo è il caso, il venditore vorrà prestare molta attenzione alle date e alle azioni dell’acquirente per costruire un caso convincente per tirare il contratto.

Truffe o truffatori sono stati coinvolti

In casi estremi, il venditore potrebbe avere motivi per ritirarsi da un contratto se sono stati truffati, o ha accettato di vendere la casa per un prezzo incredibilmente basso. Schorr ha sperimentato questo nel caso di venditori anziani che ricevono offerte da acquirenti aggressivi., “Queste sono circostanze attenuanti, ma ho rappresentato da tre a cinque venditori in casi come questo nell’ultimo anno”, dice. Nella sua esperienza, il prezzo di vendita deve essere palesemente al di sotto del valore di mercato — un’offerta lowball non annullerà il contratto per il venditore.

Che cosa circa le contingenze del compratore?

Gli acquirenti in genere costruiscono contingenze nel contratto immobiliare per impostazione predefinita. Il tuo acquirente avrà probabilmente la libertà di andare via in qualsiasi tre di questi momenti senza perdere la caparra, annullando efficacemente il contratto e dando al venditore anche un fuori.,

• Contingenza di ispezione
  Se un acquirente trova qualcosa di cui non è soddisfatto durante il processo di ispezione e non può fare ammenda con il venditore, può andarsene senza conseguenze.
• Contingenza di valutazione
  Se la valutazione arriva in basso e le trattative cadono a pezzi, l’acquirente ha la possibilità di ritirarsi dal contratto.
• Finanziamento contingenza
  Questo protegge l’acquirente nel caso in cui il loro mutuo cade attraverso per qualsiasi motivo.,

Un venditore non può invocare nessuna di queste contingenze, ma nel caso in cui un acquirente lo faccia, entrambe le parti si allontanano senza ripercussioni. La maggior parte dei venditori sarebbe deluso di ritrovarsi di nuovo al punto di partenza, ma se stavi cercando una via d’uscita, qualsiasi annullamento intenzionale alla fine del compratore utilizzando una contingenza sarebbe una benedizione sotto mentite spoglie.

Cosa succede se il venditore annulla il contratto?,

La vita accade e un venditore potrebbe dover annullare il proprio contratto, anche se non può legalmente farlo. Nel caso in cui un venditore annulla il contratto al di fuori dei motivi legali, può affrontare alcuni di tutti i seguenti scenari:

L’acquirente può costringere il venditore a completare la vendita.

Se il venditore non ha il terreno legale su cui stare e non vuole portare il caso in tribunale, potrebbe comunque essere costretto a “prestazioni specifiche”, legalese per completare la transazione. Se il venditore sceglie di combattere il contratto, entreranno in un lungo processo legale., Nel caso in cui l’acquirente vinca, il venditore è legalmente obbligato a vendere la proprietà all’acquirente.

L’acquirente può citare in giudizio il venditore.

Se l’acquirente ritiene che i motivi del venditore per risolvere il contratto non siano validi, può portare un venditore in tribunale e chiedere non solo un risarcimento monetario per la perdita della casa, ma che il venditore paghi le spese legali.

” Se il venditore decide di fare marcia indietro all’ora 11″, afferma Yaqub, ” allora l’acquirente può richiedere danni punitivi e liquidati contro il venditore.,”Se un tribunale può scoprire che il venditore ha agito in “malafede”, l’acquirente può avere diritto a un risarcimento oltre a recuperare il denaro che già speso per la proprietà.

L’acquirente può porre un pegno sulla proprietà.

Poiché l’acquirente ha un diritto legale sulla proprietà, può presentare una litispendenza, o pegno sulla casa. Ciò significa che l’acquirente ha puntato il loro reclamo sulla casa e rende quasi impossibile vendere la casa a qualsiasi altro potenziale acquirente.

L’agente di quotazione può citare in giudizio il venditore.,

Non solo il venditore ha firmato il contratto per la vendita della casa, ma ha anche firmato l’accordo di quotazione con il proprio agente. Il mancato completamento del contratto dà all’agente motivi per citare in giudizio il venditore. Se l’agente di quotazione intraprende un’azione legale contro il venditore, il venditore potrebbe essere sul gancio per pagare all’agente la commissione promessa sulla proprietà, anche se la vendita non ha luogo.

Potresti essere costretto a partecipare alla mediazione.,

In alcuni stati, come la California, se l’acquirente e il venditore non riescono a raggiungere un accordo sulla risoluzione del contratto, sono tenuti a partecipare alle sessioni di mediazione prima di dirigersi verso l’aula arbitrale. Questo potrebbe risolvere la controversia con meno spese legali di corte, ma sarà anche tirare fuori il processo ulteriormente.

Hai bisogno di uscire da un contratto? Tieni a mente questi suggerimenti

Anche se non hanno i motivi legali per farlo, le circostanze potrebbero costringere i venditori a ritirarsi dal loro contratto., Invece di saltare avanti al tribunale seguire questi suggerimenti dal nostro agente e avvocato:

Appello al vostro acquirente, persona a persona.

Se ti senti a tuo agio a condividere il motivo per cui devi risolvere il contratto, il tuo acquirente potrebbe essere più disposto a simpatizzare e rinunciare al loro caso legale. Nella National Association of Agente immobiliare Acquirente – Venditore Dispute Resolution System (DRS), l’organizzazione suggerisce le due parti cercano di risolvere il problema in un processo di negoziazione tramite i loro agenti prima di roping in una terza parte neutrale.,

Se la malattia o un cambiamento nelle finanze rende necessario per mantenere la vostra casa, provare a spiegare al vostro acquirente attraverso il vostro agente o avvocato. Queste non sono ragioni legalmente valide per terminare un contratto, ma gli acquirenti potrebbero avere compassione per la tua situazione. Chiedere all’acquirente di vedere l’esperienza attraverso i tuoi occhi potrebbe aiutarti a risparmiare le spese legali. Se un acquirente è in sintonia con le circostanze del venditore, sono meno propensi a intraprendere azioni legali. Si potrebbe solo prendere il rimborso delle loro spese per l’acquirente a piedi.

Offrire un rimborso, e altro ancora.,

Non aspettarti che un acquirente se ne vada gratuitamente, specialmente se non vuoi condividere il tuo ragionamento per la risoluzione del contratto. Oltre ai costi sostenuti dagli acquirenti nel processo di chiusura, dovrai offrire un po ‘ di denaro per deluderli facilmente.

Come menzionato da Yaqub, il suo acquirente era disposto a separarsi da $20.000 per chiedere agli acquirenti di allontanarsi dall’affare. Non c’è un numero duro e veloce da offrire, ma i venditori dovrebbero essere disposti a negoziare se vogliono mantenere la casa., Pensala in questo modo, se non riesci a raggiungere un accordo in questa fase, dovrai provare la mediazione o l’arbitrato, dove i costi iniziano a salire alle stelle.

I venditori possono legalmente uscire dai contratti immobiliari per un numero limitato di motivi, e anche allora potrebbero avere una battaglia in salita davanti a loro. A differenza di prendere la vostra casa fuori dal mercato prima di firmare l’offerta, recedere da un contratto di acquisto può costare un venditore grande tempo. Ma, se siete disposti a lavorare con l’acquirente e negoziare, si può essere in grado di evitare costose spese legali o una vendita forzata.,

Disclaimer: Questo articolo è pensato per essere usato come una guida utile, e non deve essere preso come consulenza legale. Se avete bisogno di aiuto legale con un contratto immobiliare, si prega di contattare un avvocato immobiliare esperto.